转售仍按买卖合同付款的房源——如何转让合同

当公寓仍按与开发商签订的买卖合同（SPA）付款时，您出售的并不是“已有产权证的公寓”，而是该合同本身。新买家承接您的合同地位，继续支付剩余各期款项，并以自己的名义取得产权证。相关手续由《2023年房地产经营法》及第 96/2024/NĐ-CP 号议定（经第 54/2026/NĐ-CP 号议定修订）规定。

何时可以转让合同

期房公寓买卖合同在满足以下四项条件时可以转让：

• 尚未向国家机关提交产权证（粉红本）申请。 已提交申请的，须待取得产权证后按普通买卖合同出售。
• 合同不存在正由有权机关处理的纠纷。
• 公寓未被查封，且未处于抵押状态——抵押权人（通常为银行）同意的除外。
• 合同系与开发商合法签订。

法律未以公寓是否已交房作为条件：已收房但尚未提交产权证申请的，仍可转让合同。转让须针对整份合同进行；如一份合同包含多套房屋而只出售其中一套，需先修改合同或签订分拆附录。本规定不适用于社会住房购买合同。

转让文书与公证

双方按第 96/2024/NĐ-CP 号议定附录 XI 的格式订立合同转让合同，至少一式 6 份。转让方为个人时，该合同必须在公寓所在省、市的公证执业机构办理公证。仅当转让方为房地产经营企业时，才不强制公证。

公证资料通常包括：与开发商签订的 SPA 原件（或载明所转让房屋的附录）、已向开发商付款的证明文件、交房记录（如已收房）以及各方的身份证件。

税费

项目	标准	备注
个人所得税	2% × 转让价格	以合同转让合同所载价格为准；通常由转让方缴纳，双方可约定由买方代缴
公证费	按财政部收费标准	按合同价值计算
开发商确认费	0 越南盾	开发商不得就确认收取任何费用

根据《2025年个人所得税法》（自2026年7月1日起施行），2% 的税率保持不变。请注意：唯一住房免税不适用于期房；仅在法律规定的亲属之间（夫妻、父母与子女、亲兄弟姐妹等）转让时方可免税。对于期房，计税时点为提交纳税申报资料之时。

此环节无须缴纳契税——由最终受让人在办理产权证时缴纳。

开发商确认

公证并完税后，由一方向开发商提交资料，包括合同转让合同原件、SPA 原件以及已缴纳（或获免、减）税款的凭证。开发商自收到完整资料之日起 5 个工作日内核查并确认，留存 2 份，其余退还。

自开发商确认之日起，新买家承继 SPA 项下的全部权利和义务：支付剩余各期款项、接收交房（如尚未收房）、按合同缴费，并以自己的名义取得产权证。如房屋已经多次转让，后一次转让须一并提交此前各次的资料。

正在银行抵押的房屋

许多按 SPA 购买的房屋正在银行贷款，以合同所产生的财产权作抵押。如需转让，您需要取得银行的书面同意。通常有两种方式：

1. 先结清贷款（可使用买方的定金），银行解除抵押并退还 SPA 原件，然后再办理转让公证。
2. 银行同意在仍有贷款余额时进行交易：买方将款项转入您在该银行的账户，银行扣款还贷后解除抵押。买方如符合审核条件，也可在该银行续贷。

使用定金结清贷款时，应在定金合同中写明：用于结清贷款的金额、解除抵押的期限、签署公证的期限，以及一方不履行时的违约金。

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1. 核查 SPA。 查看合同转让条款（是否需事先通知、开发商要求的资料）、已付款至哪一期、下一期何时到期、房屋是否已交付。
2. 询问开发商。 确认房屋尚未提交产权证申请、无纠纷、无逾期欠款；询问转让确认所需资料清单。确认不收取费用。
3. 与银行沟通（如有贷款）。 询问贷款余额、提前还款费用，并选择方式：先结清贷款，或由银行同意在仍有余额时交易。取得银行的书面同意。
4. 与买方协商并收取定金。 写明转让价格、已付开发商金额、买方后续需支付的各期款项、由谁缴税、解除抵押及公证的期限。
5. 在房屋所在地的公证机构，按附录 XI 格式办理合同转让合同公证。
6. 按转让价格申报并缴纳 2% 个人所得税；保留完税凭证。
7. 向开发商提交资料申请确认——开发商在 5 个工作日内确认并退还资料。
8. 向买方移交文件。 SPA 原件、附录、收据、交房记录（如有）、已确认的转让合同。此后由买方继续向开发商支付各期款项，并以自己的名义办理产权证。

本文仅供参考，不能替代针对具体情况的法律 / 财务咨询。

• 越南国会 — 第 29/2023/QH15 号《房地产经营法》（Luật Kinh doanh bất động sản），2023年11月28日颁布，2024年8月1日起施行 — Điều 50. Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản（第 50 条 房地产经营合同的转让条件）、Điều 51. Quyền, nghĩa vụ của các bên（第 51 条 各方的权利与义务），2026年10月20日查阅。
• 越南政府 — Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản（第 96/2024/NĐ-CP 号议定，房地产经营法若干条款实施细则），2024年7月24日（第 13 条）。
• 越南政府 — Nghị định 54/2026/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định trong lĩnh vực nhà ở, kinh doanh bất động sản（第 54/2026/NĐ-CP 号议定，修订、补充住房及房地产经营领域议定的若干条款），2026年2月9日（第 4 条——修订第 96/2024 号议定第 13 条第 2 款 a、d 项）。
• 越南政府电子信息门户 — Quy định thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản（房地产转让所得个人所得税规定），2026年3月27日（第 109/2025/QH15 号《个人所得税法》第 14 条）。
• 越南政府电子信息门户 — Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản（房地产转让所得个人所得税），2026年7月4日（第 253/2026/NĐ-CP 号议定）。
• 越南政府报 — Trường hợp nào được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản?（转让房地产时哪些情况可免个人所得税？），2026年7月2日（2026年6月30日第 253/2026/NĐ-CP 号议定，2026年7月1日起施行）。
• VnExpress — Chuyển nhượng bất động sản tiếp tục chịu thuế 2%（房地产转让继续适用 2% 税率），2025年12月10日。
• Tuổi Trẻ — Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai áp dụng với dự án đang xây hay cả chưa có sổ hồng?（期房买卖适用于在建项目还是包括尚无粉红本的项目？），2025年6月26日。
• Tuổi Trẻ（Pháp Luật TP.HCM）— Có được bán căn hộ chung cư đang thế chấp ngân hàng?（正在银行抵押的公寓能否出售？），2025年6月5日。