Покупка квартиры с «розовой книгой»: шаги проверки до внесения задатка

Квартира со свидетельством («розовая книга» — свидетельство о праве пользования землёй и собственности на связанное с землёй имущество) продаётся быстрее, чем квартира, оформленная по договору с девелопером, но риски здесь другие: соответствует ли свидетельство квартире, не находится ли она в залоге у банка, имеет ли подписывающий продавец все необходимые права. Большинство рисков можно проверить до перевода задатка.

1. Внимательно прочитайте оригинал «розовой книги»

• Владелец: сверьте с документом, удостоверяющим личность продавца. Если свидетельство оформлено на супругов или нескольких человек, подписывать должны все либо должна быть нотариально заверенная доверенность.
• Данные квартиры: номер квартиры, этаж, корпус, площадь, форма собственности — сверьте с фактической квартирой, которую Вы осматриваете.
• Срок: прочитайте строки о сроке пользования землёй и сроке собственности на квартиру. Закон о жилье 2023 года больше не устанавливает фиксированный срок эксплуатации многоквартирных домов — он определяется по проектной документации и результатам фактической экспертизы. Если в свидетельстве указан конкретный срок, уточните его основание до принятия решения.
• Страница изменений: была ли квартира в залоге, снят ли залог, переходила ли она к другим владельцам.

2. Проверьте залог, споры, арест

Согласно Закону о жилье 2023 года, продаваемое жильё должно иметь свидетельство, не быть предметом спора о праве собственности, не находиться под арестом для исполнения судебного решения и не подпадать под уже принятое решение об изъятии земли, уведомление о расчистке территории или сносе.

• Подайте запрос на предоставление сведений в офис (филиал) земельной регистрации по месту нахождения квартиры, чтобы сверить свидетельство с кадастровыми данными и узнать о залоге и запретах.
• Уточните в нотариальной конторе, где планируется подписание: нотариус проверяет данные о запретах на сделки перед удостоверением.
• Квартиру в залоге у банка купить можно, но нужно письменно и чётко согласовать, кто погашает кредит, когда банк снимет залог и на какой счёт поступят Ваши деньги.

3. Фонд ремонта, плата за управление, градостроительный план

• Фонд капитального ремонта 2%: покупатель квартиры у девелопера обязан внести 2% стоимости квартиры. Попросите квитанцию или подтверждение оплаты; если не оплачено — договоритесь, какая сторона это несёт.
• Плата за управление, электричество, вода, парковка: попросите у управляющей компании здания подтверждение, что по квартире нет долгов на дату передачи.
• Градостроительный план: узнайте в местном органе градостроительства, не попадает ли участок под изъятие или расчистку.

4. Договор задатка

Согласно статье 328 Гражданского кодекса 2015 года, если сторона, внёсшая задаток, отказывается от покупки, она теряет задаток; если сторона, получившая задаток, отказывается от продажи, она обязана вернуть задаток и дополнительно равную ему сумму, если стороны не договорились иначе. Закон не требует нотариального заверения договора задатка, но его стоит оформить письменно и указать: цену продажи, сумму задатка, срок нотариального удостоверения договора купли-продажи, документы, которые должен передать продавец, кто платит налоги и сборы, размер штрафа по задатку и условия возврата задатка, если проверка покажет, что квартира в залоге, под спором или под запретом.

5. Нотариальное удостоверение и переоформление

• Договор купли-продажи жилья подлежит нотариальному удостоверению или засвидетельствованию; договор вступает в силу с момента удостоверения (Закон о жилье 2023 года, статья 164). Изменённый Закон о нотариате (Закон № 04/2026/QH16), вступающий в силу 1 января 2027 г., меняет перечень сделок, требующих обязательного нотариального удостоверения, — если Вы подписываете договор в 2027 году или позже, уточните в нотариальной конторе действующие на тот момент правила.

• В течение 30 дней с даты нотариального удостоверения необходимо подать документы на регистрацию изменений (переоформление). За просрочку возможен штраф 2–3 млн донгов.

• Срок рассмотрения документов о передаче прав сейчас составляет не более 8 рабочих дней (на период действия Постановления 151/2025/NĐ-CP, до 28 февраля 2027 г.) и может быть больше, если документы нужно дополнить.

6. Налоги и сборы при переоформлении

Платёж	Ставка	Кто платит (обычно)	Пример: квартира с ценой 4 млрд донгов
Налог на доходы физических лиц	2% от цены сделки	Продавец	80 млн донгов
Регистрационный сбор	0,5% от расчётной стоимости	Покупатель	20 млн донгов
Нотариальный сбор, сбор за проверку документов	По действующим тарифам	По договорённости	—

• Налог 2% применяется по Закону о налоге на доходы физических лиц 2025 года, действующему с 1 июля 2026 г. Продавец, у которого это единственное жильё во Вьетнаме, владеющий им не менее 183 дней и продающий квартиру целиком, может быть освобождён от налога.
• Регистрационный сбор рассчитывается от цены договора, если она выше цены, утверждённой народным комитетом провинции или города. Стороны могут договориться иначе о том, кто платит, — укажите это в договоре задатка.

