아파트 임대차 계약서 확인 — 보증금, 기간, 인도 확인서

아파트 임대 분쟁 대부분은 세 가지에서 생깁니다: 보증금, 중도 해지, 퇴거 시 집 상태. 처음부터 계약서에 명확히 적어 두면 세 가지 모두 해결할 수 있습니다. 법률은 대부분의 내용을 양측이 자유롭게 합의하도록 하므로, 적지 않은 것은 나중에 요구하기가 매우 어렵습니다.

임대차 계약서는 공증이 필요합니까?

의무는 아닙니다. 2023년 주택법은 주택 관련 계약을 서면으로 작성하도록 요구하지만, 주택 임대차 계약은 당사자가 원하지 않는 한 공증·인증할 필요가 없습니다. 효력 발생일을 합의하지 않으면 계약은 서명 시점부터 효력이 생깁니다.

계약서에는 양측 정보, 아파트 설명(주소, 세대 번호, 면적, 가구), 임대료와 지급 방법, 기간, 인도일, 권리와 의무, 서명일과 서명이 모두 있어야 합니다.

임대인이 정말 집주인입니까?

법률은 임대 아파트에 핑크북이 있어야 한다고 요구하지 않습니다. 갓 인도된 아파트는 아직 발급되지 않았을 수 있기 때문입니다. 그래서 더욱 대조가 필요합니다.

• 소유 서류: 핑크북, 또는 시행사와의 매매계약서와 아파트 인도 확인서.
• 집주인의 신분증(CCCD): 소유 서류의 이름과 일치해야 합니다. 부부 공동 명의라면 다른 배우자의 서명이나 동의서가 있는 것이 좋습니다.
• 다른 사람(친척, 관리 업체)이 임대하는 경우 위임장 — 범위를 꼼꼼히 확인하십시오: 임대차 계약 서명, 보증금·임대료 수령 권한이 있는지.
• 아파트에 분쟁, 압류, 회수·철거 결정이 없을 것 — 법률이 거래 대상 주택에 정한 조건입니다. 건물 관리위원회에 관리비 체납 여부도 물어보십시오.

보증금: 언제 잃고 언제 돌려받는지 명시

2015년 민법(제328조)에 따르면, 보증금을 낸 쪽이 계약 체결이나 이행을 거부하면 보증금을 잃고, 보증금을 받은 쪽이 거부하면 달리 합의하지 않은 한 보증금에 같은 금액을 더해 돌려주어야 합니다. 법률은 주택 임차 시 보증금 개월 수를 정하지 않으며, 금액은 양측이 합의합니다.

계약서에 적을 것: 보증금 액수, 무엇을 담보하는지(계약 체결인지 임대 기간 전체 이행인지), 퇴거 후 반환 기한(예: 며칠 이내), 보증금에서 공제되는 항목(자연 마모 외 파손, 미납 전기·수도 요금), 어떤 경우 보증금을 잃는지.

기간, 연장, 중도 해지

• 임대 기간은 양측이 자유롭게 합의합니다. 연장 조건과 연장 시 사전 통지 기간을 적어 두십시오.
• 임대 기간 중 집주인은 집을 되찾으려고 일방적으로 해지할 수 없으며, 법률이 열거한 경우만 예외입니다 — 예: 임차인이 3개월 이상 임대료를 내지 않음, 용도 외 사용, 무단 개조나 동의 없는 전대.
• 임차인은 집주인이 심각한 파손을 수리하지 않거나, 임대료를 부당하게 올리거나 합의대로 사전 통지 없이 올리거나, 제3자의 이익 때문에 주택 사용권이 제한될 때 일방적으로 해지할 수 있습니다.
• 일방적으로 해지하는 쪽은 최소 30일 전에 서면으로 통지해야 하며, 이를 어겨 손해가 생기면 배상해야 합니다.
• 임대 기간 중 집주인이 집을 팔아도 계약이 끝날 때까지 계속 임차할 수 있습니다.

법률이 허용하는 경우 외에 일찍 퇴거하고 싶을 수 있다면(전근, 주택 구매 등), 사전 통지 기간과 공제되는 보증금 액수를 계약서에 미리 합의해 두십시오.

