购买已有粉红本的公寓：交定金前的核查步骤

已有产权证（土地使用权及地上附着财产所有权证书）的公寓，交易比仍按开发商合同付款的房屋更快，但风险在别处：产权证是否与房屋相符、是否正在抵押、签约出售的人是否有完整权利。大部分风险都可以在转账定金前核查。

1. 仔细阅读粉红本原件

• 登记人： 与卖方的身份证件核对。产权证登记在夫妻二人或多人名下的，所有人须共同签字，或持有经公证的授权委托书。
• 房屋信息： 房号、楼层、楼栋、建筑面积、所有权形式——与您实地查看的房屋核对。
• 期限： 阅读土地使用期限及公寓所有权期限一栏。《2023年住房法》不再规定固定的公寓使用期限，而是根据设计文件及实际检测结果确定。如产权证载有具体期限，请在决定前问清依据。
• 变更登记页： 是否曾抵押、注销抵押或转让。

2. 查询抵押、纠纷、查封情况

根据《2023年住房法》，可买卖的住房须有产权证、不存在所有权纠纷、未因执行判决被查封，且不属于已有征地决定、拆迁或拆除通知的情形。

• 向房屋所在地的土地登记办公室（分支机构）申请提供信息，将产权证与地籍档案核对，并查看抵押、禁止交易状况。
• 询问拟签约的公证处：公证员在公证前会核查禁止交易数据。
• 正在银行抵押的房屋仍可购买，但须以书面形式明确约定由谁偿还贷款、银行何时解除抵押、您的款项转入哪个账户。

3. 维修基金、管理费、规划

• 2% 维修基金： 从开发商处购买公寓的买方须缴纳房屋价值 2% 的维修基金。请索取收据或已缴纳确认；如未缴纳，应约定由哪一方承担。
• 管理费、水电费、停车费： 请楼宇物业管理委员会确认该房屋截至交接日无欠费。
• 规划： 向地方规划管理机关询问该地块是否属于征收、拆迁范围。

4. 定金合同

根据《2015年民法典》第 328 条，交付定金一方拒绝购买的，定金归对方所有；收取定金一方拒绝出售的，须退还定金并另付相当于定金的款项，双方另有约定的除外。法律不强制定金合同公证，但应以书面形式订立，并完整写明：售价、定金金额、买卖合同公证期限、卖方须交付的文件、税费由谁缴纳、定金罚则，以及如查询结果显示房屋被抵押、存在纠纷或被禁止交易时退还定金的条件。

5. 公证与过户

• 住房买卖合同须公证或认证；合同自公证、认证之时起生效（《2023年住房法》第 164 条）。修订后的《公证法》（第 04/2026/QH16 号法律）自2027年1月1日起施行，将调整须强制公证的交易清单——如在 2027 年及以后签约，请向公证处确认届时适用的规定。

• 自公证之日起 30 天内，须提交变更登记（过户）资料。逾期提交可能被处以 200万–300万越南盾罚款。

• 目前转让资料的办理期限为不超过 8 个工作日（适用第 151/2025/NĐ-CP 号议定的阶段，至2027年2月28日止），如需补充资料可能更长。

6. 过户税费

项目	标准	缴纳方（通常）	示例：合同价 40亿越南盾
个人所得税	转让价格的 2%	卖方	8000万越南盾
契税	计费价格的 0.5%	买方	2000万越南盾
公证费、资料审核费	按现行收费标准	按约定	—

• 2% 税率依据《2025年个人所得税法》，自2026年7月1日起施行。卖方在越南仅有一套住房、持有至少 183 天并出售整套房屋的，可获免税。
• 如合同价格高于省、市人民委员会公布的价格，契税按合同价格计算。双方可另行约定缴纳方——请在定金合同中写明。

7. 贷款购房

银行会自行评估房屋价值，并按评估价确定贷款额度，可能低于您的购买价格。请在签订定金合同前取得评估结果和贷款通知，并约定与放款时间相匹配的付款期限。如需估算每月还款额，请使用购房资金流测算工具。

