核查公寓租赁合同——押金、租期、交接记录

租房纠纷大多源于三个方面：押金、提前终止以及退房时的房屋状况。只要合同一开始就写清楚，这三点都可以处理。法律允许双方自行约定大部分内容，因此没有写明的事项日后很难主张。

租赁合同需要公证吗？

不强制。《2023年住房法》要求住房合同须以书面形式订立，但住房租赁合同无须公证、认证，除非各方自愿办理。如未约定生效日期，合同自签署之时起生效。

合同应完整包括：双方信息、房屋描述（地址、房号、面积、家具）、租金及支付方式、租期、交接日期、权利与义务、签署日期及签名。

出租人是否确为业主？

法律并未强制要求出租的公寓必须有粉红本，因为新交付的房屋可能尚未取得产权证。因此您更需要核对：

• 产权文件： 粉红本，或与开发商签订的买卖合同及房屋交接记录。
• 业主的公民身份证（CCCD），与产权文件上的姓名一致。房屋登记在夫妻名下的，应有另一方的签名或书面同意。
• 授权委托书：如由他人（亲属、管理单位）出面出租——请仔细阅读授权范围：是否有权签订租赁合同、收取押金和租金。
• 房屋不存在纠纷、未被查封、没有征收或拆除决定——这是法律对参与交易住房设定的条件。另请向楼宇物业管理委员会询问该房屋是否拖欠管理费。

押金：写明何时没收、何时退还

根据《2015年民法典》（第 328 条），交付押金一方拒绝订立或履行合同的，押金归对方所有；收取押金一方拒绝的，须退还押金并支付相当于押金的款项，另有约定的除外。法律未规定租房押金的月数——押金金额由双方约定。

合同应写明：押金金额、押金担保的事项（签订合同还是履行整个租期）、退房后退还押金的期限（例如多少天内）、可从押金中扣除的项目（自然损耗以外的损坏、未结清的水电费）以及在何种情况下没收押金。

租期、续租与提前终止

• 租期由双方自行约定。应写明续租条件及如需续租须提前通知的时间。
• 在租期内，业主不得为收回房屋而单方终止合同，法律列明的情形除外——例如租客拖欠租金3 个月及以上、改变用途、擅自改造或未经同意转租。
• 业主不修缮严重损坏、不合理涨租或未按约定事先通知即涨租，或因第三方利益导致房屋使用权受限时，租客有权单方终止合同。
• 单方终止的一方须至少提前 30 天书面通知；违反规定造成损失的，须承担赔偿责任。
• 如业主在租期内出售房屋，您仍可继续租住至合同期满。

除法律允许的情形外，如您希望提前退房（工作调动、购房），请事先在合同中约定：提前多久通知、扣除多少押金。

租金及各项费用

项目	合同中应写明
租金	金额、支付周期（月 / 季）、支付日期、支付方式（建议转账并注明用途）
租金调整	是否上涨、涨幅多少、提前多久通知
管理费	由业主还是您支付，每月每平方米的收费标准
电、水、网络	计费价格（按楼宇账单还是业主自定价格）、登记在谁名下
停车、住户卡	各类车辆的停车费、门禁卡办理费
出租税费	写明由哪一方承担，避免签约后产生额外收费

《2023年住房法》仅允许业主在经租客同意对房屋进行改造、且剩余租期不超过租期三分之一的情况下中途调整租金；其他情况按合同约定。

损坏维修

根据《民法典》，业主须修缮租赁财产的损坏、缺陷，但按惯例由租客自行修理的小损坏除外；租客负责保管、小修，不承担自然损耗。应具体写明：哪些设备（空调、热水器、冰箱、洗衣机）由谁保养、通过什么渠道报修、须在多长时间内处理。

楼宇规约与暂住登记

公寓楼管理规约同样适用于租客、暂住人员及访客。签约前请向物业管理委员会了解：住户登记、门禁卡、搬运时间、养宠物，以及是否限制短租。

如您在常住地以外居住30 天及以上，须办理暂住登记（《2020年居住法》）；租赁合同是证明合法住所的文件。未按规定登记的，可能被警告或处以 50万–100万越南盾罚款。

另请查看：正在出租的公寓和市中心出租公寓。

本文仅供参考，不能替代针对具体情况的法律咨询。

1. 实地看房并拍下现状——墙面、地面、门、设备、家具；试开空调、热水器、水龙头。
2. 核对文件——粉红本或与开发商签订的买卖合同、业主的公民身份证；如由他人出面出租，还需授权委托书。
3. 询问楼宇物业管理委员会——租客须遵守的规约、管理费、停车费、门禁卡、该房屋是否欠费。
4. 转账押金前阅读合同草案——租金、支付周期、租期、续租、租金调整、各项费用由谁支付。
5. 敲定押金条款——金额、何时没收、多少天内退还、哪些项目可扣除。
6. 敲定终止条款——提前多久通知、提前退房时押金如何处理。
7. 转账，不付现金——账户须为业主本人（或获授权收款人）名下，转账备注写明“…房屋租赁押金”。
8. 制作交接记录——家具、设备清单及状况，带日期时间的照片或视频，收房时的水电表读数，钥匙、电梯卡数量；双方签字，各执一份。
9. 办理暂住登记（如居住 30 天及以上），并保留交接记录以便退房时核对。

• 越南国会 — Luật Nhà ở số 27/2023/QH15（第 27/2023/QH15 号《住房法》），2023年11月27日颁布，2024年8月1日起施行（第 160、163、164、170、171、172、173 条）。
• 越南国会 — Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13（第 91/2015/QH13 号《民法典》），2015年11月24日颁布（第 328 条 押金；第 477、479、481、482 条 财产租赁）。
• 越南国会 — Luật Cư trú số 68/2020/QH14（第 68/2020/QH14 号《居住法》），2020年11月13日颁布，2021年7月1日起施行（第 27、28 条）。
• 越南政府电子报 — Quy định nội dung chủ yếu Bản nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư（公寓楼管理使用规约的主要内容规定），2024年8月22日（第 05/2024/TT-BXD 号通知）。
• 越南律师报 — Mức phạt đối với hành vi không thực hiện đúng quy định của pháp luật về đăng ký tạm trú（未按法律规定办理暂住登记的罚款标准），2025年11月10日（第 282/2025/NĐ-CP 号议定，2025年12月15日起施行）。