売買契約（SPA）で支払い中の物件を売却 — 契約譲渡の進め方

デベロッパーとの売買契約（SPA）に基づいてまだ支払い中のマンションの場合、お客様が売るのは「権利証のあるマンション」ではなく、その契約そのものです。新しい買主がお客様の立場を引き継ぎ、残りの支払いを続け、自分の名義で権利証を取得します。手続きは2023年不動産事業法（Luật Kinh doanh bất động sản 2023）と政令96/2024/NĐ-CP（政令54/2026/NĐ-CPにより改正）で定められています。

契約を譲渡できる場合

完成前のマンションの売買契約は、次の4つの条件を満たすと譲渡できます。

• 権利証（ピンクブック）の発行申請書類を国の機関にまだ提出していないこと。 提出済みの場合は、権利証の取得を待ってから通常の売買契約で売却する必要があります。
• 契約が、権限のある機関で処理中の紛争の対象になっていないこと。
• マンションが差し押さえられておらず、抵当に入っていないこと — ただし抵当権者（通常は銀行）が同意した場合を除きます。
• 契約がデベロッパーと適法に締結されていること。

法律は、マンションが引き渡し済みかどうかを条件にしていません。引き渡しを受けていても、権利証の申請前であれば契約を譲渡できます。譲渡は契約全体について行う必要があります。1つの契約に複数の住戸が含まれ、そのうち1戸だけを売る場合は、事前に契約を修正するか、住戸を分ける付属書を締結する必要があります。この規定は社会住宅の購入契約には適用されません。

譲渡書類と公証

双方は、政令96/2024/NĐ-CPの付録XIの様式に従い、契約譲渡契約書を少なくとも6部作成します。譲渡人が個人の場合、この契約書はマンションのある省・市の公証機関で公証を受ける必要があります。譲渡人が不動産事業を営む企業の場合のみ、公証は必須ではありません。

公証書類には通常、デベロッパーと締結したSPAの原本（または譲渡対象の住戸を示す付属書）、デベロッパーへの支払い額を証明する書類、住宅の引き渡し書（引き渡し済みの場合）、双方の身分証明書類が含まれます。

税金と費用

項目	金額	備考
個人所得税	2% × 譲渡価格	譲渡契約書に記載の価格。通常は譲渡人が納付しますが、買主が代わりに納付すると双方で合意することもできます
公証手数料	財務省の料金表による	契約金額に応じて計算
デベロッパーの確認手数料	0ドン	デベロッパーは確認についていかなる費用も徴収できません

2%の税率は、2025年個人所得税法（2026年7月1日施行）でも変わりません。ご注意ください：唯一の住宅に対する免税は、完成前の住宅には適用されません。免税は、法律に定める親族間（夫婦、親子、兄弟姉妹など）の譲渡にのみ適用されます。完成前の住宅の場合、課税時点は税務申告書類の提出時です。

登録料はこの段階では納付しません — 最終的な譲受人が権利証の手続きの際に納付します。

デベロッパーによる確認

公証と納税の後、いずれかの当事者がデベロッパーに書類を提出します。譲渡契約書の原本、SPAの原本、納税（または免税・減税）の証憑が含まれます。デベロッパーは書類一式の受領から5営業日以内に確認を行い、2部を保管して残りを返却します。

デベロッパーが確認した日から、新しい買主はSPAに基づくすべての権利と義務を引き継ぎます：残りの支払い、引き渡しの受領（未受領の場合）、契約に基づく費用の支払い、そして自分の名義での権利証の取得です。複数回譲渡された物件の場合、後の譲渡では前回までの書類も併せて提出する必要があります。

銀行の抵当に入っている物件

SPAで購入した物件の多くは銀行ローンを利用しており、契約から生じる財産権を担保にしています。譲渡するには、お客様は銀行の書面による同意が必要です。通常は次の2つの方法があります。

