Đi xem nhà có sẵn: 7 điểm cần kiểm tra tại chỗ

Căn cứ: Quyết định 86/2024/QĐ-UBND TP.HCM ngày 21/10/2024 (khung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư) · Thông tư 12/2021/TT-BLĐTBXH ngày 30/09/2021 (quy trình kiểm định thang máy) · Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ số 55/2024/QH15 (hiệu lực 01/07/2025) · Cập nhật 20/10/2026.

Đi xem căn có sẵn, bạn cần kiểm tra 7 điểm mà giấy tờ không cho biết: thấm dột, hướng nắng, tiếng ồn, ban quản lý, phí dịch vụ, thang máy và phòng cháy chữa cháy (PCCC). Mỗi điểm xem được bằng mắt hoặc hỏi được ngay tại tòa nhà. Phần sổ hồng, thế chấp, hợp đồng cọc đã có ở bài Mua căn hộ đã có sổ: kiểm tra gì trước khi cọc.

1. Thấm dột

Thấm là lỗi hay gặp nhất ở căn đã ở lâu, và tốn kém nếu phát hiện sau khi nhận nhà.

• Nhìn trần và tường phòng tắm, chân tường giáp phòng tắm, quanh khung cửa sổ, ban công, hộp gen kỹ thuật: tìm vết ố vàng, sơn phồng, bong tróc, nấm mốc.
• Ngửi mùi ẩm ở tủ âm tường và góc phòng đóng kín.
• Nếu căn ở tầng trên cùng, hỏi lịch chống thấm sân thượng gần nhất.
• Xem sau một trận mưa lớn nếu sắp xếp được. Vết sơn mới chỉ ở một mảng tường là lý do để hỏi thêm.

2. Hướng nắng

Hướng ghi trên tin rao thường là hướng ban công hoặc cửa chính, chưa chắc là hướng phòng ngủ.

• Mang theo la bàn trên điện thoại, xác định hướng của từng mặt kính lớn.
• Mặt kính hướng Tây nhận nắng chiều. Nếu được, hãy quay lại xem căn vào buổi chiều, sờ mặt kính và sàn gần cửa.
• Xem tòa đối diện có che sáng, hoặc có nhìn thẳng vào phòng không.

3. Tiếng ồn

• Đóng toàn bộ cửa, đứng giữa phòng ngủ vài phút để nghe tiếng xe, tiếng thang máy, máy bơm, cục nóng điều hòa của căn bên cạnh.
• Hỏi vị trí phòng kỹ thuật, trạm điện, khu đổ rác, hồ bơi so với căn.
• Căn sát đường lớn nên xem vào giờ tan tầm buổi chiều; căn gần khu thương mại, quán xá nên xem vào buổi tối.

4. Ban quản lý và Ban quản trị

• Hỏi tên đơn vị đang quản lý vận hành, số điện thoại trực, cách báo sự cố.
• Hỏi tòa đã có Ban quản trị chưa, quỹ bảo trì đã bàn giao cho Ban quản trị chưa. Người mua căn từ chủ đầu tư phải nộp kinh phí bảo trì 2% giá trị căn; khoản này do chủ đầu tư thu rồi bàn giao cho Ban quản trị.
• Đọc bảng tin tòa nhà: thông báo cắt nước, sửa thang máy, tranh chấp phí là dấu hiệu tòa nhà vận hành ra sao.

5. Phí dịch vụ

Phí quản lý vận hành tính bằng đơn giá × diện tích sử dụng của căn. Tại TP.HCM, khung giá theo Quyết định 86/2024/QĐ-UBND là:

Loại nhà chung cư	Khung giá (đồng/m²/tháng)
Có thang máy	1.800 – 7.000
Không có thang máy	600 – 3.500

Khung này áp dụng bắt buộc cho chung cư thuộc tài sản công; với chung cư thương mại, khung là căn cứ tham khảo khi các bên thỏa thuận hoặc khi có tranh chấp. Mức thực tế ở từng tòa có thể khác, nên hãy xin thông báo phí của ban quản lý, đừng chỉ nghe con số từ người bán. Khung giá chưa gồm phí gửi xe, điện, nước, bảo hiểm cháy nổ, kinh phí bảo trì và thuế giá trị gia tăng.

Ví dụ tham khảo: căn 70 m² sử dụng, giả định phí quản lý 7.000 đồng/m²/tháng → 490.000 đồng/tháng, chưa gồm gửi xe, điện nước.

