핑크북 발급 아파트 구매: 계약금 전 확인 절차

증서(토지사용권·토지 부착 자산 소유권 증서)가 발급된 아파트는 시행사와의 계약에 따라 납부 중인 아파트보다 거래가 빠르지만, 위험은 다른 곳에 있습니다: 증서가 해당 세대와 맞는지, 담보가 설정되어 있는지, 서명하는 매도인에게 충분한 권한이 있는지. 대부분의 위험은 계약금을 송금하기 전에 확인할 수 있습니다.

1. 핑크북 원본을 꼼꼼히 읽기

• 명의자: 매도인의 신분증과 대조합니다. 부부 또는 여러 명의 공동 명의라면 모두 함께 서명하거나 공증된 위임장이 있어야 합니다.
• 세대 정보: 세대 번호, 층, 동, 바닥 면적, 소유 형태 — 실제로 본 집과 대조합니다.
• 기한: 토지 사용 기한과 아파트 소유 기한 줄을 읽습니다. 2023년 주택법은 더 이상 아파트 사용 기한을 고정하지 않고 설계 서류와 실제 검사 결과에 따라 정합니다. 증서에 구체적인 기한이 적혀 있다면 결정 전에 근거를 확인하십시오.
• 변동 사항 기재란: 담보 설정, 담보 해지, 양도 이력이 있는지.

2. 담보, 분쟁, 압류 조회

2023년 주택법에 따르면 매매 대상 주택은 증서가 있어야 하고, 소유권 분쟁 중이 아니어야 하며, 집행을 위한 압류 대상이 아니어야 하고, 토지 회수 결정이나 철거·이전 통지 대상이 아니어야 합니다.

• 아파트 소재지 토지등록사무소(지점)에 정보 제공을 신청해 증서를 지적 서류와 대조하고 담보·거래 제한 상태를 확인합니다.
• 계약할 공증 사무소에 문의합니다: 공증인은 공증 전에 거래 제한 데이터를 확인합니다.
• 은행 담보가 설정된 아파트도 살 수 있지만, 누가 대출을 갚는지, 은행이 언제 담보를 해지하는지, 매수인의 돈을 어느 계좌로 보내는지 서면으로 명확히 합의해야 합니다.

3. 유지보수 기금, 관리비, 도시계획

• 2% 유지보수 기금: 시행사로부터 아파트를 산 사람은 아파트 가격의 2%를 내야 합니다. 납부 영수증이나 확인서를 요청하고, 미납이라면 어느 쪽이 부담할지 합의합니다.
• 관리비, 전기·수도, 주차비: 인도일까지 체납이 없다는 건물 관리위원회의 확인서를 받습니다.
• 도시계획: 해당 토지가 회수·철거 대상인지 지역 도시계획 관리 기관에 문의합니다.

4. 계약금 계약

2015년 민법 제328조에 따르면, 계약금을 낸 쪽이 매수를 거부하면 계약금을 잃고, 받은 쪽이 매도를 거부하면 달리 합의하지 않은 한 계약금에 같은 금액을 더해 돌려주어야 합니다. 법률은 계약금 계약의 공증을 요구하지 않지만 서면으로 작성하고 다음을 모두 적는 것이 좋습니다: 매매가, 계약금, 매매계약 공증 기한, 매도인이 넘겨야 할 서류, 세금·수수료 부담자, 위약금, 조회 결과 담보·분쟁·거래 제한이 확인될 경우 계약금 반환 조건.

5. 공증과 명의 이전

• 주택 매매계약은 공증 또는 인증을 받아야 하며, 공증·인증 시점부터 효력이 생깁니다(2023년 주택법 제164조). 개정 공증법(Luật số 04/2026/QH16)이 2027년 1월 1일부터 시행되어 공증 의무 거래 목록이 바뀌므로, 2027년부터 계약한다면 당시 적용 규정을 공증 사무소에 다시 확인하십시오.

• 공증일로부터 30일 이내에 변동 등록(명의 이전) 서류를 제출해야 합니다. 늦으면 200만–300만 동의 과태료를 받을 수 있습니다.

• 양도 서류 처리 기한은 현재 영업일 기준 8일 이내(Nghị định 151/2025/NĐ-CP 적용 기간, 2027년 2월 28일까지)이며, 서류 보완이 필요하면 더 걸릴 수 있습니다.

6. 명의 이전 시 세금과 수수료

항목	금액	부담자(일반적)	40억 동 아파트 예시
개인소득세	양도 가격의 2%	매도인	8,000만 동
등록세	과세 가격의 0.5%	매수인	2,000만 동
공증 수수료, 서류 심사 수수료	현행 수수료표 기준	합의에 따름	—

• 2% 세율은 2026년 7월 1일 시행된 2025년 개인소득세법에 따릅니다. 베트남 내 유일한 주택을 최소 183일 보유하고 집 전체를 파는 매도인은 면제받을 수 있습니다.
• 등록세는 계약 가격이 성·시 인민위원회 고시 가격보다 높으면 계약 가격 기준으로 계산합니다. 양측은 부담자를 달리 합의할 수 있으니 계약금 계약서에 명시하십시오.

