Cho thuê căn hộ — giấy tờ và nghĩa vụ thuế của chủ nhà

Quy định thuế với cá nhân cho thuê nhà đã đổi nhiều lần trong năm 2026: ngưỡng doanh thu không phải nộp thuế tăng từ 100 triệu đồng/năm (quy định cũ) lên 500 triệu đồng, rồi lên 1 tỷ đồng/năm, áp dụng từ ngày 01/01/2026. Thuế khoán được thay bằng cơ chế cá nhân tự khai, tự nộp. Dưới đây là những điểm Quý khách cần nắm khi cho thuê căn hộ của mình.

Ngưỡng 1 tỷ đồng/năm: không nộp thuế nhưng vẫn phải khai

• Doanh thu cho thuê từ 1 tỷ đồng/năm trở xuống: không thuộc diện chịu thuế GTGT, không phải nộp thuế TNCN cho hoạt động cho thuê.
• Vẫn phải thông báo doanh thu thực tế trong năm và số tài khoản ngân hàng / ví điện tử dùng để nhận tiền thuê. Tài khoản chỉ cần khai một lần, nếu trước đó chưa thông báo cho cơ quan thuế hoặc chưa ghi trong hợp đồng thuê.
• Doanh thu được tính tổng tất cả bất động sản cho thuê của Quý khách trong năm, không tính riêng từng căn.

Ngưỡng này áp dụng cho hoạt động cho thuê bất động sản thông thường. Căn hộ cho thuê theo ngày, theo đêm kiểu lưu trú du lịch (homestay, căn hộ dịch vụ) có quy định riêng của ngành lưu trú.

Doanh thu trên 1 tỷ đồng/năm: cách tính thuế

Loại thuế	Cách tính
Thuế GTGT	5% × toàn bộ doanh thu cho thuê
Thuế TNCN	5% × phần doanh thu vượt 1 tỷ đồng

Ví dụ: căn cho thuê 100 triệu đồng/tháng, đủ 12 tháng → doanh thu 1,2 tỷ đồng/năm. Thuế GTGT 60 triệu đồng, thuế TNCN (1,2 tỷ − 1 tỷ) × 5% = 10 triệu đồng, tổng 70 triệu đồng. Căn cho thuê 25 triệu đồng/tháng (300 triệu đồng/năm), nếu là căn duy nhất, không phải nộp thuế, chỉ thông báo doanh thu.

Có nhiều hợp đồng cho thuê, Quý khách được chọn hợp đồng để trừ mức 1 tỷ đồng khi tính thuế TNCN; tổng mức trừ không quá 1 tỷ đồng/năm cho tất cả hợp đồng.

Muốn biết thu nhập ròng sau thuế, phí quản lý, phí dịch vụ? Quý khách dùng công cụ tính thu nhập cho thuê và tự nhập mức thuế phù hợp với trường hợp của mình.

Ai khai, khai khi nào, khai ở đâu

• Bên thuê là cá nhân: chủ nhà tự khai.
• Bên thuê là doanh nghiệp, tổ chức: nếu hợp đồng thỏa thuận bên thuê khai thay, nộp thay, tổ chức đó khai theo kỳ thanh toán tiền thuê. Quý khách nên ghi rõ điều này trong hợp đồng.
• Kỳ khai (chủ nhà tự khai) — chọn một trong hai cách:

Cách khai	Hạn nộp
Một lần / năm	Chậm nhất 31/01 năm sau (doanh thu năm 2026 → 31/01/2027)
Hai lần / năm	Lần 1: chậm nhất 31/07 của năm tính thuế; lần 2: chậm nhất 31/01 năm sau

• Mẫu: Tờ khai Mẫu 01/BĐS (dùng cả để khai thuế lẫn thông báo doanh thu); có từ 2 bất động sản cho thuê trở lên thì kèm Bảng kê Mẫu 01/BK-BĐS.
• Nơi nộp: cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê. Có nhiều căn ở nhiều tỉnh, thành, Quý khách được chọn một cơ quan thuế nơi có căn cho thuê để nộp chung.
• Cách nộp: điện tử qua ứng dụng eTax Mobile hoặc cổng dichvucong.gdt.gov.vn. Người cao tuổi, người khuyết tật và một số trường hợp không giao dịch điện tử được thì nộp trực tiếp hoặc qua bưu chính tại Trung tâm Phục vụ hành chính công cấp xã.

Hợp đồng ký trước 01/01/2026, còn hạn trên 6 tháng: nếu đã nộp thuế trước theo quy định cũ, Quý khách được điều chỉnh theo ngưỡng mới và xử lý số thuế đã nộp. Trường hợp này nên hỏi trực tiếp cơ quan thuế quản lý để làm đúng thủ tục.

Giấy tờ khi cho thuê

Hợp đồng thuê. Luật Nhà ở 2023 yêu cầu hợp đồng thuê nhà lập thành văn bản: thông tin hai bên, mô tả căn hộ, giá thuê, thời hạn, quyền và nghĩa vụ, chữ ký. Hợp đồng thuê không bắt buộc công chứng, trừ khi hai bên muốn. Nên ghi thêm: tiền cọc và điều kiện hoàn cọc, bên nào chịu phí quản lý, điện nước, bên nào khai thuế (nếu khách là doanh nghiệp), danh mục nội thất kèm biên bản bàn giao.

Tạm trú cho người thuê là người Việt Nam. Người thuê đến ở ngoài xã, phường nơi thường trú từ 30 ngày trở lên phải đăng ký tạm trú; mỗi lần tối đa 2 năm, được gia hạn. Người thuê là bên đi đăng ký, chủ nhà cung cấp hợp đồng thuê làm giấy tờ chứng minh chỗ ở hợp pháp. Từ 01/07/2026, Luật Cư trú sửa đổi cấm giải quyết đăng ký tạm trú khi biết người đăng ký không thực tế sinh sống tại đó.

