아파트 임대 — 집주인의 서류와 세금 의무

개인 주택 임대 세금 규정은 2026년에 여러 차례 바뀌었습니다. 납세 면제 매출 기준이 연 1억 동(이전 규정)에서 5억 동으로, 다시 연 10억 동으로 올랐으며 2026년 1월 1일부터 적용됩니다. 정액 과세는 개인이 직접 신고·납부하는 방식으로 바뀌었습니다. 고객님께서 아파트를 임대하실 때 알아 두셔야 할 사항은 다음과 같습니다.

연 10억 동 기준: 세금은 없지만 신고는 필수

• 연간 임대 매출 10억 동 이하: 부가가치세 과세 대상이 아니며, 임대 활동에 대한 개인소득세도 내지 않습니다.
• 그해의 실제 매출과 임대료를 받는 은행 계좌 / 전자지갑 번호는 여전히 신고해야 합니다. 계좌는 이전에 세무 당국에 알리지 않았거나 임대차 계약서에 적지 않은 경우 한 번만 신고하면 됩니다.
• 매출은 세대별이 아니라 그해 고객님의 모든 임대 부동산 합계로 계산합니다.

이 기준은 일반 부동산 임대 활동에 적용됩니다. 관광 숙박 형태(홈스테이, 서비스드 아파트)로 일·박 단위로 임대하는 아파트는 숙박업 별도 규정이 있습니다.

연 10억 동 초과 매출: 세금 계산법

세금	계산 방법
부가가치세	5% × 임대 매출 전체
개인소득세	5% × 10억 동 초과분

예시: 월 1억 동 아파트를 12개월 임대 → 연 매출 12억 동. 부가가치세 6,000만 동, 개인소득세 (12억 − 10억) × 5% = 1,000만 동, 합계 7,000만 동. 월 2,500만 동(연 3억 동) 아파트가 유일한 임대 물건이라면 세금은 없고 매출 신고만 합니다.

임대차 계약이 여러 건이면 고객님께서 개인소득세 계산 시 10억 동 공제를 적용할 계약을 선택하실 수 있으며, 모든 계약의 공제 합계는 연 10억 동을 넘을 수 없습니다.

세금, 관리비, 서비스 수수료를 뺀 순수입이 궁금하십니까? 고객님께서 임대 수입 계산기를 이용해 본인 상황에 맞는 세율을 직접 입력해 보십시오.

누가, 언제, 어디에 신고하는가

• 임차인이 개인인 경우: 집주인이 직접 신고합니다.
• 임차인이 기업·단체인 경우: 계약서에서 임차인이 대신 신고·납부하기로 합의했다면 해당 단체가 임대료 지급 주기에 따라 신고합니다. 고객님께서는 이를 계약서에 명시하시는 것이 좋습니다.
• 신고 주기(집주인 직접 신고) — 두 가지 중 하나를 선택합니다.

신고 방식	제출 기한
연 1회	늦어도 다음 해 1월 31일(2026년 매출 → 2027년 1월 31일)
연 2회	1차: 과세 연도 7월 31일까지; 2차: 다음 해 1월 31일까지

• 양식: 신고서 양식 01/BĐS(세금 신고와 매출 신고에 모두 사용); 임대 부동산이 2개 이상이면 명세서 양식 01/BK-BĐS를 첨부합니다.
• 제출처: 임대 부동산 소재지 세무 당국. 여러 성·시에 여러 세대가 있으면 고객님께서 임대 세대가 있는 세무 당국 한 곳을 골라 일괄 제출하실 수 있습니다.
• 제출 방법: eTax Mobile 앱 또는 dichvucong.gdt.gov.vn 포털을 통한 전자 제출. 고령자, 장애인 등 전자 거래가 어려운 경우에는 사(社)급 행정서비스센터에 직접 또는 우편으로 제출합니다.

2026년 1월 1일 이전에 체결되어 남은 기간이 6개월을 넘는 계약: 이전 규정에 따라 세금을 선납했다면 새 기준에 맞춰 조정하고 납부한 세액을 처리받을 수 있습니다. 이 경우 절차를 정확히 밟기 위해 관할 세무 당국에 직접 문의하시는 것이 좋습니다.

임대 시 필요한 서류

임대차 계약서. 2023년 주택법은 주택 임대차 계약을 서면으로 작성하도록 요구합니다: 양측 정보, 아파트 설명, 임대료, 기간, 권리와 의무, 서명. 임대차 계약서는 양측이 원하지 않는 한 공증이 의무가 아닙니다. 보증금과 반환 조건, 관리비·전기·수도 부담자, 세금 신고자(임차인이 기업인 경우), 인도 확인서와 함께 가구 목록도 적어 두는 것이 좋습니다.

베트남인 임차인의 임시 거주 등록. 상주지가 있는 사·동 밖에서 30일 이상 거주하는 임차인은 임시 거주 등록을 해야 하며, 1회 최대 2년이고 연장할 수 있습니다. 등록은 임차인이 하며, 집주인은 합법적 거주지 증빙으로 임대차 계약서를 제공합니다. 2026년 7월 1일부터 개정 거주법은 등록자가 실제로 거주하지 않는 것을 알면서 임시 거주 등록을 처리하는 것을 금지합니다.

외국인 임차인. 외국인이 머무는 곳(임대 주택 포함)의 관리자는 손님이 도착한 때부터 12시간 이내(벽지·오지: 24시간)에 출입국 관리 기관 웹사이트나 신고서를 통해 사(社)급 공안에 임시 거주 신고를 해야 합니다. 신고하지 않으면 행정 처벌을 받을 수 있습니다. 임차인을 받을 때 고객님께서는 유효한 여권, 비자 또는 임시 거주증을 확인하시는 것이 좋습니다.

