매매계약(SPA)에 따라 납부 중인 아파트 재매도 — 계약 양도 방법

아파트가 아직 시행사와의 매매계약(SPA)에 따라 납부 중이라면, 고객님께서 파시는 것은 "증서가 있는 아파트"가 아니라 그 계약 자체입니다. 새 매수인이 고객님의 지위를 이어받아 남은 회차를 납부하고 자기 명의로 증서를 발급받습니다. 절차는 2023년 부동산사업법과 Nghị định 96/2024/NĐ-CP(Nghị định 54/2026/NĐ-CP로 개정)에서 정합니다.

계약을 양도할 수 있는 경우

선분양 아파트 매매계약은 다음 네 가지 조건을 충족할 때 양도할 수 있습니다.

• 국가기관에 증서(핑크북) 발급 신청 서류를 아직 제출하지 않았을 것. 이미 제출했다면 증서가 나올 때까지 기다린 뒤 일반 매매계약으로 팔아야 합니다.
• 관할 기관이 처리 중인 분쟁이 계약에 없을 것.
• 아파트가 압류되지 않았고, 담보로 설정되어 있지 않을 것 — 담보권자(보통 은행)가 동의하는 경우는 예외.
• 계약이 시행사와 적법하게 체결되었을 것.

법률은 인도 여부를 조건으로 두지 않습니다. 집을 인도받았지만 증서 발급 서류를 아직 제출하지 않았다면 계약 양도가 가능합니다. 양도는 계약 전체에 대해 해야 하며, 한 계약에 여러 세대가 포함되어 있는데 한 세대만 판다면 먼저 계약을 수정하거나 세대를 분리하는 부속서를 체결해야 합니다. 이 규정은 사회주택 매매계약에는 적용되지 않습니다.

양도 문서와 공증

양측은 Nghị định 96/2024/NĐ-CP 부록 XI 양식에 따라 계약 양도 계약서를 최소 6부 작성합니다. 양도인이 개인인 경우 이 계약서는 아파트 소재 성·시의 공증 기관에서 반드시 공증해야 합니다. 양도인이 부동산 사업 기업인 경우에만 공증이 의무가 아닙니다.

공증 서류는 보통 시행사와 체결한 매매계약 원본(또는 양도 세대가 표시된 부속서), 시행사에 납부한 금액 증빙, 주택 인도 확인서(인도받은 경우), 양측의 신분증명서로 구성됩니다.

세금과 비용

항목	금액	비고
개인소득세	2% × 양도 가격	계약 양도 계약서에 기재된 가격; 보통 양도인이 내며, 양측 합의로 매수인이 대신 낼 수 있음
공증 수수료	재무부 수수료표 기준	계약 금액에 따라 산정
시행사 확인 수수료	0동	시행사는 확인에 대해 어떤 비용도 받을 수 없음

2% 세율은 2025년 개인소득세법(2026년 7월 1일 시행)에서도 그대로 유지됩니다. 참고: 유일 주택 면세는 선분양 주택에는 적용되지 않으며, 면세는 법률상 친족 간(부부, 부모–자녀, 친형제자매 등) 양도에만 적용됩니다. 선분양 주택의 과세 시점은 세금 신고 서류를 제출하는 때입니다.

등록세는 이 단계에서 내지 않으며, 최종 양수인이 증서 발급 절차를 밟을 때 냅니다.

시행사 확인

공증과 납세 후, 한쪽 당사자가 계약 양도 계약서 원본, 매매계약 원본, 세금 납부(또는 면제·감면) 증빙을 시행사에 제출합니다. 시행사는 서류가 모두 접수된 날부터 영업일 기준 5일 이내에 검토·확인하고, 2부를 보관한 뒤 나머지를 돌려줍니다.

시행사가 확인한 날부터 새 매수인은 매매계약상 모든 권리와 의무를 승계합니다. 남은 회차 납부, 인도(아직이라면), 계약상 비용 납부를 하고 자기 명의로 증서를 받습니다. 여러 차례 양도된 아파트라면 이후 양도 시 이전 양도 서류를 함께 제출해야 합니다.

은행 담보가 설정된 아파트

매매계약으로 산 아파트 중에는 계약에서 발생하는 재산권을 담보로 은행 대출을 받은 경우가 많습니다. 양도하려면 고객님께서 은행의 서면 동의를 받으셔야 합니다. 보통 두 가지 방법이 있습니다.

