Tồn kho tăng, thanh khoản thấp: nhà đầu tư nên nhìn gì ngoài giá

Giao dịch quý III/2026 giảm so với quý II, trong khi tồn kho tăng. Lúc này chỉ nhìn giá là chưa đủ. Nhà đầu tư cần xem thêm thanh khoản và chi phí vốn.

Thị trường quý III qua số liệu

• Tồn kho tăng. Tồn kho quý III ước khoảng 51.950 căn hộ và nền đất, tăng so với quý II. Con số này chỉ tổng hợp từ 27 trên 34 địa phương đã báo cáo, nên tồn kho thực tế cả nước có thể khác.
• Giao dịch giảm nhẹ. Cả nước có khoảng 92.000 giao dịch thành công trong quý III, bằng 92% quý II.
• Thanh khoản phân hóa. Giao dịch tập trung ở các dự án có pháp lý đầy đủ, vị trí thuận lợi. Bà Nguyễn Hoài An (CBRE) nhận định: "Nguồn cung dồi dào hơn nhưng thanh khoản phân hóa sâu hơn."

Giá sơ cấp: số liệu đã qua và dự báo

Hai số liệu công bố trong tuần đưa ra hai bức tranh khác nhau, vì chúng đo hai việc khác nhau:

	Nội dung	Loại thông tin
Thống kê 9 tháng 2026	Giá sơ cấp giảm 9% từ đầu năm đến tháng 9/2026, thứ cấp giảm 15%	Số liệu đã ghi nhận
VARS, quý IV/2026	Mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục tăng trong quý IV do chi phí đất, tài chính, vật liệu, nhân công tăng	Dự báo

VARS cũng cho rằng các dự án thiên về đầu cơ, chưa hình thành cộng đồng cư dân hoặc khó khai thác sẽ khó thanh khoản và có thể giảm mạnh về giá thực chất. Nói cách khác, dự báo tăng giá không áp dụng đều cho mọi dự án.

Ba yếu tố nên xem khi đánh giá một dự án

1. Pháp lý

Dự án có giấy tờ đất, quy hoạch 1/500, giấy phép xây dựng và văn bản đủ điều kiện bán hay chưa. Giao dịch hiện tập trung ở nhóm dự án pháp lý đầy đủ, nên đây cũng là yếu tố quyết định khả năng bán lại. Xem thêm: Kiểm tra pháp lý dự án trước khi mua.

2. Khả năng hấp thụ của khu vực

Khu vực có bao nhiêu dự án đang mở bán, tỷ lệ bán được ra sao, đã có cư dân về ở chưa. Một khu đông nguồn cung mà ít người ở thật thường cần nhiều thời gian hơn để bán lại hoặc cho thuê.

3. Chi phí vốn

Hiện một số ngân hàng đang áp dụng lãi thả nổi 13–15%/năm. Ví dụ: khoản vay 2 tỷ đồng ở mức 13% tốn khoảng 260 triệu đồng tiền lãi trong năm đầu nếu chưa trả gốc. Thời gian nắm giữ càng dài thì chi phí này càng lớn. Hãy so tổng chi phí nắm giữ với mức chênh lệch giá hoặc tiền thuê bạn kỳ vọng.

Câu hỏi cho nhà đầu tư

Khi đánh giá dự án hiện nay, bạn ưu tiên yếu tố nào: pháp lý, thanh khoản hay chi phí vốn? Gửi tên dự án bạn đang cân nhắc, chuyên viên HPR tổng hợp hồ sơ pháp lý và lập bảng chi phí nắm giữ theo nhiều mức lãi suất.