Проверка договора аренды квартиры — задаток, срок, акт приёма-передачи

Большинство споров при аренде квартиры возникает в трёх местах: задаток, досрочное расторжение и состояние квартиры при возврате. Все три вопроса решаемы, если договор с самого начала прописывает их чётко. Закон позволяет сторонам самим согласовать большую часть условий, поэтому то, что не записано, потом очень трудно потребовать.

Нужно ли нотариально заверять договор аренды?

Нет, это не обязательно. Закон о жилье 2023 года требует, чтобы договоры по жилью заключались в письменной форме, но договор аренды жилья не подлежит нотариальному заверению или удостоверению, если стороны сами этого не хотят. Если дата вступления в силу не согласована, договор вступает в силу с момента подписания.

В договоре должны быть: данные обеих сторон, описание квартиры (адрес, номер квартиры, площадь, мебель), арендная плата и порядок оплаты, срок, дата передачи, права и обязанности, дата подписания и подписи.

Действительно ли арендодатель — собственник?

Закон не требует, чтобы сдаваемая квартира имела «розовую книгу» (свидетельство о праве пользования землёй и собственности), поскольку на недавно переданные квартиры её могут ещё не выдать. Поэтому тем более важно сверить:

• Документы о собственности: «розовую книгу» или договор купли-продажи (SPA) с девелопером вместе с актом приёма-передачи квартиры.
• Удостоверение личности (CCCD) собственника — имя должно совпадать с документами о собственности. Если квартира оформлена на супругов, желательна подпись или письменное согласие второго супруга.
• Доверенность, если сдачей занимается другое лицо (родственник, управляющая компания), — внимательно прочитайте её объём: вправе ли это лицо подписывать договор аренды, получать задаток и арендную плату.
• Квартира не является предметом спора, не арестована, по ней нет решения об изъятии или сносе — это условия, которые закон устанавливает для жилья, участвующего в сделках. Дополнительно узнайте в управляющей компании здания, нет ли по квартире задолженности по плате за управление.

Задаток: чётко укажите, когда он теряется и когда возвращается

Согласно Гражданскому кодексу 2015 года (статья 328), если сторона, внёсшая задаток, отказывается подписать или исполнить договор, она теряет задаток; если отказывается сторона, получившая задаток, она обязана вернуть задаток плюс равную ему сумму, если не договорено иное. Закон не устанавливает, за сколько месяцев вносится задаток при аренде жилья, — размер задатка согласуют стороны.

В договоре следует указать: сумму задатка, что именно он обеспечивает (подписание договора или исполнение всего срока аренды), срок возврата задатка после возврата квартиры (например, в течение скольких дней), какие суммы могут быть удержаны из задатка (повреждения сверх естественного износа, неоплаченные счета за электричество и воду) и в каких случаях задаток теряется.

Срок, продление и досрочное расторжение

• Срок аренды стороны согласуют сами. Желательно прописать условия продления и срок уведомления, если Вы захотите продлить договор.
• В течение срока аренды собственник не вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, чтобы вернуть квартиру, кроме случаев, перечисленных в законе, — например, если арендатор не платит аренду 3 месяца и более, использует жильё не по назначению, самовольно перестраивает его или сдаёт в субаренду без согласия.
• Арендатор вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, если собственник не устраняет серьёзные повреждения, необоснованно повышает арендную плату или повышает её без согласованного предварительного уведомления, а также если право пользования жильём ограничено в интересах третьих лиц.
• Сторона, расторгающая договор в одностороннем порядке, обязана письменно уведомить другую сторону не менее чем за 30 дней; если нарушение причинило ущерб, его нужно возместить.
• Если собственник продаёт квартиру в течение срока аренды, Вы продолжаете арендовать её до окончания договора.

Помимо случаев, разрешённых законом, если Вы хотите вернуть квартиру раньше (перевод по работе, покупка жилья), заранее согласуйте это в договоре: за какой срок предупреждать и какая часть задатка теряется.