임대료와 각종 비용

항목	계약서에 적을 내용
임대료	금액, 납부 주기(월 / 분기), 납부일, 납부 방법(계좌이체 권장, 내용 기재)
임대료 조정	인상 여부, 인상 폭, 사전 통지 기간
관리비	집주인과 임차인 중 누가 내는지, ㎡당 월 요금
전기, 수도, 인터넷	요금 산정 방식(건물 고지서 기준인지 집주인이 정한 단가인지), 명의자
주차, 거주자 카드	차량 종류별 요금, 출입 카드 발급비
임대 세금	어느 쪽이 부담하는지 명시해 계약 후 추가 청구를 방지

2023년 주택법은 임차인 동의를 받아 개조했고 남은 임대 기간이 전체의 3분의 1 이하인 경우에만 집주인이 중간에 임대료를 조정할 수 있도록 하며, 그 외에는 계약서상 합의에 따릅니다.

파손 수리

민법에 따르면 집주인은 임대 자산의 파손·결함을 수리해야 하며, 관행상 임차인이 직접 고치는 경미한 파손은 예외입니다. 임차인은 자산을 보존하고 경미한 수리를 하며 자연 마모에 대해서는 책임지지 않습니다. 어떤 설비(에어컨, 온수기, 냉장고, 세탁기)를 누가 유지보수하는지, 고장을 어떤 경로로 알리는지, 며칠 안에 처리해야 하는지 구체적으로 적어 두십시오.

건물 규정과 임시 거주 등록

아파트 관리 규약은 임차인, 임시 거주자, 방문객에게도 적용됩니다. 계약 전에 관리위원회에 거주자 등록, 출입 카드, 이사 가능 시간, 반려동물, 단기 임대 제한 여부를 물어보십시오.

상주지 외의 곳에 30일 이상 거주하면 임시 거주 등록을 해야 하며(2020년 거주법), 임대차 계약서가 합법적 거주지 증빙이 됩니다. 규정대로 등록하지 않으면 경고 또는 50만–100만 동의 과태료를 받을 수 있습니다.

함께 보기: 임대 중인 아파트, 중심가 임대 아파트.

이 글은 참고용이며, 개별 상황에 대한 법률 상담을 대신하지 않습니다.

1. 현장을 직접 보고 현재 상태를 촬영 — 벽, 바닥, 문, 설비, 가구; 에어컨, 온수기, 수도꼭지를 작동해 봅니다.
2. 서류 대조 — 핑크북 또는 시행사와의 매매계약서, 집주인 신분증(CCCD), 다른 사람이 임대하는 경우 위임장.
3. 건물 관리위원회에 문의 — 임차인 규정, 관리비, 주차 요금, 출입 카드, 해당 세대의 관리비 체납 여부.
4. 보증금 송금 전에 계약서 초안 읽기 — 임대료, 납부 주기, 기간, 연장, 임대료 조정, 각 비용의 부담자.
5. 보증금 조항 확정 — 금액, 보증금을 잃는 경우, 며칠 안에 반환하는지, 공제 항목.
6. 해지 조항 확정 — 사전 통지 기간, 조기 퇴거 시 보증금 처리 방법.
7. 현금이 아닌 계좌이체 — 집주인(또는 수령 위임을 받은 사람) 명의 계좌, 내용에 "○○ 세대 임차 보증금"을 명시.
8. 인도 확인서 작성 — 가구·설비 목록과 상태, 날짜·시간이 찍힌 사진이나 동영상, 입주 시 전기·수도 계량기 수치, 열쇠·엘리베이터 카드 수; 양측 서명 후 각 1부 보관.
9. 30일 이상 거주한다면 임시 거주 등록을 하고, 퇴거 시 대조할 수 있도록 인도 확인서를 보관합니다.

• 국회 — Luật Nhà ở số 27/2023/QH15(주택법), 2023년 11월 27일 공포, 2024년 8월 1일 시행(제160, 163, 164, 170, 171, 172, 173조).
• 국회 — Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13(민법), 2015년 11월 24일 공포(제328조 보증금; 제477, 479, 481, 482조 자산 임대차).
• 국회 — Luật Cư trú số 68/2020/QH14(거주법), 2020년 11월 13일 공포, 2021년 7월 1일 시행(제27, 28조).
• 정부 전자신문 — Quy định nội dung chủ yếu Bản nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư(아파트 관리·사용 규약의 주요 내용 규정), 2024년 8월 22일(Thông tư 05/2024/TT-BXD).
• Báo Luật sư Việt Nam — Mức phạt đối với hành vi không thực hiện đúng quy định của pháp luật về đăng ký tạm trú(임시 거주 등록 규정 위반 과태료), 2025년 11월 10일(Nghị định 282/2025/NĐ-CP, 2025년 12월 15일 시행).