Сдача квартиры в аренду — документы и налоговые обязанности собственника

В 2026 г. правила налогообложения физических лиц, сдающих жильё в аренду, менялись несколько раз: порог выручки, при котором налог не уплачивается, повысили со 100 млн донгов в год (прежнее правило) до 500 млн донгов, а затем до 1 млрд донгов в год с применением с 1 января 2026 г. Фиксированный (паушальный) налог заменён самостоятельным декларированием и уплатой. Ниже — основные моменты, которые важно знать, если Вы сдаёте свою квартиру в аренду.

Порог 1 млрд донгов в год: налог не уплачивается, но декларировать нужно

• Выручка от аренды не более 1 млрд донгов в год: не облагается НДС, НДФЛ по деятельности по сдаче в аренду не уплачивается.
• Всё равно нужно уведомить о фактической выручке за год и о номере банковского счёта / электронного кошелька, на который поступает арендная плата. Счёт указывается один раз, если ранее о нём не сообщали в налоговый орган или он не указан в договоре аренды.
• Выручка считается в сумме по всей сдаваемой Вами недвижимости за год, а не по каждой квартире отдельно.

Этот порог применяется к обычной сдаче недвижимости в аренду. Для посуточной сдачи квартир в формате туристического размещения (homestay, сервисные апартаменты) действуют отдельные правила сферы размещения.

Выручка свыше 1 млрд донгов в год: расчёт налогов

Вид налога	Расчёт
НДС	5% × вся выручка от аренды
НДФЛ	5% × часть выручки сверх 1 млрд донгов

Пример: квартира сдаётся за 100 млн донгов в месяц на полные 12 месяцев → выручка 1,2 млрд донгов в год. НДС — 60 млн донгов, НДФЛ — (1,2 млрд − 1 млрд) × 5% = 10 млн донгов, итого 70 млн донгов. Если квартира за 25 млн донгов в месяц (300 млн донгов в год) — единственная сдаваемая, налог не уплачивается, нужно только уведомить о выручке.

При нескольких договорах аренды Вы можете выбрать, к какому договору применить вычет 1 млрд донгов при расчёте НДФЛ; общий вычет по всем договорам — не более 1 млрд донгов в год.

Хотите узнать чистый доход после налогов, платы за управление и услуги? Воспользуйтесь калькулятором дохода от аренды и введите ставку налога, подходящую для Вашего случая.

Кто декларирует, когда и куда

• Арендатор — физическое лицо: собственник декларирует сам.
• Арендатор — компания или организация: если договором предусмотрено, что арендатор декларирует и уплачивает налог за собственника, организация подаёт декларацию по периодам оплаты аренды. Рекомендуем чётко прописать это в договоре.
• Период декларирования (если собственник декларирует сам) — один из двух вариантов:

Способ	Срок подачи
Один раз в год	Не позднее 31 января следующего года (выручка за 2026 г. → 31 января 2027 г.)
Два раза в год	1-й раз: не позднее 31 июля налогового года; 2-й раз: не позднее 31 января следующего года

• Форма: декларация по форме 01/BĐS (используется и для декларирования налога, и для уведомления о выручке); при двух и более сдаваемых объектах прилагается реестр по форме 01/BK-BĐS.
• Куда подавать: в налоговый орган по месту нахождения сдаваемой недвижимости. Если квартиры находятся в разных провинциях и городах, Вы можете выбрать один налоговый орган по месту нахождения одной из них и подавать всё туда.
• Как подавать: в электронном виде через приложение eTax Mobile или портал dichvucong.gdt.gov.vn. Пожилые люди, люди с инвалидностью и в некоторых других случаях, когда электронная подача невозможна, подают лично или по почте в Центр государственных услуг уровня общины (xã).

Договоры, заключённые до 1 января 2026 г. и действующие ещё более 6 месяцев: если налог уже был уплачен заранее по прежним правилам, Вы можете сделать перерасчёт по новому порогу и урегулировать уплаченную сумму. В этом случае лучше обратиться непосредственно в налоговый орган, чтобы правильно оформить процедуру.

Документы при сдаче в аренду

Договор аренды. Закон о жилье 2023 г. требует заключать договор аренды жилья в письменной форме: сведения о сторонах, описание квартиры, арендная плата, срок, права и обязанности, подписи. Нотариальное удостоверение договора аренды не обязательно, если стороны сами этого не хотят. Рекомендуется также указать: размер задатка и условия его возврата, кто оплачивает управление, электричество и воду, кто подаёт налоговую декларацию (если арендатор — компания), перечень мебели с актом передачи.

Регистрация по месту пребывания для арендаторов — граждан Вьетнама. Арендатор, проживающий вне общины (xã) или квартала (phường) постоянной регистрации 30 дней и более, обязан зарегистрироваться по месту пребывания; каждый раз — не более чем на 2 года, с возможностью продления. Регистрируется сам арендатор, а собственник предоставляет договор аренды как документ, подтверждающий законное место проживания. С 1 июля 2026 г. изменённый Закон о проживании запрещает оформлять регистрацию по месту пребывания, если известно, что заявитель фактически там не проживает.

Арендатор — иностранец. Лицо, управляющее местом проживания иностранца (включая сдаваемое жильё), обязано уведомить о временном пребывании полицию уровня общины (xã) в течение 12 часов с момента прибытия гостя (в отдалённых районах — 24 часов) через сайт органа управления въездом и выездом или по бланку уведомления. За отсутствие уведомления возможен административный штраф. При заселении рекомендуем проверить действующие паспорт, визу или карту временного проживания.

Статья носит справочный характер и не заменяет юридическую / финансовую консультацию в конкретной ситуации. В 2026 г. налоговые правила менялись многократно — перед подачей декларации рекомендуем уточнить их в своём налоговом органе.

