Bán hay cho thuê tiếp căn hộ — so sánh bằng con số

Căn cứ: Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15 (ngày 10/12/2025, hiệu lực 01/07/2026) — Điều 4 (miễn thuế lãi tiền gửi), Điều 14 (thuế chuyển nhượng 2%); Nghị định 141/2026/NĐ-CP (ngưỡng doanh thu cho thuê 1 tỷ đồng/năm); Thông tư 257/2016/TT-BTC (phí công chứng); lãi suất tiền gửi 12 tháng công bố ngày 01/10/2026 · Cập nhật 20/10/2026.

Câu hỏi "bán hay giữ" trả lời được bằng một phép so: thu nhập ròng mỗi năm từ cho thuê so với tiền lãi nếu bán rồi gửi số tiền thu về. Phần chênh lệch là mức tăng giá căn hộ cần có để việc giữ cho kết quả tương đương. HPR không dự báo giá tăng hay giảm — bài này giúp Quý khách tự tính với con số của căn mình.

Bước 1: tính lợi suất cho thuê ròng

Lợi suất ròng = (tiền thuê cả năm − chi phí của chủ nhà) ÷ giá bán được hôm nay. Dùng giá bán được hôm nay, không dùng giá mua ban đầu, vì đó là số tiền Quý khách đang "để" trong căn.

Ví dụ tham khảo — giả định: căn hộ bán được 3 tỷ đồng; cho thuê 12 triệu đồng/tháng; trống 1 tháng/năm; chủ nhà trả phí quản lý 70 m² × 15.000 đồng/m²/tháng; nội thất 150 triệu đồng dùng 7 năm; đây là căn cho thuê duy nhất.

Khoản	Mỗi năm
Tiền thuê 11 tháng	132 triệu đồng
Phí quản lý (chủ nhà trả)	− 12,6 triệu đồng
Bảo trì, sửa chữa (giả định)	− 6 triệu đồng
Phí tìm khách thuê (giả định nửa tháng tiền thuê)	− 6 triệu đồng
Khấu hao nội thất (150 triệu ÷ 7 năm)	− 21 triệu đồng
Thuế cho thuê (doanh thu dưới 1 tỷ đồng/năm)	0 đồng
Thu nhập ròng	khoảng 86 triệu đồng ≈ 2,9%/năm

Doanh thu cho thuê từ 1 tỷ đồng/năm trở xuống không nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân, nhưng vẫn phải thông báo doanh thu — xem cho thuê căn hộ: giấy tờ và thuế của chủ nhà. Khấu hao thường bị bỏ quên: nội thất, thiết bị xuống cấp, căn cũ dần thì khó giữ giá thuê cũ nếu không làm mới.

Bước 2: tính số tiền thật sự thu về khi bán

Bán căn 3 tỷ đồng (đã có sổ, không được miễn thuế), Quý khách nộp thuế thu nhập cá nhân 2% là 60 triệu đồng, phí công chứng 2,2 triệu đồng nếu bên bán chịu. Giả định thêm phí dịch vụ môi giới 1% (30 triệu đồng) chỉ để minh họa — phí ký gửi tại HPR thương lượng theo từng sản phẩm, ghi trong hợp đồng. Số tiền thu về khoảng 2,91 tỷ đồng. Chi tiết từng khoản: chi phí khi bán nhà.

Bước 3: so với chi phí cơ hội

Đầu tháng 10/2026, lãi tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng tại Vietcombank, BIDV, VietinBank là 5,9%/năm; khảo sát 35 ngân hàng cho mức 12 tháng từ 3,7% đến 7,8%/năm. Lãi tiền gửi tại tổ chức tín dụng của cá nhân được miễn thuế thu nhập cá nhân.

So sánh (ví dụ tham khảo)	Mỗi năm
Giữ căn, cho thuê tiếp: thu nhập ròng	khoảng 86 triệu đồng
Bán, gửi 2,91 tỷ đồng ở mức 5,9%/năm	khoảng 172 triệu đồng
Chênh lệch	khoảng 85 triệu đồng
Mức tăng giá căn để giữ cho kết quả tương đương	khoảng 2,8%/năm (85 triệu ÷ 3 tỷ)

Đây là điểm hòa vốn, không phải dự báo. Nếu Quý khách tin giá căn tăng nhanh hơn mức này trong thời gian định giữ, giữ có lợi hơn; nếu giá đứng hoặc giảm, gửi tiết kiệm có lợi hơn. Lưu ý: giữ rồi bán sau thì vẫn nộp thuế 2% và phí bán ở thời điểm đó.

