Bán lại căn đang trả theo HĐMB — chuyển nhượng hợp đồng thế nào

Khi căn hộ còn đang trả theo hợp đồng mua bán (HĐMB) với chủ đầu tư, Quý khách không bán "căn hộ có sổ" mà bán lại chính hợp đồng đó. Người mua mới đứng vào vị trí của Quý khách, tiếp tục thanh toán các đợt còn lại và được cấp sổ đứng tên mình. Thủ tục do Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Nghị định 96/2024/NĐ-CP (đã sửa đổi bởi Nghị định 54/2026/NĐ-CP) quy định.

Khi nào được chuyển nhượng hợp đồng

Hợp đồng mua bán căn hộ hình thành trong tương lai được chuyển nhượng khi đủ bốn điều kiện:

• Chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận (sổ hồng) cho cơ quan nhà nước. Đã nộp hồ sơ thì phải chờ có sổ rồi bán theo hợp đồng mua bán thông thường.
• Hợp đồng không có tranh chấp đang được cơ quan có thẩm quyền giải quyết.
• Căn hộ không bị kê biên, và không đang thế chấp — trừ khi bên nhận thế chấp (thường là ngân hàng) đồng ý.
• Hợp đồng được ký hợp pháp với chủ đầu tư.

Luật không đặt điều kiện căn hộ đã bàn giao hay chưa: đã nhận nhà nhưng chưa nộp hồ sơ cấp sổ vẫn chuyển nhượng hợp đồng được. Việc chuyển nhượng phải làm với toàn bộ hợp đồng; nếu một hợp đồng gồm nhiều căn mà chỉ bán một căn, cần sửa hợp đồng hoặc ký phụ lục tách căn trước. Quy định này không áp dụng cho hợp đồng mua nhà ở xã hội.

Văn bản chuyển nhượng và công chứng

Hai bên lập hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng theo mẫu tại Phụ lục XI Nghị định 96/2024/NĐ-CP, ít nhất 6 bản. Khi bên chuyển nhượng là cá nhân, hợp đồng này phải công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn tỉnh, thành nơi có căn hộ. Chỉ khi bên chuyển nhượng là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì không bắt buộc công chứng.

Hồ sơ công chứng thường gồm: bản chính HĐMB đã ký với chủ đầu tư (hoặc phụ lục thể hiện căn được chuyển nhượng), giấy tờ chứng minh số tiền đã thanh toán cho chủ đầu tư, biên bản bàn giao nhà (nếu đã nhận nhà) và giấy tờ tuỳ thân của các bên.

Thuế và chi phí

Khoản	Mức	Ghi chú
Thuế thu nhập cá nhân	2% × giá chuyển nhượng	Giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng; thường bên chuyển nhượng nộp, hai bên có thể thoả thuận bên mua nộp thay
Phí công chứng	theo biểu phí của Bộ Tài chính	tính theo giá trị hợp đồng
Phí xác nhận của chủ đầu tư	0 đồng	chủ đầu tư không được thu bất kỳ khoản nào cho việc xác nhận

Mức 2% vẫn giữ nguyên theo Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 (có hiệu lực từ 01/07/2026). Lưu ý: miễn thuế cho nhà ở duy nhất không áp dụng với nhà ở hình thành trong tương lai; miễn thuế chỉ áp dụng khi chuyển nhượng giữa người thân theo luật (vợ chồng, cha mẹ – con, anh chị em ruột…). Với nhà ở hình thành trong tương lai, thời điểm tính thuế là khi nộp hồ sơ khai thuế.

Lệ phí trước bạ không nộp ở bước này — người nhận chuyển nhượng cuối cùng nộp khi làm thủ tục cấp sổ.

Xác nhận của chủ đầu tư

Sau khi công chứng và nộp thuế, một bên nộp hồ sơ cho chủ đầu tư gồm các bản chính hợp đồng chuyển nhượng, bản chính HĐMB và chứng từ đã nộp (hoặc được miễn, giảm) thuế. Chủ đầu tư kiểm tra, xác nhận trong 5 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ, giữ lại 2 bản và trả các bản còn lại.

Từ ngày chủ đầu tư xác nhận, người mua mới kế thừa mọi quyền và nghĩa vụ theo HĐMB: thanh toán các đợt còn lại, nhận bàn giao (nếu chưa nhận), đóng phí theo hợp đồng và được cấp sổ đứng tên mình. Nếu căn đã qua nhiều lần chuyển nhượng, lần sau phải nộp kèm hồ sơ các lần trước.

