権利証取得済みマンションの購入：手付金の前に確認する手順

権利証（土地使用権・土地に付随する財産の所有権の証明書）取得済みのマンションは、デベロッパーとの契約に基づく物件より早く取引できますが、リスクは別のところにあります：権利証がその物件のものか、抵当に入っていないか、売買契約に署名する人に十分な権限があるか。リスクの大部分は、手付金を振り込む前に確認できます。

1. ピンクブックの原本をよく読む

• 名義人： 売主の身分証明書類と照合します。夫婦や複数人の名義の場合は、全員が署名するか、公証済みの委任状が必要です。
• 物件情報： 住戸番号、階、棟、床面積、所有形態 — 実際に見学した物件と照合します。
• 期間： 土地使用期間とマンションの所有期間の欄を読みます。2023年住宅法では、集合住宅の使用期間は一律に定められなくなり、設計書類と実際の検査結果に基づいて決まります。権利証に具体的な期間が記載されている場合は、判断の前にその根拠を確認しましょう。
• 変動記録のページ： 過去に抵当権設定、抵当権抹消、譲渡があったかどうか。

2. 抵当権、紛争、差し押さえを調べる

2023年住宅法によると、売買される住宅は、権利証があること、所有権について紛争中でないこと、判決執行のために差し押さえられていないこと、土地収用の決定や立ち退き・解体の通知の対象でないことが必要です。

• マンション所在地の土地登記事務所（支所）に情報提供を申請し、権利証を地籍記録と照合して、抵当権や取引差し止めの状況を確認します。
• 契約を予定している公証役場に尋ねましょう：公証人は公証の前に取引差し止めのデータを確認します。
• 銀行の抵当に入っている物件も購入できますが、誰がローンを返済するか、銀行がいつ抵当権を解除するか、お支払いをどの口座に振り込むかを書面で明確に合意する必要があります。

3. 修繕積立金、管理費、都市計画

• 2%の修繕積立金： デベロッパーからマンションを購入した人は、物件価格の2%を納める必要があります。領収書または納付の確認書をもらいましょう。未納の場合は、どちらが負担するかを取り決めます。
• 管理費、電気・水道、駐車料金： 引き渡し日までの滞納がないことについて、建物の管理組合の確認をもらいましょう。
• 都市計画： 地元の都市計画管理機関に、土地が収用・立ち退きの対象に含まれていないかを確認しましょう。

4. 手付金契約

2015年民法第328条によると、手付を交付した側が購入を拒否した場合は手付を失い、受け取った側が売却を拒否した場合は、双方が別途合意しない限り、手付を返還し同額を上乗せして支払う必要があります。法律は手付金契約の公証を義務づけていませんが、書面で作成し、売買価格、手付金の額、売買契約の公証期限、売主が引き渡す書類、税金・手数料の負担者、手付金の違約金、そして調査の結果、物件が抵当・紛争・差し止めの対象と判明した場合の手付金返還の条件を、漏れなく記載しましょう。

5. 公証と名義変更

• 住宅の売買契約は公証または認証を受ける必要があり、公証・認証の時点で効力が生じます（2023年住宅法第164条）。2027年1月1日施行の改正公証法（Luật số 04/2026/QH16）により、公証が必須の取引の一覧が変わります — 2027年以降に契約する場合は、その時点で適用される規定を公証役場に改めてご確認ください。

• 公証日から30日以内に、変動登録（名義変更）の書類を提出する必要があります。提出が遅れると、200万～300万ドンの罰金が科されることがあります。

• 譲渡書類の処理期限は現在8営業日以内です（政令151/2025/NĐ-CPの適用期間、2027年2月28日まで）。書類の補完が必要な場合は、さらに時間がかかることがあります。

6. 名義変更時の税金・手数料

項目	金額	負担者（通常）	例：契約価格40億ドンの物件
個人所得税	譲渡価格の2%	売主	8,000万ドン
登録料	課税価格の0.5%	買主	2,000万ドン
公証手数料、書類審査手数料	現行の料金表による	合意による	—

• 2%の税率は、2026年7月1日施行の2025年個人所得税法に基づきます。ベトナム国内に唯一の住宅のみを所有し、183日以上所有して物件全体を売却する売主は、免税になる場合があります。
• 登録料は、契約価格が省・市の人民委員会の定める価格より高い場合、契約価格に基づいて計算されます。負担者について双方で別途合意することもできます — 手付金契約に明記しましょう。

