マンションの賃貸 — オーナーの書類と納税義務

個人の住宅賃貸に関する税の規定は、2026年に何度も変わりました。納税不要となる収入の基準額は、年1億ドン（旧規定）から5億ドンへ、さらに年10億ドンへと引き上げられ、2026年1月1日から適用されています。定額課税は、個人が自ら申告・納付する仕組みに置き換えられました。以下は、お客様がご自身のマンションを賃貸に出す際に押さえておきたいポイントです。

年10億ドンの基準額：納税不要でも申告は必要

• 年間の賃貸収入が10億ドン以下： 付加価値税の課税対象外で、賃貸活動について個人所得税を納める必要はありません。
• それでもその年の実際の収入と、賃料の受け取りに使う銀行口座 / 電子ウォレットを届け出る必要があります。口座は、以前に税務機関へ届け出ていない場合、または賃貸借契約に記載していない場合に、一度届け出れば足ります。
• 収入は、物件ごとではなく、お客様がその年に賃貸するすべての不動産の合計で計算します。

この基準額は、通常の不動産賃貸に適用されます。日単位・泊単位で旅行者向けに貸し出すマンション（ホームステイ、サービスアパートメント）には、宿泊業の別の規定があります。

年10億ドンを超える場合：税金の計算方法

税の種類	計算方法
付加価値税	5% × 賃貸収入の全額
個人所得税	5% × 10億ドンを超える部分の収入

例：月1億ドンで12か月賃貸した物件 → 年間収入12億ドン。付加価値税は6,000万ドン、個人所得税は（12億 − 10億）× 5% = 1,000万ドン、合計7,000万ドン。月2,500万ドン（年3億ドン）で賃貸する物件が唯一の物件であれば、納税は不要で、収入の届出のみ行います。

複数の賃貸借契約がある場合、お客様は個人所得税の計算で10億ドンの控除をどの契約に適用するかを選べます。控除の合計は、すべての契約を合わせて年10億ドンを超えません。

税金、管理費、サービス料を差し引いた純収入を知りたい場合は、お客様ご自身のケースに合った税率を入力して、賃貸収入の試算ツールをご利用ください。

誰が、いつ、どこで申告するか

• 借主が個人の場合： オーナーが自ら申告します。
• 借主が企業・団体の場合： 契約で借主が代わりに申告・納付すると合意した場合、その団体が賃料の支払い期ごとに申告します。お客様はこの点を契約に明記しておきましょう。
• 申告期（オーナーが自ら申告する場合） — 次のいずれかを選びます。

申告方法	期限
年1回	翌年1月31日まで（2026年の収入 → 2027年1月31日）
年2回	1回目：課税年の7月31日まで。2回目：翌年1月31日まで

• 様式： 申告書 様式01/BĐS（税務申告と収入の届出の両方に使用）。賃貸する不動産が2件以上ある場合は、明細書 様式01/BK-BĐSを添付します。
• 提出先： 賃貸不動産の所在地の税務機関。複数の省・市に物件がある場合、お客様は物件所在地のいずれか1つの税務機関を選んでまとめて提出できます。
• 提出方法： アプリeTax Mobileまたはポータル dichvucong.gdt.gov.vn から電子的に提出します。高齢者、障がいのある方、電子取引ができない一部のケースは、社レベルの行政サービスセンターに直接または郵送で提出できます。

2026年1月1日より前に締結し、残り期間が6か月を超える契約： 旧規定に基づいて前払いで納税済みの場合、お客様は新しい基準額に合わせて調整し、納付済みの税額を処理できます。この場合は、正しい手続きのため、管轄の税務機関に直接お尋ねください。

賃貸時の書類

賃貸借契約。 2023年住宅法は、住宅の賃貸借契約を書面で作成するよう求めています：双方の情報、物件の説明、賃料、期間、権利と義務、署名。賃貸借契約は、双方が希望する場合を除き、公証は必須ではありません。あわせて次の内容も記載しましょう：敷金と返還の条件、管理費・電気・水道をどちらが負担するか、どちらが税務申告するか（借主が企業の場合）、家具の一覧と引き渡し書。

ベトナム人の借主の一時滞在。 常住地の社・坊以外に30日以上住む借主は、一時滞在登録が必要です。1回の登録は最長2年で、延長できます。登録するのは借主で、オーナーは合法な住居を証明する書類として賃貸借契約を提供します。2026年7月1日から、改正居住法により、登録者が実際にそこに住んでいないと知りながら一時滞在登録を処理することは禁止されています。

外国人の借主。 外国人が滞在する場所の管理者（賃貸住宅を含む）は、外国人の到着から12時間以内（遠隔地では24時間以内）に、出入国管理機関のウェブサイトまたは届出票により、社レベルの公安に一時滞在を届け出る必要があります。届け出ないと行政処分を受けることがあります。入居の際、お客様はパスポート、有効なビザまたは一時滞在カードを確認しておきましょう。

本記事は参考情報であり、個々のケースに応じた法務・財務のアドバイスに代わるものではありません。2026年は税の規定が大きく変わっているため、お客様は申告の前に管轄の税務機関にご確認ください。