1. 먼저 대출을 상환(매수인의 계약금을 사용할 수 있음)하면 은행이 담보를 해지하고 매매계약 원본을 돌려주며, 그 후 양도 계약을 공증합니다.
2. 잔액이 남은 상태에서 은행이 거래를 승인: 매수인이 같은 은행의 고객님 계좌로 송금하면 은행이 대출을 상환한 뒤 담보를 해지합니다. 심사 조건을 충족하면 매수인이 같은 은행에서 대출을 이어받을 수도 있습니다.

계약금으로 대출을 상환하는 경우 계약금 계약서에 상환에 쓸 금액, 담보 해지 기한, 공증 기한, 한쪽이 이행하지 않을 때의 위약금을 명시하는 것이 좋습니다.

관련 글: 프로젝트 아파트 재매매 위탁 — 위탁 절차와 준비 서류 · 프로젝트 법적 서류 확인 · HPR 위탁 서비스.

1. 매매계약 확인. 계약 양도 조항(사전 통지 필요 여부, 시행사 요구 서류), 몇 회차까지 납부했는지, 다음 회차 만기, 인도 여부를 확인합니다.
2. 시행사 문의. 증서 발급 서류 미제출, 분쟁 없음, 연체 없음을 확인하고 양도 확인에 필요한 서류 목록을 받습니다. 확인 수수료는 없습니다.
3. 은행과 협의(대출이 있는 경우). 대출 잔액, 중도상환 수수료를 확인하고 방법을 정합니다: 먼저 상환할지, 잔액이 있는 상태에서 은행이 거래를 승인할지. 은행의 동의서를 받습니다.
4. 매수인과 합의 및 계약금. 양도 가격, 시행사에 이미 낸 금액, 매수인이 이어서 낼 회차, 세금 부담자, 담보 해지·공증 기한을 명시합니다.
5. 아파트 소재지 공증 기관에서 부록 XI 양식에 따라 계약 양도 계약서를 공증합니다.
6. 양도 가격의 2% 개인소득세를 신고·납부하고 납부 증빙을 보관합니다.
7. 시행사에 확인 서류 제출 — 시행사가 영업일 기준 5일 이내에 확인하고 서류를 돌려줍니다.
8. 매수인에게 서류 인계. 매매계약 원본, 부속서, 영수증, 인도 확인서(있는 경우), 확인된 양도 계약서. 이후 매수인이 시행사에 남은 회차를 납부하고 자기 명의로 증서를 발급받습니다.

이 글은 참고용이며, 개별 상황에 대한 법률 / 재무 상담을 대신하지 않습니다.

• 국회 — Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15(부동산사업법), 2023년 11월 28일, 2024년 8월 1일 시행 — Điều 50. Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản(제50조 부동산사업 계약 양도 조건), Điều 51. Quyền, nghĩa vụ của các bên(제51조 당사자의 권리·의무), 2026년 10월 20일 열람.
• 정부 — Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản(부동산사업법 세부 시행령), 2024년 7월 24일(제13조).
• 정부 — Nghị định 54/2026/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định trong lĩnh vực nhà ở, kinh doanh bất động sản(주택·부동산사업 분야 시행령 개정), 2026년 2월 9일(제4조 — Nghị định 96/2024 제13조 제2항 a, d호 개정).
• 정부 전자정보포털 — Quy định thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản(부동산 양도 소득에 대한 개인소득세 규정), 2026년 3월 27일(Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15, 제14조).
• 정부 전자정보포털 — Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản(부동산 양도 소득 개인소득세), 2026년 7월 4일(Nghị định 253/2026/NĐ-CP).
• Báo Chính phủ — Trường hợp nào được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản?(부동산 양도 시 개인소득세 면제 대상은?), 2026년 7월 2일(2026년 6월 30일 자 Nghị định 253/2026/NĐ-CP, 2026년 7월 1일 시행).
• VnExpress — Chuyển nhượng bất động sản tiếp tục chịu thuế 2%(부동산 양도 2% 과세 유지), 2025년 12월 10일.
• Tuổi Trẻ — Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai áp dụng với dự án đang xây hay cả chưa có sổ hồng?(선분양 주택 매매는 건설 중 프로젝트에만 적용되나, 핑크북 미발급 주택에도 적용되나?), 2025년 6월 26일.
• Tuổi Trẻ (Pháp Luật TP.HCM) — Có được bán căn hộ chung cư đang thế chấp ngân hàng?(은행 담보 아파트를 팔 수 있나?), 2025년 6월 5일.