マンション賃貸借契約の確認 — 敷金、期間、引き渡し書

マンション賃貸のトラブルの多くは、敷金、期間途中の解約、退去時の物件の状態の3点から生じます。いずれも、最初から契約に明記しておけば対処できます。法律は内容の大部分を当事者の合意に委ねているため、記載のないことを後から求めるのは非常に困難です。

賃貸借契約に公証は必要ですか？

必須ではありません。2023年住宅法は住宅に関する契約を書面で作成するよう求めていますが、住宅の賃貸借契約は、当事者が希望する場合を除き、公証・認証は不要です。効力発生日を合意しない場合、契約は署名時から効力を持ちます。

契約には次の内容を揃えましょう：双方の情報、物件の説明（住所、住戸番号、面積、家具）、賃料と支払い方法、期間、引き渡し日、権利と義務、署名日と署名。

貸主は本当にオーナーですか？

法律は賃貸するマンションに権利証（ピンクブック）があることを義務づけていません。引き渡し直後の物件は、まだ発行されていないことがあるためです。だからこそ、次の点を照合する必要があります。

• 所有権の書類： ピンクブック、またはデベロッパーとの売買契約と物件の引き渡し書。
• オーナーの身分証（CCCD）：所有権の書類の名義と一致すること。夫婦名義の物件では、もう一方の署名または同意書があるとよいでしょう。
• 委任状：他の人（親族、管理会社）が貸し出す場合 — 範囲をよく読みましょう：賃貸借契約の署名、敷金・賃料の受領が認められているかどうか。
• 物件が紛争中でないこと、差し押さえられていないこと、収用・解体の決定がないこと — これは法律が取引対象の住宅に課す条件です。管理費の滞納がないかどうか、建物の管理組合にも確認しましょう。

敷金：没収される場合と返還される場合を明記する

2015年民法（第328条）によると、手付を交付した側が契約の締結または履行を拒否した場合は手付を失い、受け取った側が拒否した場合は、別段の合意がない限り、手付を返還しさらに同額を支払う必要があります。住宅賃貸の敷金の月数は法律で定められておらず、金額は双方の合意によります。

契約には次の内容を記載しましょう：敷金の額、敷金が何を担保するか（契約の締結か、賃貸期間全体の履行か）、退去後の返還期限（例：何日以内）、敷金から差し引かれる項目（通常の損耗を超える損傷、未払いの電気・水道代）、没収される場合。

期間、更新、期間途中の解約

• 賃貸期間は双方の合意で決めます。更新の条件と、更新を希望する場合の事前通知期間を記載しましょう。
• 賃貸期間中、オーナーは物件を取り戻すために一方的に解約することはできません。ただし法律が列挙する場合を除きます — 例えば借主が3か月以上賃料を支払わない、目的外で使用する、無断で改装や転貸をした場合などです。
• 借主は、オーナーが重大な損傷を修繕しない、不当に賃料を値上げする、または合意どおりの事前通知なく値上げする、第三者の利益のために住宅の使用権が制限される、といった場合に一方的に解約できます。
• 一方的に解約する側は、少なくとも30日前に書面で通知する必要があります。違反して損害を与えた場合は賠償しなければなりません。
• オーナーが賃貸期間中に物件を売却しても、契約満了まで引き続き借りることができます。

法律が認める場合以外に、早めに退去したい場合（転勤、住宅購入など）に備えて、何日前に通知するか、敷金をどれだけ失うかを契約で事前に取り決めておきましょう。

賃料と各種費用

項目	契約に記載すべきこと
賃料	金額、支払い周期（月 / 四半期）、支払日、支払い方法（振込を推奨、振込内容を記載）
賃料の改定	値上げの有無、値上げ幅、事前通知期間
管理費	オーナーと借主のどちらが払うか、1㎡あたりの月額
電気、水道、インターネット	計算方法（建物の請求書どおりか、オーナーが決めた単価か）、名義
駐車場、居住者カード	車種ごとの料金、入館カードの発行手数料
賃貸の税金	どちらが負担するかを明記し、契約後の追加請求を防ぐ