1. Заключите письменный договор аренды — укажите арендную плату, срок, задаток, плату за управление, электричество и воду, сторону, подающую налоговую декларацию (если арендатор — компания); составьте акт передачи мебели и оборудования с фотографиями.
2. Проверьте документы арендатора — удостоверение личности (căn cước) у граждан Вьетнама; действующие паспорт, визу или карту временного проживания у иностранцев.
3. Арендатор-иностранец: уведомите о временном пребывании в течение 12 часов с момента заселения.
4. Арендатор — гражданин Вьетнама, проживающий от 30 дней: напомните о регистрации по месту пребывания, предоставьте копию договора аренды для оформления документов.
5. Сложите годовую выручку от аренды по всем сдаваемым квартирам, чтобы понять, ниже или выше она 1 млрд донгов.
6. Уведомите о выручке / подайте декларацию по форме 01/BĐS в приложении eTax Mobile — один раз (срок 31 января следующего года) или два раза (31 июля и 31 января следующего года); укажите счёт для получения арендной платы, если ещё не сообщали его.
7. Выручка свыше 1 млрд донгов в год: уплатите налоги — НДС 5% со всей выручки и НДФЛ 5% с суммы превышения 1 млрд донгов; сохраните документы об уплате.
8. Рассчитайте чистый доход после налогов и расходов с помощью калькулятора дохода от аренды до того, как установить арендную ставку.

• LuatVietnam — Luật số 09/2026/QH16 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật Thuế giá trị gia tăng, Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp và Luật Thuế tiêu thụ đặc biệt (Закон № 09/2026/QH16 о внесении изменений в законы о НДФЛ, НДС, налоге на прибыль и акцизах), принят Национальным собранием 24 апреля 2026 г. (статьи 1–3 применяются с 1 января 2026 г.; порог выручки устанавливает Правительство).
• Thời báo Tài chính Việt Nam — Nâng ngưỡng doanh thu không phải nộp thuế lên 1 tỷ đồng: Điều hộ kinh doanh mong chờ đã thành hiện thực (Порог выручки без уплаты налога повышен до 1 млрд донгов), 29 апреля 2026 г. (Постановление 141/2026/NĐ-CP от 29 апреля 2026 г. вносит изменения в Постановление 68/2026/NĐ-CP; применяется с 1 января 2026 г.).
• Thời báo Tài chính Việt Nam — Doanh thu cho thuê bất động sản dưới 1 tỷ đồng/năm, cá nhân không phải nộp thuế (При выручке от аренды недвижимости менее 1 млрд донгов в год физические лица не уплачивают налог), 12 июня 2026 г.
• VietnamFinance — Người cho thuê nhà doanh thu dưới 1 tỷ đồng/năm cần làm gì? (Что делать арендодателю с выручкой менее 1 млрд донгов в год?), 12 июня 2026 г. (информация Налогового департамента; форма 01/BĐS по Циркуляру 50/2026/TT-BTC от 13 мая 2026 г.).
• VnBusiness — Cho thuê nhà 1 tỷ đồng trở xuống không phải nộp thuế, nhưng chủ nhà bắt buộc phải làm điều này (Аренда до 1 млрд донгов не облагается налогом, но собственник обязан сделать следующее), 12 июня 2026 г.
• Tạp chí Luật sư Việt Nam — Một số chính sách thuế mới cần lưu ý đối với hộ, cá nhân cho thuê bất động sản (Новые налоговые правила для домохозяйств и физических лиц, сдающих недвижимость в аренду), 13 мая 2026 г. (разъяснения Налоговой службы г. Ханой по Постановлению 68/2026/NĐ-CP и Циркуляру 18/2026/TT-BTC от 5 марта 2026 г.: расчёт налогов, декларирование за собственника, периоды декларирования, место подачи).
• Tạp chí Luật sư Việt Nam — Cho thuê bất động sản dưới 1 tỉ đồng/năm vẫn phải thông báo doanh thu (При аренде менее 1 млрд донгов в год выручку всё равно нужно декларировать), 30 июля 2026 г.
• LuatVietnam — Hợp đồng thuê nhà bằng giấy viết tay có hiệu lực không? (Действителен ли рукописный договор аренды жилья?), дата обращения 20 октября 2026 г. (Закон о жилье № 27/2023/QH15, статьи 163, 164).
• LuatVietnam — Cho thuê nhà, người thuê hay cho thuê phải đi đăng ký tạm trú? (Кто регистрируется по месту пребывания — арендатор или арендодатель?), дата обращения 20 октября 2026 г. (Закон о проживании № 68/2020/QH14, статьи 27, 28; Постановление 282/2025/NĐ-CP).
• Tạp chí Luật sư Việt Nam — Nhiều quy định mới về căn cước, cư trú có hiệu lực từ ngày 01/7 (Новые правила об удостоверениях личности и проживании вступают в силу с 1 июля), 30 июня 2026 г. (Закон № 118/2025/QH15 о внесении изменений в 10 законов в сфере безопасности и общественного порядка).
• Tạp chí Luật sư Việt Nam — Một số điểm mới cơ bản của Luật Cư trú sửa đổi và Thông tư 116/2026/TT-BCA (Основные изменения Закона о проживании и Циркуляра 116/2026/TT-BCA), 17 июля 2026 г.
• Tuổi Trẻ (Pháp Luật TP.HCM) — Không khai báo tạm trú cho khách nước ngoài, chủ khách sạn bị phạt bao nhiêu? (Какой штраф грозит владельцу гостиницы за отсутствие уведомления о пребывании иностранца?), 6 декабря 2025 г. (статья 33 Закона о въезде, выезде, транзите и проживании иностранцев во Вьетнаме 2014 г., в редакции 2023 г.).