이 글은 참고용이며, 개별 상황에 대한 법률 / 재무 상담을 대신하지 않습니다. 세금 규정이 2026년에 여러 차례 바뀌었으므로 신고 전에 고객님께서 관할 세무 당국에 확인하시기 바랍니다.

1. 서면 임대차 계약 체결 — 임대료, 기간, 보증금, 관리비, 전기·수도, 세금 신고자(임차인이 기업인 경우)를 명시하고, 사진을 첨부한 가구 인도 확인서를 작성합니다.
2. 임차인 서류 확인 — 베트남인은 신분증(căn cước); 외국인은 유효한 여권, 비자 또는 임시 거주증.
3. 외국인 임차인: 입주 후 12시간 이내 임시 거주 신고.
4. 베트남인 임차인이 30일 이상 거주: 임시 거주 등록을 안내하고, 서류용 임대차 계약서 사본을 제공합니다.
5. 임대 중인 모든 세대의 연간 임대 매출을 합산해 10억 동 미만인지 초과인지 확인합니다.
6. eTax Mobile에서 양식 01/BĐS로 매출 신고 / 세금 신고 — 연 1회(기한: 다음 해 1월 31일) 또는 연 2회(7월 31일, 다음 해 1월 31일); 아직 알리지 않았다면 임대료 수령 계좌도 함께 신고합니다.
7. 연 10억 동 초과: 납세 — 매출 전체에 부가가치세 5%, 10억 동 초과분에 개인소득세 5%; 납부 증빙을 보관합니다.
8. 임대료를 확정하기 전에 임대 수입 계산기로 세금·비용 공제 후 순수입을 계산합니다.

• LuatVietnam — Luật số 09/2026/QH16 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật Thuế giá trị gia tăng, Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp và Luật Thuế tiêu thụ đặc biệt(개인소득세법, 부가가치세법, 법인세법, 특별소비세법 일부 개정법), 2026년 4월 24일 국회 통과(제1–3조 2026년 1월 1일부터 적용; 매출 기준은 정부가 규정).
• Thời báo Tài chính Việt Nam — Nâng ngưỡng doanh thu không phải nộp thuế lên 1 tỷ đồng: Điều hộ kinh doanh mong chờ đã thành hiện thực(납세 면제 매출 기준 10억 동으로 상향), 2026년 4월 29일(Nghị định 68/2026/NĐ-CP를 개정한 2026년 4월 29일 자 Nghị định 141/2026/NĐ-CP; 2026년 1월 1일부터 적용).
• Thời báo Tài chính Việt Nam — Doanh thu cho thuê bất động sản dưới 1 tỷ đồng/năm, cá nhân không phải nộp thuế(연 10억 동 미만 부동산 임대 매출, 개인 납세 면제), 2026년 6월 12일.
• VietnamFinance — Người cho thuê nhà doanh thu dưới 1 tỷ đồng/năm cần làm gì?(연 매출 10억 동 미만 임대인은 무엇을 해야 하나?), 2026년 6월 12일(국세청 정보; 2026년 5월 13일 자 Thông tư 50/2026/TT-BTC에 따른 양식 01/BĐS).
• VnBusiness — Cho thuê nhà 1 tỷ đồng trở xuống không phải nộp thuế, nhưng chủ nhà bắt buộc phải làm điều này(10억 동 이하 임대는 세금 면제지만 집주인이 반드시 해야 할 일), 2026년 6월 12일.
• Tạp chí Luật sư Việt Nam — Một số chính sách thuế mới cần lưu ý đối với hộ, cá nhân cho thuê bất động sản(부동산 임대 가구·개인이 유의할 새 세금 정책), 2026년 5월 13일(Nghị định 68/2026/NĐ-CP와 2026년 3월 5일 자 Thông tư 18/2026/TT-BTC에 따른 하노이시 세무국 안내: 세금 계산, 대리 신고, 신고 주기, 제출처).
• Tạp chí Luật sư Việt Nam — Cho thuê bất động sản dưới 1 tỉ đồng/năm vẫn phải thông báo doanh thu(연 10억 동 미만 부동산 임대도 매출 신고 필수), 2026년 7월 30일.
• LuatVietnam — Hợp đồng thuê nhà bằng giấy viết tay có hiệu lực không?(손글씨 주택 임대차 계약서는 효력이 있나?), 2026년 10월 20일 열람(Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 제163, 164조).
• LuatVietnam — Cho thuê nhà, người thuê hay cho thuê phải đi đăng ký tạm trú?(주택 임대 시 임시 거주 등록은 임차인과 임대인 중 누가 하나?), 2026년 10월 20일 열람(Luật Cư trú số 68/2020/QH14 제27, 28조; Nghị định 282/2025/NĐ-CP).
• Tạp chí Luật sư Việt Nam — Nhiều quy định mới về căn cước, cư trú có hiệu lực từ ngày 01/7(7월 1일부터 시행되는 신분증·거주 관련 새 규정), 2026년 6월 30일(치안·질서 관련 10개 법률을 개정한 Luật số 118/2025/QH15).
• Tạp chí Luật sư Việt Nam — Một số điểm mới cơ bản của Luật Cư trú sửa đổi và Thông tư 116/2026/TT-BCA(개정 거주법과 Thông tư 116/2026/TT-BCA의 주요 변경점), 2026년 7월 17일.
• Tuổi Trẻ (Pháp Luật TP.HCM) — Không khai báo tạm trú cho khách nước ngoài, chủ khách sạn bị phạt bao nhiêu?(외국인 손님 임시 거주 미신고 시 호텔 주인 과태료는?), 2025년 12월 6일(2014년 외국인 출입국·경유·거주법(2023년 개정) 제33조).