出租公寓——业主的文件与纳税义务

2026 年内，个人出租房屋的税收规定已多次调整：免税收入门槛从每年 1亿越南盾（旧规定）提高到 5亿越南盾，再提高到每年 10亿越南盾，自2026年1月1日起适用。定额税改为由个人自行申报、自行缴纳的机制。以下是您出租自有公寓时需要掌握的要点。

每年 10亿越南盾门槛：无须纳税但仍须申报

• 年出租收入 10亿越南盾及以下： 不属于增值税应税范围，出租活动无须缴纳个人所得税。
• 仍须申报年内实际收入以及用于收取租金的银行账户 / 电子钱包账号。如此前未向税务机关申报或未写入租赁合同，账户只需申报一次。
• 收入按您年内全部出租房产的合计计算，而不是每套单独计算。

该门槛适用于普通房地产出租活动。按日、按晚以旅游住宿形式出租的公寓（民宿、服务式公寓）适用住宿行业的专门规定。

年收入超过 10亿越南盾：计税方法

税种	计算方式
增值税	5% × 全部出租收入
个人所得税	5% × 超过 10亿越南盾的收入部分

示例：月租 1亿越南盾的房屋出租满 12 个月 → 年收入 12亿越南盾。增值税 6000万越南盾，个人所得税（12亿 − 10亿）× 5% = 1000万越南盾，合计 7000万越南盾。月租 2500万越南盾的房屋（年收入 3亿越南盾），如为唯一一套，无须纳税，只需申报收入。

有多份租赁合同时，您可选择在哪份合同中扣除 10亿越南盾以计算个人所得税；所有合同的扣除总额每年不超过 10亿越南盾。

想了解扣除税费、管理费、服务费后的净收入？请使用租金收入计算工具，并自行输入适合您情况的税率。

谁申报、何时申报、在哪里申报

• 租客为个人： 由业主自行申报。
• 租客为企业、组织： 如合同约定由租客代为申报、代为缴纳，则由该组织按租金支付周期申报。建议您在合同中写明这一点。
• 申报周期（业主自行申报）——两种方式任选其一：

申报方式	截止日期
每年一次	最迟次年1月31日（2026 年收入 → 2027年1月31日）
每年两次	第 1 次：最迟于纳税年度7月31日；第 2 次：最迟次年1月31日

• 表格： 01/BĐS 号申报表（既用于纳税申报，也用于收入申报）；有 2 处及以上出租房产的，附 01/BK-BĐS 号清单。
• 提交地点： 出租房产所在地的税务机关。在多个省、市有多套房产的，您可选择其中一处出租房产所在地的税务机关统一提交。
• 提交方式： 通过 eTax Mobile 应用程序或 dichvucong.gdt.gov.vn 门户在线提交。老年人、残疾人及部分无法进行电子交易的情况，可直接或通过邮寄方式向社级公共行政服务中心提交。

2026年1月1日前签订、剩余期限超过 6 个月的合同： 如已按旧规定预缴税款，您可按新门槛进行调整并处理已缴税款。此类情况建议直接咨询主管税务机关，以正确办理手续。

出租所需文件

租赁合同。 《2023年住房法》要求房屋租赁合同须以书面形式订立：双方信息、房屋描述、租金、租期、权利与义务、签名。租赁合同无须强制公证，除非双方自愿。建议另行写明：押金及退还条件、管理费和水电费由哪一方承担、由哪一方申报税款（如租客为企业）、家具清单及交接记录。

越南籍租客的暂住登记。 租客在常住地所在社、坊以外居住30 天及以上的，须办理暂住登记；每次最长 2 年，可延期。由租客办理登记，业主提供租赁合同作为合法住所证明。自2026年7月1日起，修订后的《居住法》禁止在明知登记人并未实际在该处居住的情况下办理暂住登记。

外国籍租客。 外国人居住场所（包括出租住房）的管理人须自客人到达起 12 小时内（偏远地区：24 小时）通过出入境管理机关的电子信息网站或申报单，向社级公安机关申报暂住。未申报的可能受到行政处罚。接待租客时，您应查验其有效的护照、签证或暂住卡。