正在寻找已有粉红本的房源？请查看 HPR 正在受理委托出售的现房公寓、住宅——每条房源均注明 HPR 核实资料的日期。

本文仅供参考，不能替代针对具体情况的法律 / 财务咨询。

1. 查看粉红本原件，将登记人与卖方的身份证件及婚姻状况核对。
2. 将产权证上的房号、楼层、面积与实际房屋核对；阅读所有权期限及变更登记页。
3. 在房屋所在地的土地登记办公室查询：产权证是否与档案相符，是否存在抵押、禁止交易。
4. 向拟签约的公证处询问该房屋的禁止交易数据。
5. 索取 2% 维修基金缴纳收据，以及物业管理委员会出具的无拖欠管理费确认。
6. 查询地块的规划信息。
7. 贷款购房：交定金前取得银行的评估结果和贷款通知。
8. 以书面形式签订定金合同：价格、定金、公证期限、税费缴纳方、定金罚则、退还定金条件。
9. 办理买卖合同公证，领取产权证原件，然后在 30 天内提交过户资料。

• 第 27/2023/QH15 号《住房法》（Luật Nhà ở），2023年11月27日（2024年8月1日起施行）——第 58、152、160、164 条：caselaw.vn 全文，2023年11月27日。
• Tạp chí Tòa án nhân dân（人民法院杂志）— Thỏa thuận phạt cọc theo pháp luật Việt Nam và một số quốc gia（越南及部分国家法律下的定金罚则约定）（《2015年民法典》第 328 条），2026年10月20日查阅。
• 芹苴市法律普及教育门户 — Trường hợp nào phải đăng ký biến động đất đai trong thời hạn 30 ngày?（哪些情况须在 30 天内办理土地变更登记？）（第 31/2024/QH15 号《土地法》第 133 条），2026年10月20日查阅。
• Tạp chí Luật sư Việt Nam（越南律师杂志）— Thời điểm xử phạt hành vi không đăng ký biến động đất đai（未办理土地变更登记行为的处罚时点），2026年1月29日。
• VOH — Xã được cấp sổ đỏ lần đầu, giải quyết trong 3 ngày（社级可首次核发红本，3 天内办结）（第 151/2025/NĐ-CP 号议定），2025年6月17日。
• VnExpress — Những thay đổi về thủ tục nhà đất từ 1/7（7月1日起房地产手续的变化），2025年6月30日。
• VCCI — Chuyển nhượng bất động sản nộp thuế TNCN như thế nào?（转让房地产如何缴纳个人所得税？）（《2025年个人所得税法》第 14 条），2026年2月2日。
• Tuổi Trẻ — Muốn miễn thuế khi bán nhà đất duy nhất: Phải sở hữu đủ 183 ngày（出售唯一住房欲免税：须持有满 183 天）（第 253/2026/NĐ-CP 号议定），2026年7月5日。
• Báo Pháp luật Việt Nam — Bán nhà duy nhất được miễn thuế thu nhập cá nhân trong trường hợp nào?（出售唯一住房在哪些情况下可免个人所得税？），2026年7月2日。
• Thư viện Nhà đất — Mức thu lệ phí trước bạ nhà đất năm 2026 là bao nhiêu?（2026 年房地产契税标准是多少？）（第 10/2022/NĐ-CP 号议定，经第 175/2025/NĐ-CP 号议定修订），2026年10月20日查阅。
• Báo Đấu thầu — Sửa quy định về giá, tỷ lệ thu lệ phí trước bạ（修订契税计费价格及税率规定），2025年7月2日。
• 越南司法部 — Từ ngày 01/01/2027, bỏ bắt buộc công chứng với 6 loại giao dịch（自2027年1月1日起，取消 6 类交易的强制公证）（第 04/2026/QH16 号法律），2026年10月20日查阅。
• LuatVietnam — Đã có toàn văn Luật Công chứng sửa đổi 2026（2026 年修订版《公证法》全文已发布），2026年5月14日。