Kiểm tra hợp đồng thuê căn hộ — cọc, thời hạn, biên bản bàn giao

Phần lớn tranh chấp khi thuê căn hộ đến từ ba chỗ: tiền cọc, chấm dứt trước hạn và tình trạng căn lúc trả nhà. Cả ba đều xử lý được nếu hợp đồng ghi rõ ngay từ đầu. Pháp luật cho hai bên tự thỏa thuận phần lớn nội dung, nên điều gì không ghi thì rất khó đòi về sau.

Hợp đồng thuê có cần công chứng không?

Không bắt buộc. Luật Nhà ở 2023 yêu cầu hợp đồng về nhà ở phải lập thành văn bản, nhưng hợp đồng thuê nhà ở không phải công chứng, chứng thực, trừ khi các bên muốn. Nếu không thỏa thuận ngày có hiệu lực, hợp đồng có hiệu lực từ lúc ký.

Hợp đồng nên có đủ: thông tin hai bên, mô tả căn hộ (địa chỉ, mã căn, diện tích, nội thất), giá thuê và cách trả, thời hạn, ngày giao nhận, quyền và nghĩa vụ, ngày ký và chữ ký.

Người cho thuê có đúng là chủ nhà?

Luật không bắt buộc căn hộ cho thuê phải có sổ hồng, vì căn mới bàn giao có thể chưa được cấp. Vì vậy bạn càng cần đối chiếu:

• Giấy tờ sở hữu: sổ hồng, hoặc hợp đồng mua bán với chủ đầu tư kèm biên bản bàn giao căn hộ.
• CCCD của chủ nhà, khớp tên trên giấy tờ sở hữu. Căn đứng tên vợ chồng thì nên có chữ ký hoặc văn bản đồng ý của người còn lại.
• Văn bản ủy quyền nếu người khác (người thân, đơn vị quản lý) đứng ra cho thuê — đọc kỹ phạm vi: được ký hợp đồng thuê, được nhận tiền cọc, tiền thuê hay không.
• Căn hộ không đang tranh chấp, không bị kê biên, không có quyết định thu hồi, phá dỡ — đây là điều kiện luật đặt ra với nhà ở tham gia giao dịch. Hỏi thêm ban quản lý tòa nhà để biết căn có nợ phí quản lý không.

Tiền cọc: ghi rõ khi nào mất, khi nào hoàn

Theo Bộ luật Dân sự 2015 (Điều 328), nếu bên đặt cọc từ chối ký hoặc thực hiện hợp đồng thì mất cọc; nếu bên nhận cọc từ chối thì phải trả lại cọc cộng một khoản tương đương, trừ khi có thỏa thuận khác. Pháp luật không quy định số tháng cọc khi thuê nhà — mức cọc do hai bên thỏa thuận.

Hợp đồng nên ghi: số tiền cọc, cọc để bảo đảm việc gì (ký hợp đồng hay thực hiện cả thời hạn thuê), thời hạn hoàn cọc sau khi trả nhà (ví dụ trong bao nhiêu ngày), khoản nào được trừ vào cọc (hư hỏng ngoài hao mòn tự nhiên, tiền điện nước còn nợ) và mất cọc trong trường hợp nào.

Thời hạn, gia hạn và chấm dứt trước hạn

• Hai bên tự thỏa thuận thời hạn thuê. Nên ghi điều kiện gia hạn và thời gian báo trước nếu muốn gia hạn.
• Trong thời hạn thuê, chủ nhà không được đơn phương chấm dứt để lấy lại nhà, trừ các trường hợp luật liệt kê — ví dụ bên thuê không trả tiền thuê từ 3 tháng trở lên, dùng sai mục đích, tự ý cải tạo hay cho thuê lại khi chưa được đồng ý.
• Bên thuê được đơn phương chấm dứt khi chủ nhà không sửa hư hỏng nặng, tăng giá thuê bất hợp lý hoặc tăng mà không báo trước như đã thỏa thuận, hay khi quyền sử dụng nhà bị hạn chế vì lợi ích người thứ ba.
• Bên đơn phương chấm dứt phải báo bằng văn bản trước ít nhất 30 ngày; vi phạm mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.
• Nếu chủ nhà bán căn trong thời hạn thuê, bạn vẫn được thuê tiếp đến hết hợp đồng.

Ngoài các trường hợp luật cho phép, nếu bạn muốn trả nhà sớm (chuyển công tác, mua nhà), hãy thỏa thuận sẵn trong hợp đồng: báo trước bao lâu, mất bao nhiêu cọc.