Đồng thời xin xác nhận căn không nợ phí tới ngày bàn giao.

6. Thang máy

• Tìm tem kiểm định trong cabin hoặc gần cửa thang (tem phải dán ở vị trí dễ quan sát), xem ngày hết hạn.

• Theo Thông tư 12/2021/TT-BLĐTBXH, thang máy ở chung cư kiểm định định kỳ 2 năm/lần; thang đã dùng trên 15 năm kiểm định 1 năm/lần.

• Đi thử vào giờ cao điểm sáng: chờ bao lâu, số thang chạy, có thang chở hàng riêng không.

7. Phòng cháy chữa cháy

• Đi bộ từ cửa căn tới cầu thang thoát nạn gần nhất: lối đi không bị chặn bằng đồ đạc, cửa chống cháy tự đóng lại được, đèn chỉ dẫn thoát nạn sáng.
• Xem bình chữa cháy, hộp vòi, nút báo cháy ở hành lang; đầu báo khói, đầu phun trong căn.
• Hỏi ban quản lý lần diễn tập, kiểm tra PCCC gần nhất; hỏi tòa nhà đã được nghiệm thu PCCC chưa.
• Quan sát hầm xe và lối xe chữa cháy quanh tòa có bị lấn chiếm không. Luật PCCC và CNCH 2024 cấm lấn chiếm, đặt vật cản gây cản trở phương tiện chữa cháy, cứu nạn, cứu hộ.

Sau buổi xem

Ghi lại điểm chưa đạt và hỏi người bán xử lý trước bàn giao, hoặc trừ vào giá. Mọi thỏa thuận sửa chữa, hiện trạng bàn giao, đồ nội thất để lại nên ghi vào hợp đồng cọc. Muốn so giá căn với căn tương tự trước khi trả giá, xem bài Giá thứ cấp so với sơ cấp.

Bài viết mang tính tham khảo, không thay thế tư vấn pháp lý / tài chính cho từng trường hợp cụ thể.

1. Thấm dột: trần, tường phòng tắm, chân tường, quanh cửa sổ, ban công, tủ âm tường — vết ố, sơn phồng, mùi ẩm.
2. Hướng nắng: xác định hướng từng mặt kính bằng la bàn; mặt hướng Tây thì quay lại xem buổi chiều.
3. Tiếng ồn: đóng hết cửa, nghe vài phút trong phòng ngủ; hỏi vị trí phòng kỹ thuật, trạm điện, khu rác.
4. Ban quản lý: tên đơn vị vận hành, số trực sự cố; tòa đã có Ban quản trị chưa, quỹ bảo trì đã bàn giao chưa.
5. Phí dịch vụ: xin thông báo phí của ban quản lý (đơn giá × diện tích sử dụng), phí gửi xe; xin xác nhận không nợ phí.
6. Thang máy: xem tem kiểm định còn hạn (chung cư 2 năm/lần); đi thử giờ cao điểm.
7. PCCC: đi tới cầu thang thoát nạn; xem cửa chống cháy, bình chữa cháy, đầu báo khói; hỏi lần kiểm tra PCCC gần nhất.
8. Ghi biên bản xem nhà: điểm chưa đạt, đồ để lại, việc người bán sửa trước bàn giao — đưa vào hợp đồng cọc.

• VnEconomy — TP.HCM: Phí quản lý chung cư tối đa 7.000 đồng/m2/tháng (Quyết định 86/2024/QĐ-UBND ngày 21/10/2024), 29/10/2024.
• LuatVietnam — Thông tư 12/2021/TT-BLĐTBXH quy trình kiểm định kỹ thuật an toàn thang máy, ban hành 30/09/2021, hiệu lực 15/11/2021, đọc 20/10/2026.
• Cổng phổ biến giáo dục pháp luật TP. Cần Thơ — Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ năm 2024 (hiệu lực 01/07/2025), đọc 20/10/2026.
• Tạp chí Luật sư Việt Nam — Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ chính thức được thông qua, 29/11/2024.
• Thư viện Nhà đất — Năm 2025, mức phí bảo trì chung cư mà cư dân phải đóng là bao nhiêu? (Điều 152 Luật Nhà ở 2023, Điều 40 Thông tư 05/2024/TT-BXD), đọc 20/10/2026.
• Tuổi Trẻ (Pháp Luật TP.HCM) — Lưu ý khi mua chung cư cũ, 27/05/2021.