Người thuê là người nước ngoài. Người quản lý nơi người nước ngoài ở (gồm cả nhà ở cho thuê) phải khai báo tạm trú với Công an cấp xã trong 12 giờ kể từ khi khách đến (vùng sâu, vùng xa: 24 giờ), qua trang thông tin điện tử của cơ quan quản lý xuất nhập cảnh hoặc bằng phiếu khai báo. Không khai báo có thể bị xử phạt hành chính. Khi nhận khách, Quý khách nên xem hộ chiếu, thị thực hoặc thẻ tạm trú còn hạn.

Bài viết mang tính tham khảo, không thay thế tư vấn pháp lý / tài chính cho từng trường hợp cụ thể. Quy định thuế thay đổi nhiều trong năm 2026 — Quý khách nên kiểm tra với cơ quan thuế quản lý trước khi khai.

1. Ký hợp đồng thuê bằng văn bản — ghi rõ giá thuê, thời hạn, tiền cọc, phí quản lý, điện nước, bên khai thuế (nếu khách là doanh nghiệp); lập biên bản bàn giao nội thất kèm ảnh.
2. Kiểm tra giấy tờ người thuê — căn cước với khách Việt Nam; hộ chiếu, thị thực hoặc thẻ tạm trú còn hạn với khách nước ngoài.
3. Khách nước ngoài: khai báo tạm trú trong 12 giờ kể từ khi khách đến ở.
4. Khách Việt Nam ở từ 30 ngày: nhắc khách đăng ký tạm trú, cung cấp bản hợp đồng thuê để khách làm hồ sơ.
5. Cộng doanh thu cho thuê cả năm của tất cả căn đang cho thuê để biết mình dưới hay trên 1 tỷ đồng.
6. Thông báo doanh thu / khai thuế bằng Mẫu 01/BĐS trên eTax Mobile — một lần (hạn 31/01 năm sau) hoặc hai lần (31/07 và 31/01 năm sau); khai kèm số tài khoản nhận tiền thuê nếu chưa thông báo.
7. Trên 1 tỷ đồng/năm: nộp thuế GTGT 5% trên toàn bộ doanh thu và TNCN 5% trên phần vượt 1 tỷ đồng; lưu chứng từ nộp thuế.
8. Tính thu nhập ròng sau thuế và chi phí bằng công cụ tính thu nhập cho thuê trước khi chốt giá thuê.

• LuatVietnam — Luật số 09/2026/QH16 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật Thuế giá trị gia tăng, Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp và Luật Thuế tiêu thụ đặc biệt, Quốc hội thông qua 24/04/2026 (Điều 1–3 áp dụng từ 01/01/2026; ngưỡng doanh thu do Chính phủ quy định).
• Thời báo Tài chính Việt Nam — Nâng ngưỡng doanh thu không phải nộp thuế lên 1 tỷ đồng: Điều hộ kinh doanh mong chờ đã thành hiện thực, 29/04/2026 (Nghị định 141/2026/NĐ-CP ngày 29/04/2026 sửa Nghị định 68/2026/NĐ-CP; áp dụng từ 01/01/2026).
• Thời báo Tài chính Việt Nam — Doanh thu cho thuê bất động sản dưới 1 tỷ đồng/năm, cá nhân không phải nộp thuế, 12/06/2026.
• VietnamFinance — Người cho thuê nhà doanh thu dưới 1 tỷ đồng/năm cần làm gì?, 12/06/2026 (thông tin Cục Thuế; Mẫu 01/BĐS theo Thông tư 50/2026/TT-BTC ngày 13/05/2026).
• VnBusiness — Cho thuê nhà 1 tỷ đồng trở xuống không phải nộp thuế, nhưng chủ nhà bắt buộc phải làm điều này, 12/06/2026.
• Tạp chí Luật sư Việt Nam — Một số chính sách thuế mới cần lưu ý đối với hộ, cá nhân cho thuê bất động sản, 13/05/2026 (hướng dẫn của Thuế TP Hà Nội theo Nghị định 68/2026/NĐ-CP và Thông tư 18/2026/TT-BTC ngày 05/03/2026: cách tính thuế, khai thay, kỳ khai, nơi nộp).
• Tạp chí Luật sư Việt Nam — Cho thuê bất động sản dưới 1 tỉ đồng/năm vẫn phải thông báo doanh thu, 30/07/2026.
• LuatVietnam — Hợp đồng thuê nhà bằng giấy viết tay có hiệu lực không?, truy cập 20/10/2026 (Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, Điều 163, 164).
• LuatVietnam — Cho thuê nhà, người thuê hay cho thuê phải đi đăng ký tạm trú?, truy cập 20/10/2026 (Luật Cư trú số 68/2020/QH14, Điều 27, 28; Nghị định 282/2025/NĐ-CP).
• Tạp chí Luật sư Việt Nam — Nhiều quy định mới về căn cước, cư trú có hiệu lực từ ngày 01/7, 30/06/2026 (Luật số 118/2025/QH15 sửa đổi 10 luật về an ninh, trật tự).
• Tạp chí Luật sư Việt Nam — Một số điểm mới cơ bản của Luật Cư trú sửa đổi và Thông tư 116/2026/TT-BCA, 17/07/2026.
• Tuổi Trẻ (Pháp Luật TP.HCM) — Không khai báo tạm trú cho khách nước ngoài, chủ khách sạn bị phạt bao nhiêu?, 06/12/2025 (Điều 33 Luật Nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam 2014, sửa đổi 2023).