Перепродажа квартиры по договору с девелопером — как переуступить договор

Если квартира ещё оплачивается по договору купли-продажи с девелопером, Вы продаёте не «квартиру с сертификатом», а сам этот договор. Новый покупатель занимает Ваше место, продолжает вносить оставшиеся платежи и получает сертификат на своё имя. Порядок установлен Законом о предпринимательской деятельности в сфере недвижимости 2023 г. и Постановлением 96/2024/NĐ-CP (с изменениями, внесёнными Постановлением 54/2026/NĐ-CP).

Когда договор можно переуступить

Договор купли-продажи строящейся квартиры можно переуступить при соблюдении четырёх условий:

• Заявление на получение сертификата права собственности («розовой книги») ещё не подано в государственный орган. Если заявление подано, нужно дождаться сертификата и продавать по обычному договору купли-продажи.
• По договору нет спора, рассматриваемого компетентным органом.
• На квартиру не наложен арест, и она не находится в залоге — кроме случаев, когда залогодержатель (обычно банк) даёт согласие.
• Договор с девелопером заключён законно.

Закон не ставит условием, передана квартира или нет: если квартира уже принята, но заявление на сертификат не подано, договор всё равно можно переуступить. Переуступается договор целиком; если один договор охватывает несколько квартир, а продаётся одна, сначала нужно изменить договор или подписать приложение о выделении квартиры. Это правило не распространяется на договоры покупки социального жилья.

Документ о переуступке и нотариальное заверение

Стороны составляют договор о переуступке договора по форме Приложения XI к Постановлению 96/2024/NĐ-CP, не менее чем в 6 экземплярах. Если переуступающая сторона — физическое лицо, этот договор подлежит нотариальному заверению в нотариальной организации той провинции или города, где находится квартира. Нотариальное заверение не обязательно только тогда, когда переуступающая сторона — компания, ведущая деятельность в сфере недвижимости.

Пакет документов для нотариуса обычно включает: оригинал договора купли-продажи с девелопером (или приложения, где указана переуступаемая квартира), документы, подтверждающие суммы, уплаченные девелоперу, акт приёма-передачи (если квартира уже принята) и документы, удостоверяющие личность сторон.

Налоги и расходы

Статья	Размер	Примечание
Налог на доходы физических лиц	2% × цена переуступки	Цена, указанная в договоре о переуступке; обычно платит переуступающая сторона, стороны могут договориться, что за неё заплатит покупатель
Нотариальный сбор	по тарифам Министерства финансов	рассчитывается от суммы договора
Плата девелоперу за подтверждение	0 донгов	девелопер не вправе взимать какую-либо плату за подтверждение

Ставка 2% сохранена Законом о налоге на доходы физических лиц 2025 г. (вступил в силу 1 июля 2026 г.). Обратите внимание: освобождение от налога для единственного жилья не применяется к строящемуся жилью; освобождение действует только при переуступке между родственниками, указанными в законе (супруги, родители и дети, родные братья и сёстры…). Для строящегося жилья налог исчисляется на момент подачи налоговой декларации.

Регистрационный сбор на этом этапе не уплачивается — его платит конечный приобретатель при оформлении сертификата.

Подтверждение девелопера

После нотариального заверения и уплаты налога одна из сторон подаёт девелоперу пакет документов: оригиналы договора о переуступке, оригинал договора купли-продажи и документы об уплате налога (или об освобождении, снижении). Девелопер проверяет и подтверждает переуступку в течение 5 рабочих дней с момента получения полного пакета, оставляет у себя 2 экземпляра и возвращает остальные.

С даты подтверждения девелопером новый покупатель принимает на себя все права и обязанности по договору купли-продажи: вносит оставшиеся платежи, принимает квартиру (если ещё не принята), оплачивает сборы по договору и получает сертификат на своё имя. Если квартира переуступалась несколько раз, при каждой следующей переуступке прилагаются документы по предыдущим.

Квартира в залоге у банка

Многие квартиры, купленные по договору купли-продажи, приобретены в кредит: в залог переданы имущественные права по договору. Для переуступки Вам нужно письменное согласие банка. Обычно есть два варианта:

1. Сначала погасить кредит (можно за счёт задатка покупателя): банк снимает обременение и возвращает оригинал договора купли-продажи, после чего договор о переуступке заверяется у нотариуса.
2. Банк одобряет сделку при остатке долга: покупатель переводит деньги на Ваш счёт в этом же банке, банк списывает сумму в погашение долга и снимает обременение. Покупатель также может продолжить кредит в этом банке, если пройдёт проверку.