本文仅供参考，不能替代针对具体情况的法律 / 财务咨询。2026 年税收规定变化较多——申报前请向主管税务机关核实。

1. 以书面形式签订租赁合同——写明租金、租期、押金、管理费、水电费、税款申报方（如租客为企业）；制作附照片的家具交接记录。
2. 查验租客证件——越南籍租客查验身份证；外国籍租客查验有效的护照、签证或暂住卡。
3. 外国籍租客：自入住起 12 小时内申报暂住。
4. 越南籍租客居住 30 天及以上：提醒租客办理暂住登记，并提供租赁合同供其办理。
5. 合计全年出租收入（所有出租房屋），确认是否低于或高于 10亿越南盾。
6. 在 eTax Mobile 上使用 01/BĐS 号表格申报收入 / 纳税——每年一次（截止次年1月31日）或两次（7月31日及次年1月31日）；如尚未申报，一并申报收租账户。
7. 年收入超过 10亿越南盾：缴纳税款——全部收入的 5% 增值税及超过 10亿越南盾部分的 5% 个人所得税；保留完税凭证。
8. 敲定租金前，使用租金收入计算工具计算扣除税费和成本后的净收入。

• LuatVietnam — Luật số 09/2026/QH16 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật Thuế giá trị gia tăng, Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp và Luật Thuế tiêu thụ đặc biệt（第 09/2026/QH16 号法律，修订、补充个人所得税法、增值税法、企业所得税法及特别消费税法的若干条款），国会于2026年4月24日通过（第 1–3 条自2026年1月1日起适用；收入门槛由政府规定）。
• Thời báo Tài chính Việt Nam — Nâng ngưỡng doanh thu không phải nộp thuế lên 1 tỷ đồng: Điều hộ kinh doanh mong chờ đã thành hiện thực（免税收入门槛提高至 10亿越南盾：个体经营户的期待成为现实），2026年4月29日（2026年4月29日第 141/2026/NĐ-CP 号议定，修订第 68/2026/NĐ-CP 号议定；自2026年1月1日起适用）。
• Thời báo Tài chính Việt Nam — Doanh thu cho thuê bất động sản dưới 1 tỷ đồng/năm, cá nhân không phải nộp thuế（年出租收入低于 10亿越南盾的个人无须纳税），2026年6月12日。
• VietnamFinance — Người cho thuê nhà doanh thu dưới 1 tỷ đồng/năm cần làm gì?（年收入低于 10亿越南盾的房东需要做什么？），2026年6月12日（税务局信息；01/BĐS 号表格依据2026年5月13日第 50/2026/TT-BTC 号通知）。
• VnBusiness — Cho thuê nhà 1 tỷ đồng trở xuống không phải nộp thuế, nhưng chủ nhà bắt buộc phải làm điều này（出租收入 10亿越南盾及以下无须纳税，但业主必须做这件事），2026年6月12日。
• Tạp chí Luật sư Việt Nam — Một số chính sách thuế mới cần lưu ý đối với hộ, cá nhân cho thuê bất động sản（家庭、个人出租房地产需注意的若干新税收政策），2026年5月13日（河内市税务局依据第 68/2026/NĐ-CP 号议定及2026年3月5日第 18/2026/TT-BTC 号通知的指引：计税方法、代为申报、申报周期、提交地点）。
• Tạp chí Luật sư Việt Nam — Cho thuê bất động sản dưới 1 tỉ đồng/năm vẫn phải thông báo doanh thu（年出租收入低于 10亿越南盾仍须申报收入），2026年7月30日。
• LuatVietnam — Hợp đồng thuê nhà bằng giấy viết tay có hiệu lực không?（手写租房合同是否有效？），2026年10月20日查阅（第 27/2023/QH15 号《住房法》第 163、164 条）。
• LuatVietnam — Cho thuê nhà, người thuê hay cho thuê phải đi đăng ký tạm trú?（出租房屋，应由租客还是房东办理暂住登记？），2026年10月20日查阅（第 68/2020/QH14 号《居住法》第 27、28 条；第 282/2025/NĐ-CP 号议定）。
• Tạp chí Luật sư Việt Nam — Nhiều quy định mới về căn cước, cư trú có hiệu lực từ ngày 01/7（多项身份证、居住新规自7月1日起生效），2026年6月30日（第 118/2025/QH15 号法律，修订 10 部安全、秩序相关法律）。
• Tạp chí Luật sư Việt Nam — Một số điểm mới cơ bản của Luật Cư trú sửa đổi và Thông tư 116/2026/TT-BCA（修订后的《居住法》及第 116/2026/TT-BCA 号通知的若干基本新点），2026年7月17日。
• Tuổi Trẻ（Pháp Luật TP.HCM）— Không khai báo tạm trú cho khách nước ngoài, chủ khách sạn bị phạt bao nhiêu?（未为外国客人申报暂住，酒店业主将被罚款多少？），2025年12月6日（《2014年外国人在越南入境、出境、过境、居留法》（2023 年修订）第 33 条）。