Người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam: điều kiện, số lượng, thời hạn

Căn cứ: Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 (Điều 8, 17, 19, 20); Nghị định 95/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024; Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 (Điều 48); Luật Đất đai 2024 (Điều 44) — cùng có hiệu lực từ 01/8/2024 · Cập nhật 24/10/2026.

Ba câu hỏi nhà đầu tư nước ngoài hỏi nhiều nhất: được mua bao nhiêu căn, giữ được bao lâu, và căn mình định mua có nằm trong dự án được bán cho người nước ngoài không. Bài này trả lời theo đúng văn bản, kèm cách tự kiểm tra trước khi đặt cọc.

1. Ai được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

Nhóm	Điều kiện chính	Căn cứ
Cá nhân nước ngoài	Được phép nhập cảnh vào Việt Nam; không thuộc diện hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự	Điều 17, 18 Luật Nhà ở 2023
Tổ chức nước ngoài	Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện… đang hoạt động tại Việt Nam	Điều 17 Luật Nhà ở 2023
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài (Việt kiều)	Được phép nhập cảnh vào Việt Nam; sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở theo pháp luật đất đai	Điều 8 Luật Nhà ở 2023, Điều 44 Luật Đất đai 2024

Cá nhân nước ngoài được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại — gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ — trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ dự án nằm trong khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh. Họ không mua được nhà đất riêng lẻ ngoài dự án (nhà phố trong hẻm, đất thổ cư mua của cá nhân).

2. Hạn mức: 30% căn hộ, 250 căn nhà riêng lẻ

Loại nhà	Hạn mức cho tổ chức, cá nhân nước ngoài	Căn cứ
Căn hộ chung cư	Không quá 30% số căn hộ của một tòa nhà; tòa có nhiều đơn nguyên / khối nhà thì tính 30% theo từng đơn nguyên, khối nhà	Điều 19 Luật Nhà ở 2023, Nghị định 95/2024
Nhà ở riêng lẻ (biệt thự, nhà liền kề)	Không quá 250 căn trên một khu vực có quy mô dân số tương đương một đơn vị hành chính cấp phường	Điều 19 Luật Nhà ở 2023

Hạn mức tính chung cho mọi người nước ngoài trong tòa / khu vực, không phải cho từng người. Khi một tòa đã đủ 30% số căn bán cho người nước ngoài, chủ đầu tư không được bán thêm căn nào cho người nước ngoài ở tòa đó — kể cả khi bạn mua lại căn của một người Việt Nam.

Luật không giới hạn số căn một người được mua; giới hạn nằm ở tỷ lệ của tòa và khu vực.

3. Thời hạn sở hữu: 50 năm, gia hạn một lần

• Cá nhân nước ngoài: sở hữu theo thỏa thuận trong hợp đồng nhưng tối đa 50 năm kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận; thời hạn ghi trên Giấy chứng nhận. Có nhu cầu thì được gia hạn một lần, tối đa thêm 50 năm (Điều 20 Luật Nhà ở 2023).
• Tổ chức nước ngoài: thời hạn sở hữu không vượt quá thời hạn ghi trong giấy chứng nhận đầu tư / giấy tờ hoạt động của tổ chức, kể cả thời gian được gia hạn.
• Người nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam đang sinh sống tại Việt Nam: được sở hữu nhà ở và có quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu như công dân Việt Nam — không bị giới hạn 50 năm như cá nhân nước ngoài thông thường.

Thủ tục gia hạn (Nghị định 95/2024): nộp hồ sơ chậm nhất 3 tháng trước khi hết hạn tại bộ phận một cửa / trung tâm hành chính công cấp tỉnh nơi có nhà — gồm đơn đề nghị (Mẫu số 01 Phụ lục I), bản sao Giấy chứng nhận, bản sao hộ chiếu còn giá trị có dấu nhập cảnh. UBND cấp tỉnh xem xét trong 30 ngày; được chấp thuận thì trong 15 ngày nộp văn bản này cùng hồ sơ đăng ký biến động để ghi thời hạn mới lên Giấy chứng nhận.

Khi sắp hết hạn mà không gia hạn: chủ sở hữu tự bán, tặng cho (hoặc ủy quyền người khác bán, tặng cho) nhà ở cho người được phép sở hữu nhà tại Việt Nam. Quá thời hạn mà không bán, tặng cho thì nhà ở thuộc tài sản công.