7. 대출로 구매하는 경우

은행은 자체적으로 아파트를 감정하고 감정가 기준으로 대출 한도를 정하므로 매수 가격보다 낮을 수 있습니다. 계약금 계약 전에 감정 결과와 대출 승인 통지를 받고, 지급 기한을 대출 실행 시점에 맞추십시오. 월 상환액을 추정하려면 주택 구매 자금 흐름 계산 도구를 이용하십시오.

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이 글은 참고용이며, 개별 상황에 대한 법률 / 재무 상담을 대신하지 않습니다.

1. 핑크북 원본을 보고 명의자를 매도인의 신분증, 혼인 관계와 대조합니다.
2. 증서상의 세대 번호, 층, 면적을 실제 집과 대조하고, 소유 기한과 변동 사항 기재란을 읽습니다.
3. 아파트 소재지 토지등록사무소에서 조회: 증서가 서류와 일치하는지, 담보·거래 제한이 있는지.
4. 계약할 공증 사무소에 해당 세대의 거래 제한 데이터를 문의합니다.
5. 2% 유지보수 기금 납부 영수증과 건물 관리위원회의 관리비 미체납 확인서를 받습니다.
6. 해당 토지의 도시계획 정보를 문의합니다.
7. 대출로 구매하는 경우: 계약금 전에 은행의 감정 결과와 대출 승인 통지를 받습니다.
8. 서면 계약금 계약 체결: 가격, 계약금, 공증 기한, 세금·수수료 부담자, 위약금, 계약금 반환 조건.
9. 매매계약을 공증하고 증서 원본을 받은 뒤, 30일 이내에 명의 이전 서류를 제출합니다.

• Luật Nhà ở số 27/2023/QH15(주택법), 2023년 11월 27일(2024년 8월 1일 시행) — 제58, 152, 160, 164조: caselaw.vn 전문, 2023년 11월 27일.
• Tạp chí Tòa án nhân dân — Thỏa thuận phạt cọc theo pháp luật Việt Nam và một số quốc gia(베트남 및 여러 국가 법률상 계약금 위약 합의)(2015년 민법 제328조), 2026년 10월 20일 열람.
• 껀터시 법률 보급 포털 — Trường hợp nào phải đăng ký biến động đất đai trong thời hạn 30 ngày?(30일 이내 토지 변동 등록이 필요한 경우는?)(Luật Đất đai số 31/2024/QH15 제133조), 2026년 10월 20일 열람.
• Tạp chí Luật sư Việt Nam — Thời điểm xử phạt hành vi không đăng ký biến động đất đai(토지 변동 미등록 처벌 시점), 2026년 1월 29일.
• VOH — Xã được cấp sổ đỏ lần đầu, giải quyết trong 3 ngày(사(社) 단위에서 최초 증서 발급, 3일 내 처리)(Nghị định 151/2025/NĐ-CP), 2025년 6월 17일.
• VnExpress — Những thay đổi về thủ tục nhà đất từ 1/7(7월 1일부터 달라지는 부동산 절차), 2025년 6월 30일.
• VCCI — Chuyển nhượng bất động sản nộp thuế TNCN như thế nào?(부동산 양도 시 개인소득세는 어떻게 내나?)(2025년 개인소득세법 제14조), 2026년 2월 2일.
• Tuổi Trẻ — Muốn miễn thuế khi bán nhà đất duy nhất: Phải sở hữu đủ 183 ngày(유일 주택 매도 면세: 183일 보유 필요)(Nghị định 253/2026/NĐ-CP), 2026년 7월 5일.
• Báo Pháp luật Việt Nam — Bán nhà duy nhất được miễn thuế thu nhập cá nhân trong trường hợp nào?(유일 주택 매도 시 개인소득세 면제 요건), 2026년 7월 2일.
• Thư viện Nhà đất — Mức thu lệ phí trước bạ nhà đất năm 2026 là bao nhiêu?(2026년 부동산 등록세율)(Nghị định 175/2025/NĐ-CP로 개정된 Nghị định 10/2022/NĐ-CP), 2026년 10월 20일 열람.
• Báo Đấu thầu — Sửa quy định về giá, tỷ lệ thu lệ phí trước bạ(등록세 가격·세율 규정 개정), 2025년 7월 2일.
• 법무부 — Từ ngày 01/01/2027, bỏ bắt buộc công chứng với 6 loại giao dịch(2027년 1월 1일부터 6가지 거래 공증 의무 폐지)(Luật số 04/2026/QH16), 2026년 10월 20일 열람.
• LuatVietnam — Đã có toàn văn Luật Công chứng sửa đổi 2026(2026년 개정 공증법 전문 공개), 2026년 5월 14일.