Căn đang thế chấp ngân hàng

Nhiều căn mua theo HĐMB đang vay ngân hàng, thế chấp bằng quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng. Muốn chuyển nhượng, Quý khách cần ngân hàng đồng ý bằng văn bản. Thường có hai cách:

1. Tất toán khoản vay trước (có thể dùng tiền cọc của người mua), ngân hàng giải chấp và trả bản chính HĐMB, rồi mới công chứng chuyển nhượng.
2. Ngân hàng chấp thuận giao dịch khi còn dư nợ: người mua chuyển tiền vào tài khoản của Quý khách tại chính ngân hàng đó, ngân hàng trích trả nợ rồi giải chấp. Người mua cũng có thể vay tiếp tại ngân hàng nếu đủ điều kiện thẩm định.

Khi dùng tiền cọc để tất toán, nên ghi rõ trong hợp đồng đặt cọc: số tiền dùng để tất toán, thời hạn giải chấp, thời hạn ký công chứng và mức phạt nếu một bên không thực hiện.

Bài liên quan: Ký gửi bán lại căn hộ dự án — các bước ký gửi và hồ sơ nên chuẩn bị · Kiểm tra pháp lý dự án · Dịch vụ ký gửi HPR.

1. Kiểm tra HĐMB. Xem điều khoản chuyển nhượng hợp đồng (có cần báo trước, hồ sơ chủ đầu tư yêu cầu), tiến độ thanh toán đã đóng tới đợt nào, đợt kế tiếp đến hạn khi nào, căn đã bàn giao chưa.
2. Hỏi chủ đầu tư. Xác nhận căn chưa nộp hồ sơ cấp sổ, không có tranh chấp, không có khoản nợ quá hạn; hỏi danh mục hồ sơ xác nhận chuyển nhượng. Việc xác nhận không mất phí.
3. Làm việc với ngân hàng (nếu đang vay). Hỏi dư nợ, phí trả nợ trước hạn, và chọn cách: tất toán trước hay ngân hàng chấp thuận giao dịch khi còn dư nợ. Lấy văn bản đồng ý của ngân hàng.
4. Thoả thuận với người mua và đặt cọc. Ghi rõ giá chuyển nhượng, số tiền đã trả chủ đầu tư, các đợt người mua sẽ trả tiếp, ai nộp thuế, thời hạn giải chấp và công chứng.
5. Công chứng hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng theo mẫu Phụ lục XI, tại tổ chức công chứng nơi có căn hộ.
6. Khai và nộp thuế thu nhập cá nhân 2% trên giá chuyển nhượng; giữ chứng từ nộp thuế.
7. Nộp hồ sơ cho chủ đầu tư xác nhận — chủ đầu tư xác nhận trong 5 ngày làm việc và trả lại hồ sơ.
8. Bàn giao giấy tờ cho người mua. Bản chính HĐMB, phụ lục, phiếu thu, biên bản bàn giao (nếu có), hợp đồng chuyển nhượng đã xác nhận. Từ đây người mua thanh toán tiếp các đợt với chủ đầu tư và làm sổ đứng tên mình.

Bài viết mang tính tham khảo, không thay thế tư vấn pháp lý / tài chính cho từng trường hợp cụ thể.

• Quốc hội — Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15, ngày 28/11/2023, hiệu lực 01/08/2024 — Điều 50. Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản, Điều 51. Quyền, nghĩa vụ của các bên, đọc 20/10/2026.
• Chính phủ — Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản, ngày 24/07/2024 (Điều 13).
• Chính phủ — Nghị định 54/2026/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định trong lĩnh vực nhà ở, kinh doanh bất động sản, ngày 09/02/2026 (Điều 4 — sửa điểm a, d khoản 2 Điều 13 Nghị định 96/2024).
• Cổng Thông tin điện tử Chính phủ — Quy định thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, 27/03/2026 (Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15, Điều 14).
• Cổng Thông tin điện tử Chính phủ — Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, 04/07/2026 (Nghị định 253/2026/NĐ-CP).
• Báo Chính phủ — Trường hợp nào được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản?, 02/07/2026 (Nghị định 253/2026/NĐ-CP ngày 30/06/2026, hiệu lực 01/07/2026).
• VnExpress — Chuyển nhượng bất động sản tiếp tục chịu thuế 2%, 10/12/2025.
• Tuổi Trẻ — Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai áp dụng với dự án đang xây hay cả chưa có sổ hồng?, 26/06/2025.
• Tuổi Trẻ (Pháp Luật TP.HCM) — Có được bán căn hộ chung cư đang thế chấp ngân hàng?, 05/06/2025.