1. 先にローンを完済する（買主の手付金を充てることも可能）。銀行が抵当権を解除してSPAの原本を返却した後、譲渡の公証を行います。
2. 残債がある状態で銀行が取引を承認する：買主が同じ銀行のお客様の口座に送金し、銀行が返済に充てて抵当権を解除します。審査条件を満たせば、買主が同じ銀行で引き続き借り入れることもできます。

手付金を完済に充てる場合は、手付金契約に、完済に充てる金額、抵当権解除の期限、公証の期限、いずれかの当事者が履行しない場合の違約金を明記しておきましょう。

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1. SPAを確認する。 契約譲渡に関する条項（事前通知の要否、デベロッパーが求める書類）、どの回まで支払い済みか、次回の支払期日、引き渡し済みかどうかを確認します。
2. デベロッパーに問い合わせる。 権利証の申請前であること、紛争がないこと、延滞がないことを確認し、譲渡確認に必要な書類の一覧を尋ねます。確認は無料です。
3. 銀行と相談する（ローン利用中の場合）。 残債、繰上返済手数料を確認し、先に完済するか、残債がある状態で銀行に取引を承認してもらうかを選びます。銀行の同意書を取得します。
4. 買主と合意し、手付金を受け取る。 譲渡価格、デベロッパーへの支払い済み額、買主が引き続き支払う回、税金を誰が納めるか、抵当権解除と公証の期限を明記します。
5. 契約譲渡契約書を公証する（付録XIの様式、マンション所在地の公証機関で）。
6. 譲渡価格の2%の個人所得税を申告・納付する。 納税の証憑を保管します。
7. デベロッパーに確認書類を提出する — デベロッパーは5営業日以内に確認し、書類を返却します。
8. 買主に書類を引き渡す。 SPAの原本、付属書、領収書、引き渡し書（ある場合）、確認済みの譲渡契約書。以後、買主がデベロッパーへの残りの支払いを続け、自分の名義で権利証を取得します。

本記事は参考情報であり、個々のケースに応じた法務・財務のアドバイスに代わるものではありません。

• 国会 — Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15（2023年不動産事業法）、2023年11月28日、2024年8月1日施行 — Điều 50. Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản（第50条 不動産事業契約の譲渡条件）、Điều 51. Quyền, nghĩa vụ của các bên（第51条 当事者の権利・義務）、2026年10月20日閲覧。
• 政府 — Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản（不動産事業法の細則を定める政令96/2024号）、2024年7月24日（第13条）。
• 政府 — Nghị định 54/2026/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định trong lĩnh vực nhà ở, kinh doanh bất động sản（住宅・不動産事業分野の政令を改正する政令54/2026号）、2026年2月9日（第4条 — 政令96/2024第13条第2項a、dを改正）。
• 政府電子情報ポータル — Quy định thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản（不動産譲渡所得に対する個人所得税の規定）、2026年3月27日（Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15、第14条）。
• 政府電子情報ポータル — Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản（不動産譲渡所得に対する個人所得税）、2026年7月4日（Nghị định 253/2026/NĐ-CP）。
• 政府新聞 — Trường hợp nào được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản?（不動産譲渡で個人所得税が免除されるのはどのような場合か）、2026年7月2日（Nghị định 253/2026/NĐ-CP、2026年6月30日付、2026年7月1日施行）。
• VnExpress — Chuyển nhượng bất động sản tiếp tục chịu thuế 2%（不動産譲渡は引き続き2%課税）、2025年12月10日。
• Tuổi Trẻ — Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai áp dụng với dự án đang xây hay cả chưa có sổ hồng?（完成前住宅の売買は建設中のプロジェクトのみか、権利証未取得も含むか）、2025年6月26日。
• Tuổi Trẻ（Pháp Luật TP.HCM）— Có được bán căn hộ chung cư đang thế chấp ngân hàng?（銀行の抵当に入っているマンションは売却できるか）、2025年6月5日。