2023年住宅法では、オーナーが期間途中で賃料を改定できるのは、借主の同意を得て住宅を改修し、残りの賃貸期間が全期間の3分の1以下である場合に限られます。それ以外は契約での合意に従います。

損傷の修繕

民法によると、オーナーは賃貸物件の損傷・欠陥を修繕する義務があります。ただし慣習上借主が自分で直す軽微な損傷は除きます。借主は保管と軽微な修繕を行い、通常の損耗は負担しません。どの設備（エアコン、給湯器、冷蔵庫、洗濯機）を誰がメンテナンスするか、故障をどの窓口に連絡するか、どのくらいの期間で対応するかを具体的に記載しましょう。

建物の規約と一時滞在登録

集合住宅の管理規約は、借主、一時滞在者、来訪者にも適用されます。契約前に管理組合に、居住者登録、入館カード、搬入時間、ペット飼育、短期賃貸の制限の有無を確認しましょう。

常住地以外に30日以上住む場合は、一時滞在登録が必要です（2020年居住法）。賃貸借契約は、合法な住居を証明する書類になります。規定どおりに登録しないと、警告または50万～100万ドンの罰金が科されることがあります。

あわせてご覧ください：賃貸中のマンション、中心部の賃貸マンション。

本記事は参考情報であり、個々のケースに応じた法務のアドバイスに代わるものではありません。

1. 現地を確認し、現状を撮影する — 壁、床、ドア、設備、家具。エアコン、給湯器、蛇口を実際に動かしてみます。
2. 書類を照合する — ピンクブックまたはデベロッパーとの売買契約、オーナーの身分証（CCCD）、他の人が貸し出す場合は委任状。
3. 建物の管理組合に尋ねる — 借主向けの規約、管理費、駐車料金、入館カード、物件に費用の滞納がないか。
4. 敷金を振り込む前に契約書案を読む — 賃料、支払い周期、期間、更新、賃料の改定、各種費用を誰が払うか。
5. 敷金の条項を確定する — 金額、没収される場合、何日以内に返還されるか、差し引かれる項目。
6. 解約の条項を確定する — 何日前に通知するか、早期退去の場合に敷金をどう扱うか。
7. 現金ではなく振込で払う — オーナー（または受領の委任を受けた人）名義の口座に、振込内容を「…号室の賃貸敷金」と明記します。
8. 引き渡し書を作成する — 家具・設備の一覧と状態、日時入りの写真・動画、入居時の電気・水道メーターの数値、鍵・エレベーターカードの数。双方が署名し、各自1部を保管します。
9. 一時滞在登録をする（30日以上住む場合）。退去時の照合のため、引き渡し書を保管しておきましょう。

• 国会 — Luật Nhà ở số 27/2023/QH15（2023年住宅法）、2023年11月27日公布、2024年8月1日施行（第160、163、164、170、171、172、173条）。
• 国会 — Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13（2015年民法）、2015年11月24日公布（第328条 手付、第477、479、481、482条 財産の賃貸借）。
• 国会 — Luật Cư trú số 68/2020/QH14（2020年居住法）、2020年11月13日公布、2021年7月1日施行（第27、28条）。
• 政府電子新聞 — Quy định nội dung chủ yếu Bản nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư（集合住宅の管理・使用規約の主な内容に関する規定）、2024年8月22日（Thông tư 05/2024/TT-BXD）。
• Báo Luật sư Việt Nam — Mức phạt đối với hành vi không thực hiện đúng quy định của pháp luật về đăng ký tạm trú（一時滞在登録の規定に違反した場合の罰金額）、2025年11月10日（Nghị định 282/2025/NĐ-CP、2025年12月15日施行）。