7. ローンを利用して購入する場合

銀行は独自にマンションを評価し、評価額に基づいて融資限度額を計算するため、購入価格より低くなることがあります。手付金契約の前に評価結果と融資通知を受け取り、支払い期限を融資実行の時期に合わせましょう。毎月の返済額を試算するには、住宅購入の資金計画ツールをご利用ください。

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本記事は参考情報であり、個々のケースに応じた法務・財務のアドバイスに代わるものではありません。

1. ピンクブックの原本を確認し、名義人を売主の身分証明書類・婚姻状況と照合する。
2. 権利証の住戸番号、階、面積を実際の物件と照合し、所有期間と変動記録のページを読む。
3. マンション所在地の土地登記事務所で調べる：権利証が記録と一致するか、抵当権・差し止めがないか。
4. 契約を予定している公証役場に、物件の取引差し止めデータについて尋ねる。
5. 2%の修繕積立金の納付領収書と、建物の管理組合による管理費滞納なしの確認をもらう。
6. 土地の都市計画情報を確認する。
7. ローンを利用する場合：手付金の前に銀行の評価結果と融資通知を受け取る。
8. 手付金契約を書面で締結する：価格、手付金、公証期限、税金・手数料の負担者、違約金、手付金返還の条件。
9. 売買契約を公証し、権利証の原本を受け取り、30日以内に名義変更の書類を提出する。

• Luật Nhà ở số 27/2023/QH15（2023年住宅法）、2023年11月27日（2024年8月1日施行）— 第58、152、160、164条：caselaw.vn の全文、2023年11月27日。
• Tạp chí Tòa án nhân dân — Thỏa thuận phạt cọc theo pháp luật Việt Nam và một số quốc gia（ベトナムと諸外国の法律における手付の違約金の合意）（2015年民法第328条）、2026年10月20日閲覧。
• カントー市法律普及教育ポータル — Trường hợp nào phải đăng ký biến động đất đai trong thời hạn 30 ngày?（30日以内に土地の変動登録が必要な場合）（Luật Đất đai số 31/2024/QH15 第133条）、2026年10月20日閲覧。
• Tạp chí Luật sư Việt Nam — Thời điểm xử phạt hành vi không đăng ký biến động đất đai（土地の変動登録をしない行為の処罰時点）、2026年1月29日。
• VOH — Xã được cấp sổ đỏ lần đầu, giải quyết trong 3 ngày（社が初回の権利証を発行、3日以内に処理）（Nghị định 151/2025/NĐ-CP）、2025年6月17日。
• VnExpress — Những thay đổi về thủ tục nhà đất từ 1/7（7月1日からの不動産手続きの変更点）、2025年6月30日。
• VCCI — Chuyển nhượng bất động sản nộp thuế TNCN như thế nào?（不動産譲渡の個人所得税の納め方）（2025年個人所得税法第14条）、2026年2月2日。
• Tuổi Trẻ — Muốn miễn thuế khi bán nhà đất duy nhất: Phải sở hữu đủ 183 ngày（唯一の住宅の売却で免税を受けるには183日以上の所有が必要）（Nghị định 253/2026/NĐ-CP）、2026年7月5日。
• Báo Pháp luật Việt Nam — Bán nhà duy nhất được miễn thuế thu nhập cá nhân trong trường hợp nào?（唯一の住宅の売却で個人所得税が免除されるのはどのような場合か）、2026年7月2日。
• Thư viện Nhà đất — Mức thu lệ phí trước bạ nhà đất năm 2026 là bao nhiêu?（2026年の不動産登録料はいくらか）（Nghị định 10/2022/NĐ-CP、Nghị định 175/2025/NĐ-CP により改正）、2026年10月20日閲覧。
• Báo Đấu thầu — Sửa quy định về giá, tỷ lệ thu lệ phí trước bạ（登録料の価格・料率の規定を改正）、2025年7月2日。
• 司法省 — Từ ngày 01/01/2027, bỏ bắt buộc công chứng với 6 loại giao dịch（2027年1月1日から6種類の取引で公証義務を廃止）（Luật số 04/2026/QH16）、2026年10月20日閲覧。
• LuatVietnam — Đã có toàn văn Luật Công chứng sửa đổi 2026（2026年改正公証法の全文が公開）、2026年5月14日。