Giá thuê và các khoản phí

Khoản	Cần ghi trong hợp đồng
Giá thuê	Số tiền, kỳ trả (tháng / quý), ngày trả, cách trả (nên chuyển khoản, ghi nội dung)
Điều chỉnh giá	Có tăng không, tăng bao nhiêu, báo trước bao lâu
Phí quản lý	Chủ nhà hay bạn trả, mức phí theo m² mỗi tháng
Điện, nước, internet	Giá tính (theo hóa đơn tòa nhà hay giá chủ nhà đặt), ai đứng tên
Gửi xe, thẻ cư dân	Phí từng loại xe, phí làm thẻ ra vào
Thuế cho thuê	Ghi rõ bên nào chịu, tránh phát sinh khoản thu thêm sau khi ký

Luật Nhà ở 2023 chỉ cho chủ nhà điều chỉnh giá giữa chừng trong trường hợp đã cải tạo nhà với sự đồng ý của bên thuê và thời gian thuê còn lại từ một phần ba thời hạn trở xuống; ngoài ra là theo thỏa thuận trong hợp đồng.

Sửa chữa hư hỏng

Theo Bộ luật Dân sự, chủ nhà phải sửa hư hỏng, khuyết tật của tài sản thuê, trừ hư hỏng nhỏ mà theo tập quán bên thuê tự sửa; bên thuê bảo quản, sửa chữa nhỏ và không chịu hao mòn tự nhiên. Nên ghi cụ thể: thiết bị nào (máy lạnh, máy nước nóng, tủ lạnh, máy giặt) do ai bảo trì, báo hỏng qua kênh nào, bao lâu phải xử lý.

Nội quy tòa nhà và tạm trú

Bản nội quy nhà chung cư áp dụng cả với người thuê, người tạm trú và khách. Hỏi ban quản lý trước khi ký về: đăng ký cư dân, thẻ ra vào, giờ chuyển đồ, nuôi thú cưng, có hạn chế cho thuê ngắn ngày không.

Nếu bạn đến ở từ 30 ngày trở lên ngoài nơi thường trú, bạn phải đăng ký tạm trú (Luật Cư trú 2020); hợp đồng thuê là giấy tờ chứng minh chỗ ở hợp pháp. Không đăng ký đúng quy định có thể bị cảnh cáo hoặc phạt 500.000–1.000.000 đồng.

Xem thêm: căn hộ đang cho thuê và căn hộ cho thuê khu trung tâm.

Bài viết mang tính tham khảo, không thay thế tư vấn pháp lý cho từng trường hợp cụ thể.

1. Xem tận nơi và chụp lại hiện trạng — tường, sàn, cửa, thiết bị, nội thất; bật thử máy lạnh, máy nước nóng, vòi nước.
2. Đối chiếu giấy tờ — sổ hồng hoặc hợp đồng mua bán với chủ đầu tư, CCCD chủ nhà, văn bản ủy quyền nếu người khác đứng ra cho thuê.
3. Hỏi ban quản lý tòa nhà — nội quy cho người thuê, phí quản lý, phí gửi xe, thẻ ra vào, căn có nợ phí không.
4. Đọc dự thảo hợp đồng trước khi chuyển cọc — giá, kỳ trả, thời hạn, gia hạn, điều chỉnh giá, các khoản phí ai trả.
5. Chốt điều khoản cọc — số tiền, mất cọc khi nào, hoàn cọc trong bao nhiêu ngày, khoản nào được trừ.
6. Chốt điều khoản chấm dứt — báo trước bao lâu, trả nhà sớm thì xử lý cọc thế nào.
7. Chuyển khoản, không trả tiền mặt — tài khoản đúng tên chủ nhà (hoặc người được ủy quyền nhận tiền), nội dung ghi rõ "tiền cọc thuê căn …".
8. Lập biên bản bàn giao — danh mục nội thất, thiết bị kèm tình trạng, ảnh hoặc video có ngày giờ, chỉ số điện, nước lúc nhận, số chìa khóa, thẻ thang máy; hai bên ký, mỗi bên giữ một bản.
9. Đăng ký tạm trú nếu ở từ 30 ngày trở lên, và giữ biên bản bàn giao để đối chiếu khi trả nhà.

• Quốc hội — Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, ban hành 27/11/2023, hiệu lực 01/08/2024 (Điều 160, 163, 164, 170, 171, 172, 173).
• Quốc hội — Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13, ban hành 24/11/2015 (Điều 328 đặt cọc; Điều 477, 479, 481, 482 thuê tài sản).
• Quốc hội — Luật Cư trú số 68/2020/QH14, ban hành 13/11/2020, hiệu lực 01/07/2021 (Điều 27, 28).
• Báo Điện tử Chính phủ — Quy định nội dung chủ yếu Bản nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư, 22/08/2024 (Thông tư 05/2024/TT-BXD).
• Báo Luật sư Việt Nam — Mức phạt đối với hành vi không thực hiện đúng quy định của pháp luật về đăng ký tạm trú, 10/11/2025 (Nghị định 282/2025/NĐ-CP, hiệu lực 15/12/2025).