Thuê căn hộ trung tâm TP.HCM: tổng chi phí thật mỗi tháng

Giá thuê ghi trên tin rao thường chưa phải số tiền bạn trả mỗi tháng. Phí quản lý, điện, nước, gửi xe và internet có thể cộng thêm từ vài trăm nghìn đến vài triệu đồng, tùy tòa nhà và cách dùng. Trước khi đặt cọc, hãy hỏi rõ từng khoản đã nằm trong giá thuê hay tính riêng.

1. Giá thuê

Đây là khoản lớn nhất và là số duy nhất thường có sẵn trên tin. Ví dụ, ba căn hộ Léman Luxury (117 Nguyễn Đình Chiểu, Quận 3 cũ) đang nhận ký gửi tại HPR, cùng diện tích 75 m², có giá cập nhật ngày 20/10/2026:

Căn	Giá thuê
1 phòng ngủ, 75 m², có nội thất	28 triệu đồng/tháng
2 phòng ngủ, 75 m², đầy đủ nội thất	32 triệu đồng/tháng
2 phòng ngủ, 75 m², đầy đủ nội thất	33 triệu đồng/tháng

Với cả ba căn, phí quản lý, điện nước và điều kiện cọc đang được xác nhận với chủ nhà. Khi xem căn, hỏi thẳng: giá này đã gồm phí quản lý chưa?

2. Phí quản lý

Phí quản lý (giá dịch vụ quản lý vận hành) tính theo m² mỗi tháng. Ở TP.HCM, khung giá cho chung cư có thang máy là 1.800–7.000 đồng/m²/tháng. Khung này áp dụng bắt buộc cho chung cư thuộc tài sản công. Chung cư thương mại chỉ dùng nó làm mức tham chiếu khi các bên không thỏa thuận được; phần lớn tòa cao cấp đã có mức phí riêng ghi trong hợp đồng mua bán hoặc do hội nghị nhà chung cư quyết định, có thể cao hơn khung.

Mức trong khung không gồm gửi xe, điện, nước, truyền hình, internet, bảo hiểm cháy nổ và thuế GTGT, nên các khoản này vẫn tính riêng. Thông thường chủ nhà đóng phí quản lý, nhưng có hợp đồng thuê lại chuyển khoản này sang người thuê.

3. Điện: giá bậc thang, dùng càng nhiều càng đắt

Giá điện sinh hoạt hiện tính theo 6 bậc (áp dụng từ 10/5/2025, chưa gồm thuế GTGT):

Bậc	Mức dùng trong tháng	Giá (đồng/kWh)
1	0–50 kWh	1.984
2	51–100 kWh	2.050
3	101–200 kWh	2.380
4	201–300 kWh	2.998
5	301–400 kWh	3.350
6	từ 401 kWh	3.460

Căn hộ dùng điều hòa nhiều thường rơi vào bậc 5–6. Điều cần hỏi:

• Căn có đồng hồ điện riêng đứng tên ai? Nếu hóa đơn EVN đứng tên chủ nhà, chủ nhà có thể khai số người thuê để được tính định mức theo người. Không khai đủ, toàn bộ số điện có thể bị tính theo một đơn giá cố định của bậc 2.
• Chủ nhà thu theo hóa đơn hay theo giá tự đặt? Có nơi thu một giá cố định mỗi kWh, có tòa áp giá khác giá sinh hoạt. Đề nghị xem hóa đơn EVN hằng tháng của căn và ghi cách tính vào hợp đồng.

4. Nước

Nước sinh hoạt hộ dân cư ở TP.HCM tính theo định mức 4 m³/người/tháng: 6.700 đồng/m³ trong định mức, 12.900 đồng/m³ cho 2 m³ tiếp theo, 14.400 đồng/m³ phần còn lại (chưa gồm 5% thuế GTGT). Hóa đơn cộng thêm phí thoát nước, xử lý nước thải bằng 30% tiền nước. Định mức gắn với số định danh cá nhân và nơi cư trú, nên hãy đăng ký tạm trú để được tính đúng. Với 2 người, tiền nước thường chỉ khoảng 100 nghìn đồng mỗi tháng.

5. Gửi xe và internet

Phí gửi xe máy, ô tô do từng tòa nhà công bố và tính riêng, không nằm trong phí quản lý. Ô tô ở tòa trung tâm thường cần thẻ tháng và có thể hết chỗ, nên hỏi ban quản lý còn suất không trước khi ký. Internet: nhiều căn chủ nhà đã lắp sẵn; hỏi gói cước nào, ai trả tiền và có chuyển tên được không.

6. Tiền cọc và tiền trả trước

Pháp luật không ấn định số tháng cọc khi thuê nhà; mức cọc và số tháng trả trước do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng. Khi hợp đồng thực hiện xong, tiền cọc được trả lại hoặc trừ vào nghĩa vụ trả tiền. Hãy hỏi trước: cọc mấy tháng, trả tiền thuê theo tháng hay theo quý, trường hợp nào bị trừ cọc. Xem thêm bài kiểm tra hợp đồng thuê căn hộ.