7. Покупка в кредит

Банк сам оценивает квартиру и рассчитывает лимит кредита по оценочной стоимости, которая может быть ниже цены Вашей покупки. Получите результат оценки и уведомление о кредите до подписания договора задатка и согласуйте сроки оплаты со сроками выдачи кредита. Чтобы оценить ежемесячный платёж, воспользуйтесь калькулятором денежного потока при покупке жилья.

Ищете квартиру со свидетельством? Посмотрите квартиры и дома в наличии, которые HPR принимает на продажу — в каждом объявлении указана дата проверки документов HPR.

Статья носит справочный характер и не заменяет юридическую / финансовую консультацию по конкретному случаю.

1. Посмотрите оригинал «розовой книги», сверьте владельца с документом, удостоверяющим личность, и семейным положением продавца.
2. Сверьте номер квартиры, этаж и площадь в свидетельстве с фактической квартирой; прочитайте срок собственности и страницу изменений.
3. Сделайте запрос в офис земельной регистрации по месту нахождения квартиры: совпадает ли свидетельство с кадастровыми данными, есть ли залог или запреты.
4. Уточните в нотариальной конторе, где планируется подписание, данные о запретах на сделки с квартирой.
5. Попросите квитанцию об уплате фонда капитального ремонта 2% и подтверждение управляющей компании об отсутствии долгов по плате за управление.
6. Запросите градостроительную информацию по участку.
7. Покупка в кредит: получите результат оценки и уведомление банка о кредите до внесения задатка.
8. Подпишите письменный договор задатка: цена, задаток, срок нотариального удостоверения, кто платит налоги и сборы, штраф по задатку, условия возврата задатка.
9. Нотариально удостоверьте договор купли-продажи, получите оригинал свидетельства и подайте документы на переоформление в течение 30 дней.

• Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 (Закон о жилье № 27/2023/QH15) от 27 ноября 2023 г. (вступил в силу 1 августа 2024 г.) — статьи 58, 152, 160, 164: полный текст на caselaw.vn, 27 ноября 2023 г.
• Журнал Народного суда — Thỏa thuận phạt cọc theo pháp luật Việt Nam và một số quốc gia (Соглашение о штрафе по задатку по законодательству Вьетнама и ряда стран) (статья 328 Гражданского кодекса 2015 года), дата обращения 20 октября 2026 г.
• Портал правового просвещения г. Кантхо — Trường hợp nào phải đăng ký biến động đất đai trong thời hạn 30 ngày? (В каких случаях изменения по земле нужно зарегистрировать в течение 30 дней?) (статья 133 Земельного закона № 31/2024/QH15), дата обращения 20 октября 2026 г.
• Журнал «Адвокаты Вьетнама» — Thời điểm xử phạt hành vi không đăng ký biến động đất đai (Когда наступает ответственность за нерегистрацию изменений по земле), 29 января 2026 г.
• VOH — Xã được cấp sổ đỏ lần đầu, giải quyết trong 3 ngày (Коммуны выдают «красную книгу» впервые, срок рассмотрения 3 дня) (Постановление 151/2025/NĐ-CP), 17 июня 2025 г.
• VnExpress — Những thay đổi về thủ tục nhà đất từ 1/7 (Изменения в процедурах с жильём и землёй с 1 июля), 30 июня 2025 г.
• VCCI — Chuyển nhượng bất động sản nộp thuế TNCN như thế nào? (Как уплачивается НДФЛ при передаче недвижимости?) (Закон о налоге на доходы физических лиц 2025 года, статья 14), 2 февраля 2026 г.
• Tuổi Trẻ — Muốn miễn thuế khi bán nhà đất duy nhất: Phải sở hữu đủ 183 ngày (Освобождение от налога при продаже единственного жилья: владеть не менее 183 дней) (Постановление 253/2026/NĐ-CP), 5 июля 2026 г.
• Газета «Право Вьетнама» — Bán nhà duy nhất được miễn thuế thu nhập cá nhân trong trường hợp nào? (В каких случаях продажа единственного жилья освобождается от НДФЛ?), 2 июля 2026 г.
• Thư viện Nhà đất — Mức thu lệ phí trước bạ nhà đất năm 2026 là bao nhiêu? (Каков регистрационный сбор за жильё и землю в 2026 году?) (Постановление 10/2022/NĐ-CP с изменениями Постановления 175/2025/NĐ-CP), дата обращения 20 октября 2026 г.
• Газета «Тендеры» — Sửa quy định về giá, tỷ lệ thu lệ phí trước bạ (Изменены правила расчёта цены и ставки регистрационного сбора), 2 июля 2025 г.
• Министерство юстиции — Từ ngày 01/01/2027, bỏ bắt buộc công chứng với 6 loại giao dịch (С 1 января 2027 г. отменяется обязательное нотариальное удостоверение 6 видов сделок) (Закон № 04/2026/QH16), дата обращения 20 октября 2026 г.
• LuatVietnam — Đã có toàn văn Luật Công chứng sửa đổi 2026 (Опубликован полный текст изменённого Закона о нотариате 2026 года), 14 мая 2026 г.