4. Việt kiều khác người nước ngoài thế nào

	Cá nhân nước ngoài	Việt kiều (người Việt Nam định cư ở nước ngoài)
Loại nhà được mua	Nhà ở thương mại trong dự án, ngoài khu vực quốc phòng, an ninh	Nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở theo pháp luật đất đai
Hạn mức 30% / 250 căn	Có	Không áp dụng (hạn mức dành cho tổ chức, cá nhân nước ngoài — Điều 19)
Thời hạn	50 năm, gia hạn một lần	Không theo thời hạn 50 năm của người nước ngoài
Giấy tờ chứng minh	Hộ chiếu nước ngoài còn giá trị có dấu nhập cảnh + cam kết không hưởng ưu đãi, miễn trừ ngoại giao	Còn quốc tịch Việt Nam: hộ chiếu Việt Nam còn giá trị. Người gốc Việt Nam không còn quốc tịch: hộ chiếu nước ngoài có dấu nhập cảnh + giấy tờ xác nhận là người gốc Việt Nam

Nói gọn: còn quốc tịch Việt Nam thì mua như người trong nước; người gốc Việt đã thôi quốc tịch vẫn được mua nhà gắn với đất ở (căn hộ, nhà trong dự án phát triển nhà ở…) theo Điều 44 Luật Đất đai 2024, nhưng phải có giấy xác nhận là người gốc Việt Nam. Trường hợp mang hai quốc tịch, dùng hộ chiếu nào để giao dịch thì nên hỏi công chứng viên trước khi ký.

5. Giấy tờ khi mua và khi nhận sổ

Khi đặt cọc, ký hợp đồng mua bán:

• Hộ chiếu còn giá trị có dấu kiểm chứng nhập cảnh Việt Nam (hoặc giấy tờ đi lại quốc tế có dấu nhập cảnh) tại thời điểm ký giao dịch.
• Văn bản cam kết không thuộc diện hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự.
• Thanh toán chuyển khoản vào tài khoản của chủ đầu tư / doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại ngân hàng hoạt động hợp pháp ở Việt Nam (Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản 2023). Giữ đủ chứng từ chuyển tiền — cần khi bán lại và chuyển tiền ra nước ngoài.

Khi nhận Giấy chứng nhận (sổ hồng):

• Hợp đồng mua bán, biên bản bàn giao, chứng từ nộp tiền đủ theo hợp đồng và lệ phí trước bạ.
• Hộ chiếu như trên. Sổ của cá nhân nước ngoài ghi rõ thời hạn sở hữu — kiểm tra dòng này khi nhận sổ.

6. Cách kiểm tra dự án còn bán được cho người nước ngoài

1. Dự án có trong danh mục chưa. UBND cấp tỉnh công bố danh mục dự án cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở, sau khi có ý kiến của Bộ Quốc phòng và Bộ Công an về khu vực quốc phòng, an ninh (Điều 4 Nghị định 95/2024); Sở Xây dựng đăng thông tin từng dự án trên cổng thông tin điện tử của Sở (khoản 1 Điều 7). Ví dụ TP.HCM: Công văn 1164/UBND-ĐT ngày 22/8/2025 bổ sung 48 dự án (lũy kế 65 dự án khi đó); Công văn 3357/UBND-ĐT ngày 23/4/2026 bổ sung 8 dự án; ngày 12/10/2026 công bố thêm 4 dự án ở các phường An Khánh, Long Bình, Bình Hòa.
2. Tòa còn hạn mức không. Hỏi chủ đầu tư số căn đã bán cho người nước ngoài trong chính tòa / đơn nguyên bạn chọn, đề nghị ghi vào văn bản. Danh mục mới chỉ cho biết dự án được bán, không bảo đảm tòa còn suất.
3. Mua lại (thứ cấp): căn đang thuộc người Việt Nam chỉ sang tên được cho bạn nếu tòa còn hạn mức. Hỏi Sở Xây dựng / văn phòng đăng ký đất đai nơi có nhà và công chứng viên trước khi đặt cọc, nhất là khi người bán cũng là người nước ngoài (thời hạn sở hữu ghi trên sổ của họ).
4. Hợp đồng ghi rõ nếu không làm được sổ cho người nước ngoài vì hết hạn mức thì xử lý thế nào (hoàn tiền, thời hạn hoàn).

7. Thay đổi có thể sắp tới

Bộ Xây dựng đang soạn dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), dự kiến trình Quốc hội kỳ họp cuối năm 2026: đề xuất bỏ giới hạn 250 căn nhà riêng lẻ, giữ 30% căn hộ mỗi tòa và thời hạn 50 năm gia hạn một lần, bổ sung cơ chế ủy quyền bán, tặng cho khi hết hạn (Báo Pháp Luật Việt Nam, 18/9/2026). Đây mới là dự thảo — giao dịch hiện nay vẫn áp dụng Luật Nhà ở 2023.