Những yếu tố làm phép so thay đổi

• Căn còn vay ngân hàng: khi lãi vay cao hơn lãi tiết kiệm, bán để trả nợ tiết kiệm được tiền lãi vay — so với lãi vay, không phải lãi tiết kiệm. Xem lãi suất vay mua nhà vượt 10%/năm.
• Có kế hoạch dùng tiền: nâng cấp căn khác, kinh doanh, con đi học — tiền nằm trong căn hộ cần thời gian mới rút ra được.
• Được miễn thuế (nhà ở duy nhất, sở hữu từ 183 ngày): bán tiết kiệm được 2%, phép so nghiêng hơn về bán.
• Hợp đồng thuê đang còn hạn: bán vẫn được, người thuê ở tiếp đến hết hạn — xem bán căn hộ đang cho thuê.
• Doanh thu cho thuê vượt 1 tỷ đồng/năm (nhiều căn): thuế cho thuê làm giảm thu nhập ròng.
• Thời gian trống phòng, khách nợ tiền: mỗi tháng trống làm giảm khoảng 0,4 điểm phần trăm lợi suất trong ví dụ trên (12 triệu ÷ 3 tỷ).

Thay số của căn mình vào công cụ tính thu nhập cho thuê để có lợi suất ròng, rồi so với lãi suất ngân hàng tại thời điểm Quý khách quyết định.

Bài viết mang tính tham khảo, không thay thế tư vấn pháp lý / tài chính cho từng trường hợp cụ thể. HPR không khuyến nghị bán hay giữ và không cam kết lợi suất cho thuê, giá bán.

1. Hỏi giá bán được hôm nay — giá chào của căn tương tự cùng dự án, không dùng giá mua ban đầu.
2. Cộng tiền thuê thực nhận cả năm — trừ tháng trống, tháng giảm giá.
3. Trừ chi phí của chủ nhà — phí quản lý (nếu chủ trả), bảo trì, phí tìm khách, khấu hao nội thất, thuế cho thuê (nếu doanh thu trên 1 tỷ đồng/năm).
4. Chia cho giá bán hôm nay để ra lợi suất ròng — hoặc dùng công cụ tính thu nhập cho thuê.
5. Tính tiền thu về khi bán — trừ thuế 2%, phí công chứng, phí môi giới, tất toán khoản vay (nếu có).
6. Nhân tiền thu về với lãi tiết kiệm (hoặc lãi vay đang trả, nếu còn nợ) tại thời điểm quyết định.
7. Lấy chênh lệch chia cho giá bán — đó là mức tăng giá mỗi năm cần có để giữ cho kết quả tương đương.

• Thị trường Tài chính Tiền tệ — Lãi suất đầu tháng 10/2026: Tiết kiệm giữ nhịp ổn định, chứng chỉ tiền gửi hút khách, 01/10/2026 (Vietcombank, BIDV, VietinBank kỳ hạn 12 tháng 5,9%/năm; 35 ngân hàng 3,7–7,8%/năm).
• Thư viện Nhà đất — Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025, Luật số 109/2025/QH15 ngày 10/12/2025 (Điều 4 khoản 6 — miễn thuế lãi tiền gửi tại tổ chức tín dụng), đọc 20/10/2026.
• Cổng Thông tin điện tử Chính phủ — Quy định thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, 27/03/2026 (Điều 14 — thuế 2%).
• Báo Chính phủ — Trường hợp nào được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản?, 02/07/2026 (Nghị định 253/2026/NĐ-CP).
• Thời báo Tài chính Việt Nam — Doanh thu cho thuê bất động sản dưới 1 tỷ đồng/năm, cá nhân không phải nộp thuế, 12/06/2026 (Nghị định 141/2026/NĐ-CP).
• Caselaw — Thông tư 257/2016/TT-BTC quy định mức thu phí công chứng, ngày 11/11/2016 (Điều 4), đọc 20/10/2026.