1. 賃貸借契約を書面で締結する — 賃料、期間、敷金、管理費、電気・水道、税務申告をする側（借主が企業の場合）を明記し、写真付きで家具の引き渡し書を作成します。
2. 借主の書類を確認する — ベトナム人は身分証（CCCD）、外国人はパスポート、有効なビザまたは一時滞在カード。
3. 外国人の借主：到着から12時間以内に一時滞在を届け出る。
4. 30日以上住むベトナム人の借主：一時滞在登録を促し、手続き用に賃貸借契約の写しを渡します。
5. 年間の賃貸収入を合計する — 賃貸中のすべての物件を合わせ、10億ドン未満か超えるかを確認します。
6. 様式01/BĐSで収入の届出・税務申告をする（eTax Mobile） — 年1回（期限：翌年1月31日）または年2回（7月31日と翌年1月31日）。未届けの場合は、賃料の受取口座もあわせて届け出ます。
7. 年10億ドンを超える場合：納税する — 収入全額に付加価値税5%、10億ドンを超える部分に個人所得税5%。納税の証憑を保管します。
8. 純収入を計算する — 賃料を決める前に、賃貸収入の試算ツールで税金と費用を差し引いた収入を計算します。

• LuatVietnam — Luật số 09/2026/QH16 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật Thuế giá trị gia tăng, Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp và Luật Thuế tiêu thụ đặc biệt（個人所得税法、付加価値税法、法人所得税法、特別消費税法の一部を改正する法律09/2026号）、2026年4月24日国会可決（第1～3条は2026年1月1日から適用。収入の基準額は政府が定める）。
• Thời báo Tài chính Việt Nam — Nâng ngưỡng doanh thu không phải nộp thuế lên 1 tỷ đồng: Điều hộ kinh doanh mong chờ đã thành hiện thực（納税不要の収入基準額を10億ドンに引き上げ）、2026年4月29日（Nghị định 68/2026/NĐ-CP を改正する 2026年4月29日付 Nghị định 141/2026/NĐ-CP、2026年1月1日から適用）。
• Thời báo Tài chính Việt Nam — Doanh thu cho thuê bất động sản dưới 1 tỷ đồng/năm, cá nhân không phải nộp thuế（不動産賃貸収入が年10億ドン未満の個人は納税不要）、2026年6月12日。
• VietnamFinance — Người cho thuê nhà doanh thu dưới 1 tỷ đồng/năm cần làm gì?（年間収入10億ドン未満の住宅貸主は何をすべきか）、2026年6月12日（税務局の情報。2026年5月13日付 Thông tư 50/2026/TT-BTC による様式01/BĐS）。
• VnBusiness — Cho thuê nhà 1 tỷ đồng trở xuống không phải nộp thuế, nhưng chủ nhà bắt buộc phải làm điều này（10億ドン以下の住宅賃貸は納税不要だが、オーナーに義務づけられること）、2026年6月12日。
• Tạp chí Luật sư Việt Nam — Một số chính sách thuế mới cần lưu ý đối với hộ, cá nhân cho thuê bất động sản（不動産を賃貸する世帯・個人が留意すべき新しい税制）、2026年5月13日（Nghị định 68/2026/NĐ-CP と 2026年3月5日付 Thông tư 18/2026/TT-BTC に基づくハノイ市税務局の案内：税金の計算方法、代理申告、申告期、提出先）。
• Tạp chí Luật sư Việt Nam — Cho thuê bất động sản dưới 1 tỉ đồng/năm vẫn phải thông báo doanh thu（年10億ドン未満の不動産賃貸でも収入の届出は必要）、2026年7月30日。
• LuatVietnam — Hợp đồng thuê nhà bằng giấy viết tay có hiệu lực không?（手書きの住宅賃貸借契約は有効か）、2026年10月20日閲覧（Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 第163、164条）。
• LuatVietnam — Cho thuê nhà, người thuê hay cho thuê phải đi đăng ký tạm trú?（住宅の賃貸で一時滞在登録をするのは借主か貸主か）、2026年10月20日閲覧（Luật Cư trú số 68/2020/QH14 第27、28条、Nghị định 282/2025/NĐ-CP）。
• Tạp chí Luật sư Việt Nam — Nhiều quy định mới về căn cước, cư trú có hiệu lực từ ngày 01/7（7月1日から身分証・居住に関する多くの新規定が施行）、2026年6月30日（治安・秩序に関する10の法律を改正する Luật số 118/2025/QH15）。
• Tạp chí Luật sư Việt Nam — Một số điểm mới cơ bản của Luật Cư trú sửa đổi và Thông tư 116/2026/TT-BCA（改正居住法と Thông tư 116/2026/TT-BCA の主な変更点）、2026年7月17日。
• Tuổi Trẻ（Pháp Luật TP.HCM）— Không khai báo tạm trú cho khách nước ngoài, chủ khách sạn bị phạt bao nhiêu?（外国人客の一時滞在を届け出ないホテル経営者の罰金はいくらか）、2025年12月6日（2014年ベトナムにおける外国人の出入国・通過・居住に関する法律（2023年改正）第33条）。