Арендная плата и прочие платежи

Платёж	Что указать в договоре
Арендная плата	Сумма, период оплаты (месяц / квартал), дата оплаты, способ оплаты (лучше банковский перевод с назначением платежа)
Изменение платы	Будет ли повышение, на сколько, за какой срок уведомлять
Плата за управление	Кто платит — собственник или Вы, размер платы за м² в месяц
Электричество, вода, интернет	Тариф (по счетам здания или по цене собственника), на кого оформлены
Парковка, карта жильца	Плата за каждый вид транспорта, плата за изготовление пропуска
Налог на доход от аренды	Чётко укажите, какая сторона его несёт, чтобы после подписания не возникло дополнительных платежей

Закон о жилье 2023 года позволяет собственнику изменить арендную плату в течение срока только в случае, если жильё было реконструировано с согласия арендатора и оставшийся срок аренды составляет не более одной трети всего срока; в остальном действует то, что согласовано в договоре.

Ремонт повреждений

Согласно Гражданскому кодексу, собственник обязан устранять повреждения и дефекты арендуемого имущества, кроме мелких повреждений, которые по обычаю устраняет арендатор; арендатор обеспечивает сохранность, выполняет мелкий ремонт и не отвечает за естественный износ. Лучше прописать конкретно: какое оборудование (кондиционер, водонагреватель, холодильник, стиральная машина) кто обслуживает, через какой канал сообщать о поломке и в какой срок она должна быть устранена.

Правила здания и временная регистрация

Правила многоквартирного дома распространяются и на арендаторов, временно проживающих и гостей. До подписания уточните в управляющей компании: регистрацию жильцов, пропуска, часы для перевозки вещей, содержание домашних животных, есть ли ограничения на краткосрочную аренду.

Если Вы проживаете 30 дней и более вне места постоянной регистрации, Вы обязаны оформить временную регистрацию (Закон о проживании 2020 года); договор аренды служит документом, подтверждающим законное место проживания. За несоблюдение правил регистрации возможно предупреждение или штраф 500 000–1 000 000 донгов.

См. также: квартиры в аренду и квартиры в аренду в центре.

Статья носит справочный характер и не заменяет юридическую консультацию по конкретному случаю.

1. Осмотрите квартиру лично и сфотографируйте её состояние — стены, пол, двери, оборудование, мебель; включите кондиционер, водонагреватель, проверьте краны.
2. Сверьте документы — «розовую книгу» или договор купли-продажи с девелопером, удостоверение личности собственника, доверенность, если сдачей занимается другое лицо.
3. Обратитесь в управляющую компанию здания — правила для арендаторов, плата за управление, парковка, пропуска, нет ли по квартире задолженности.
4. Прочитайте проект договора до перевода задатка — арендная плата, период оплаты, срок, продление, изменение платы, кто какие платежи несёт.
5. Согласуйте условия задатка — сумма, когда задаток теряется, в течение скольких дней возвращается, какие суммы могут быть удержаны.
6. Согласуйте условия расторжения — за какой срок предупреждать, как поступают с задатком при досрочном возврате квартиры.
7. Платите банковским переводом, не наличными — счёт на имя собственника (или лица, уполномоченного получать деньги), в назначении платежа чётко укажите «задаток за аренду квартиры …».
8. Составьте акт приёма-передачи — перечень мебели и оборудования с указанием состояния, фото или видео с датой и временем, показания счётчиков электричества и воды на момент приёма, количество ключей и карт для лифта; обе стороны подписывают, каждая хранит свой экземпляр.
9. Оформите временную регистрацию, если проживаете 30 дней и более, и сохраните акт приёма-передачи для сверки при возврате квартиры.

• Национальное собрание — Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 (Закон о жилье № 27/2023/QH15), принят 27 ноября 2023 г., вступил в силу 1 августа 2024 г. (статьи 160, 163, 164, 170, 171, 172, 173).
• Национальное собрание — Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 (Гражданский кодекс № 91/2015/QH13), принят 24 ноября 2015 г. (статья 328 — задаток; статьи 477, 479, 481, 482 — аренда имущества).
• Национальное собрание — Luật Cư trú số 68/2020/QH14 (Закон о проживании № 68/2020/QH14), принят 13 ноября 2020 г., вступил в силу 1 июля 2021 г. (статьи 27, 28).
• Электронная газета Правительства — Quy định nội dung chủ yếu Bản nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư (Основное содержание правил управления и пользования многоквартирным домом), 22 августа 2024 г. (Циркуляр 05/2024/TT-BXD).
• Газета «Адвокаты Вьетнама» — Mức phạt đối với hành vi không thực hiện đúng quy định của pháp luật về đăng ký tạm trú (Штрафы за нарушение правил временной регистрации), 10 ноября 2025 г. (Постановление 282/2025/NĐ-CP, вступает в силу 15 декабря 2025 г.).