Если задаток используется для погашения кредита, в договоре задатка стоит чётко указать: сумму на погашение, срок снятия обременения, срок нотариального заверения и неустойку, если одна из сторон не выполнит обязательства.

Связанные статьи: Передача квартиры в проекте на перепродажу — этапы и документы, которые стоит подготовить · Проверка правового статуса проекта · Услуги HPR по реализации недвижимости.

1. Проверьте договор купли-продажи. Посмотрите условия о переуступке (нужно ли уведомлять заранее, какие документы требует девелопер), до какого этапа внесены платежи, когда наступает следующий, передана ли квартира.
2. Обратитесь к девелоперу. Убедитесь, что заявление на сертификат не подано, спора нет, просроченной задолженности нет; запросите перечень документов для подтверждения переуступки. Подтверждение бесплатно.
3. Обратитесь в банк (если есть кредит). Узнайте остаток долга, комиссию за досрочное погашение и выберите вариант: погасить заранее или получить одобрение сделки при остатке долга. Получите письменное согласие банка.
4. Договоритесь с покупателем и примите задаток. Чётко укажите цену переуступки, сумму, уплаченную девелоперу, платежи, которые будет вносить покупатель, кто платит налог, сроки снятия обременения и нотариального заверения.
5. Заверьте у нотариуса договор о переуступке договора по форме Приложения XI в нотариальной организации по месту нахождения квартиры.
6. Задекларируйте и уплатите налог на доходы физических лиц 2% от цены переуступки; сохраните документы об уплате.
7. Подайте документы девелоперу на подтверждение — девелопер подтверждает в течение 5 рабочих дней и возвращает документы.
8. Передайте документы покупателю. Оригинал договора купли-продажи, приложения, квитанции, акт приёма-передачи (если есть), подтверждённый договор о переуступке. Далее покупатель вносит оставшиеся платежи девелоперу и оформляет сертификат на своё имя.

Статья носит справочный характер и не заменяет юридическую или финансовую консультацию в конкретном случае.

• Национальное собрание — Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 (Закон о предпринимательской деятельности в сфере недвижимости № 29/2023/QH15) от 28 ноября 2023 г., вступил в силу 1 августа 2024 г. — Điều 50. Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản (Статья 50. Условия переуступки договоров в сфере недвижимости), Điều 51. Quyền, nghĩa vụ của các bên (Статья 51. Права и обязанности сторон), прочитано 20 октября 2026 г.
• Правительство — Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản (Постановление 96/2024/NĐ-CP о детализации ряда статей Закона о предпринимательской деятельности в сфере недвижимости) от 24 июля 2024 г. (статья 13).
• Правительство — Nghị định 54/2026/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định trong lĩnh vực nhà ở, kinh doanh bất động sản (Постановление 54/2026/NĐ-CP о внесении изменений в постановления в сфере жилья и недвижимости) от 9 февраля 2026 г. (статья 4 — изменение пунктов a, d части 2 статьи 13 Постановления 96/2024).
• Портал Правительства — Quy định thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (Правила налогообложения доходов физических лиц от отчуждения недвижимости), 27 марта 2026 г. (Закон о налоге на доходы физических лиц № 109/2025/QH15, статья 14).
• Портал Правительства — Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (Налог на доходы физических лиц от отчуждения недвижимости), 4 июля 2026 г. (Постановление 253/2026/NĐ-CP).
• Báo Chính phủ — Trường hợp nào được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản? (В каких случаях отчуждение недвижимости освобождается от налога на доходы физических лиц?), 2 июля 2026 г. (Постановление 253/2026/NĐ-CP от 30 июня 2026 г., вступило в силу 1 июля 2026 г.).
• VnExpress — Chuyển nhượng bất động sản tiếp tục chịu thuế 2% (Отчуждение недвижимости по-прежнему облагается налогом 2%), 10 декабря 2025 г.
• Tuổi Trẻ — Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai áp dụng với dự án đang xây hay cả chưa có sổ hồng? (Купля-продажа строящегося жилья: только строящиеся проекты или и жильё без «розовой книги»?), 26 июня 2025 г.
• Tuổi Trẻ (Pháp Luật TP.HCM) — Có được bán căn hộ chung cư đang thế chấp ngân hàng? (Можно ли продать квартиру, находящуюся в залоге у банка?), 5 июня 2025 г.