Bài viết mang tính tham khảo, không thay thế tư vấn pháp lý cho từng trường hợp cụ thể.

1. Xác định bạn thuộc nhóm nào: cá nhân nước ngoài, người nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam đang sống tại Việt Nam, Việt kiều còn quốc tịch, hay người gốc Việt đã thôi quốc tịch.
2. Kiểm tra hộ chiếu còn hạn và có dấu nhập cảnh Việt Nam tại ngày dự kiến ký hợp đồng.
3. Tìm dự án trong danh mục được bán cho người nước ngoài trên cổng thông tin của UBND / Sở Xây dựng tỉnh, thành nơi có dự án.
4. Hỏi chủ đầu tư bằng văn bản: tòa / đơn nguyên bạn chọn còn bao nhiêu căn trong hạn mức 30%.
5. Đọc điều khoản hoàn tiền nếu không cấp được Giấy chứng nhận cho người nước ngoài.
6. Chỉ chuyển khoản vào tài khoản đứng tên chủ đầu tư ghi trong hợp đồng; lưu mọi chứng từ.
7. Khi nhận sổ, kiểm tra dòng thời hạn sở hữu (50 năm kể từ ngày cấp).
8. Ghi lịch nộp hồ sơ gia hạn chậm nhất 3 tháng trước ngày hết hạn, hoặc kế hoạch bán / tặng cho trước hạn.

Trước khi đặt chỗ, HPR đối chiếu dự án với danh mục được bán cho người nước ngoài do UBND tỉnh, thành công bố và hỏi chủ đầu tư số căn còn trong hạn mức của từng tòa. Kết quả gửi bạn bằng văn bản của chủ đầu tư / cơ quan nhà nước — không xác nhận miệng.

• Monrei Saigon — phường Thuận Giao, TP.HCM. Chủ đầu tư có chính sách riêng cho khách người nước ngoài mua tháp A1: ký quỹ 50 triệu đồng khi ký, nâng lên 5% giá bán chưa VAT trong 7 ngày (Chính sách số 02/2026/TT-MR ngày 23/06/2026).
• The Marq — 29B Nguyễn Đình Chiểu, phường Tân Định (Quận 1 cũ); dự án đã xây dựng xong, giao dịch thứ cấp nên kiểm tra hạn mức của tòa trước khi đặt cọc.
• The Grand Manhattan — 100 Cô Giang, phường Cầu Ông Lãnh (Quận 1 cũ).
• One Central Saigon — phường Bến Thành (Quận 1 cũ).
• Imperia Sensa Park — trục Võ Chí Công, phường Phước Long (TP. Thủ Đức cũ).

Việc dự án được nêu ở đây không có nghĩa là còn suất cho người nước ngoài — hãy để HPR kiểm tra theo căn cụ thể.

• Cổng thông tin điện tử Chính phủ — Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 (Công báo số 37 + 38, 08/01/2024) — Điều 8, 17, 18, 19, 20.
• Cổng Phổ biến, giáo dục pháp luật TP. Cần Thơ — Nghị định số 95/2024/NĐ-CP của Chính phủ (ban hành 24/7/2024, hiệu lực 01/8/2024; giấy tờ chứng minh đối tượng).
• LuatVietnam — Hồ sơ, thủ tục gia hạn sở hữu nhà ở tại Việt Nam (Nghị định 95/2024: nộp trước 3 tháng, giải quyết 30 ngày).
• Báo Pháp Luật TP.HCM — Người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao lâu? (thời hạn, kết hôn với công dân Việt Nam, xử lý khi hết hạn), 17/08/2025.
• Tạp chí Luật sư Việt Nam — Quyền sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài tại Việt Nam và các vấn đề pháp lý đặt ra (khu vực quốc phòng, an ninh theo Điều 4 Nghị định 95/2024), 12/08/2026.
• Tuổi Trẻ — Từ 1-8, bít cửa mua bán bất động sản hai giá, không dùng tiền mặt khi thanh toán (Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản 2023), 12/07/2024.
• Báo Đại biểu Nhân dân — TP. Hồ Chí Minh thêm 48 dự án nhà ở mà tổ chức, cá nhân người nước ngoài được phép sở hữu (Công văn 1164/UBND-ĐT), 22/08/2025.
• LuatVietnam — Công văn 3357/UBND-ĐT TP.HCM 2026 công bố danh mục dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho tổ chức, cá nhân nước ngoài, 23/04/2026.
• Báo Pháp Luật Việt Nam — TP.HCM công bố 4 dự án nhà ở người nước ngoài được phép sở hữu, 12/10/2026.
• Báo Pháp Luật Việt Nam — Đề xuất mới về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam (dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi), 18/09/2026.