Văn phòng TP.HCM quý III/2026: lần đầu sau 6 năm có giao dịch trả mặt bằng

Thị trường văn phòng TP.HCM vừa ghi nhận điều chưa thấy trong 6 năm qua: nhiều doanh nghiệp trả lại mặt bằng, đặc biệt nhóm công nghệ. Giá thuê vẫn ổn định và công suất còn gần 90%, nhưng người thuê đang có lợi thế khi đàm phán. Nếu bạn sở hữu hoặc định mua bất động sản để cho thuê doanh nghiệp, đây là số liệu nên đọc.

Số liệu chính 9 tháng đầu năm 2026

• Trả mặt bằng chiếm 12% và thu hẹp diện tích chiếm 5% tổng diện tích giao dịch văn phòng. Đây là lần đầu tiên sau 6 năm thị trường có lại giao dịch trả mặt bằng.
• Tiêu thụ âm ở hầu hết các hạng văn phòng, sau 5 quý liên tiếp tiêu thụ dương.
• Tổng nguồn cung gần 3 triệu m², công suất gần 90%, giá thuê trung bình khoảng 870.000 đồng/m²/tháng, ổn định.
• Hạng A và hạng B không có nguồn cung mới trong 9 tháng.
• Doanh nghiệp giảm diện tích chủ yếu thuộc công nghệ thông tin, tài chính, bảo hiểm, bất động sản, bán lẻ và phân phối.
• Kinh tế vẫn tăng: GRDP TP.HCM 9 tháng tăng 9,1%, vốn đăng ký doanh nghiệp mới tăng 23%.
• Trung tâm Tài chính quốc tế (IFC) ghi nhận khoảng 20 tỷ USD vốn cam kết sau 6 tháng vận hành.

Vì sao doanh nghiệp trả mặt bằng

Doanh nghiệp đang tối ưu chi phí và tái cấu trúc sau giai đoạn tăng trưởng nóng hậu Covid-19. Trí tuệ nhân tạo (AI) cũng làm thay đổi kế hoạch tuyển dụng và cách vận hành, nên nhu cầu diện tích không còn tăng theo số nhân sự như trước.

Phía chủ tòa nhà ưu tiên giữ khách đang thuê thay vì tăng giá. Vốn cam kết vào IFC được kỳ vọng thành động lực chính của thị trường văn phòng từ năm 2027, nhưng có thể mất 12–24 tháng để chuyển thành nhu cầu thuê thực tế. Đến năm 2029, hơn 90% nguồn cung văn phòng tương lai tập trung ở khu trung tâm, Phú Mỹ Hưng và Thủ Thiêm.

Điều người mua để cho thuê nên làm

Tính giá thuê theo mặt bằng hiện tại

Khách thuê doanh nghiệp đang có lợi thế đàm phán. Nếu bạn mua shophouse, officetel hay căn hộ để cho thuê, hãy ước tính giá thuê theo mức đang giao dịch trong khu vực, không theo kỳ vọng tăng.

Dự phòng thời gian trống

Hợp đồng thuê có thể kết thúc sớm khi doanh nghiệp thu hẹp. Hãy để dự phòng vài tháng trống giữa hai hợp đồng khi tính dòng tiền, nhất là khi bạn dùng vốn vay. Bạn có thể thử với công cụ tính dòng tiền mua nhà.

Xem IFC là câu chuyện trung, dài hạn

Dòng vốn vào IFC cần thời gian để thành văn phòng có người thuê và người làm việc cần chỗ ở. Đừng tính hiệu quả cho thuê dựa trên nhu cầu chưa hình thành. Bối cảnh nguồn cung hạng A quanh IFC có ở bài 76% văn phòng hạng A tương lai thuộc khu VIFC-HCMC.

HPR hỗ trợ bạn thế nào

• Đang có mặt bằng hoặc căn hộ cần cho thuê: HPR nhận ký gửi bất động sản, tư vấn giá chào theo giao dịch thực tế và dẫn khách xem.
• Tìm căn hộ gần khu Thủ Thiêm: Palm River ở phường Bình Trưng, liền kề Thủ Thiêm, giá từ khoảng 168 triệu đồng/m² (gồm VAT và phí bảo trì, theo ấn phẩm chính sách bán hàng, HPR cập nhật 15/10/2026). Xem vị trí, giá và chính sách Palm River. Hãy cân nhắc chủ yếu theo nhu cầu ở và khả năng tài chính của bạn.

Bạn đang cho thuê mặt bằng, hoặc cân nhắc mua để cho thuê? Gửi câu hỏi cho chuyên viên HPR để được tính dòng tiền theo kịch bản giá thuê và thời gian trống thận trọng.