7. Thuế: người thuê thường không phải nộp

Thuế cho thuê nhà là nghĩa vụ của chủ nhà. Từ năm 2026, cá nhân có tổng doanh thu cho thuê từ 1 tỷ đồng/năm trở xuống không phải nộp thuế GTGT và thuế thu nhập cá nhân (chi tiết: giấy tờ và thuế của chủ nhà cho thuê). Ngoại lệ: hợp đồng có thể ghi bên thuê khai và nộp thuế thay chủ nhà. Đọc kỹ điều khoản này, vì khi đó số thuế sẽ được trừ vào tiền thuê hoặc cộng thêm vào chi phí của bạn.

Ví dụ: tổng chi phí 1 tháng của căn 2PN 75 m²

Ví dụ tham khảo, dựa trên căn Léman Luxury 2 phòng ngủ 75 m² giá 32 triệu đồng/tháng, 2 người ở. Mỗi dòng ghi rõ giả định, bạn thay bằng số thật của căn mình xem.

Khoản	Giả định	Số tiền / tháng
Giá thuê	Theo tin ký gửi, cập nhật 20/10/2026	32.000.000 đ
Phí quản lý	7.000 đ/m² (mức trần khung TP.HCM) × 75 m²; bỏ dòng này nếu giá thuê đã gồm	525.000 đ
Điện	400 kWh/tháng, giá sinh hoạt 6 bậc, chưa VAT	khoảng 1.070.000 đ
Nước	10 m³ (2 người), gồm VAT và phí thoát nước	khoảng 110.000 đ
Gửi xe	Theo bảng phí tòa nhà	hỏi ban quản lý
Internet	Theo gói nhà mạng, có thể chủ nhà đã trả	hỏi chủ nhà
Tổng (chưa gồm gửi xe, internet)		khoảng 33,7 triệu đồng

Như vậy, các khoản ngoài giá thuê trong ví dụ cộng thêm khoảng 1,7 triệu đồng, tương đương 5% giá thuê. Nếu tòa nhà có phí quản lý cao hơn khung, dùng điều hòa nhiều hơn hoặc gửi ô tô, khoản này sẽ tăng. Tháng đầu, bạn trả thêm tiền cọc và tiền thuê trả trước theo thỏa thuận.

Nếu đang thuê dài hạn và tính chuyện mua sau 1–3 năm, hãy so tổng chi phí thuê với khoản trả góp hằng tháng bằng công cụ tính dòng tiền mua nhà. Các căn đang cho thuê khác: /thue/.

Bài viết mang tính tham khảo, không thay thế tư vấn pháp lý / tài chính cho từng trường hợp cụ thể.

1. Giá thuê đã gồm phí quản lý chưa? Nếu chưa, phí bao nhiêu đồng/m² và tính trên diện tích nào?
2. Điện tính theo hóa đơn EVN hay giá chủ nhà đặt? Xin xem hóa đơn 2–3 tháng gần nhất của căn.
3. Nước tính theo định mức hộ dân cư không? Chủ nhà có hỗ trợ đăng ký tạm trú để được tính định mức?
4. Phí gửi xe máy, ô tô bao nhiêu; tòa nhà còn suất ô tô không?
5. Internet, truyền hình đã lắp chưa, ai trả cước?
6. Cọc mấy tháng, trả tiền thuê theo kỳ nào, khi nào được trả lại cọc, trường hợp nào bị trừ?
7. Ai chịu thuế cho thuê nhà; hợp đồng có điều khoản bên thuê khai, nộp thay không?
8. Ghi tất cả câu trả lời vào hợp đồng và biên bản bàn giao (kèm chỉ số điện nước ngày nhận nhà).

• Luật Việt Nam — Bảng giá điện sinh hoạt mới nhất (Quyết định 1279/QĐ-BCT, áp dụng từ 10/5/2025), 12/05/2025.
• Tạp chí Luật sư Việt Nam — Cách tính tiền điện sinh hoạt của người thuê nhà từ 02/12/2025, 05/12/2025 (Thông tư 60/2025/TT-BCT).
• Luật Việt Nam — 6 quy định về giá bán điện khách hàng cần biết từ 02/12/2025 (Thông tư 60/2025/TT-BCT).
• Znews — Giá điện sinh hoạt giảm còn 5 bậc, cao nhất gần 4.000 đồng/kWh, 31/05/2025 (Quyết định 14/2025/QĐ-TTg).
• Sài Gòn Giải Phóng — Đơn giá nước sinh hoạt: Hộ gia đình tính theo định mức, 27/03/2025.
• VnEconomy — TP.HCM: Phí quản lý chung cư tối đa 7.000 đồng/m2/tháng, 29/10/2024 (Quyết định 86/2024/QĐ-UBND ngày 21/10/2024 của UBND TP.HCM).
• Thời báo Tài chính Việt Nam — Doanh thu cho thuê bất động sản dưới 1 tỷ đồng/năm, cá nhân không phải nộp thuế, 12/06/2026 (Nghị định 141/2026/NĐ-CP sửa Nghị định 68/2026/NĐ-CP).
• Báo Pháp luật Việt Nam — Không trả lại tiền đặt cọc nhà có vi phạm pháp luật không?, 22/02/2017 (Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015).
• HPR — tin ký gửi cho thuê căn hộ Léman Luxury (mã KG2610-04, KG2610-05, KG2610-06), cập nhật 20/10/2026.