Lãi suất vay mua nhà vượt 10%/năm: tính dòng tiền sau ưu đãi

Lãi suất vay mua nhà năm 2026 đã cao hơn rõ so với năm 2025. Theo các khảo sát trong quý II và tháng 8/2026, lãi cố định 12–24 tháng phổ biến khoảng 10,9%/năm, và sau thời gian ưu đãi có thể lên 13–15%/năm. Nếu bạn định vay để mua căn hộ, đây là con số cần đưa vào bảng tính từ đầu.

Mặt bằng lãi suất vay mua nhà hiện nay

Số liệu tổng hợp đến cuối tháng 8/2026:

• Khảo sát của DKRA Consulting tháng 8/2026: lãi suất cố định 12–24 tháng tại 11 ngân hàng thương mại phổ biến ở mức 10,9%/năm. Nhiều ngân hàng đưa lãi cố định 12 tháng lên trên 10%/năm.
• Một số mức cố định 12 tháng: VPBank 13,2%, VIB 11,1% (24 tháng: 12%), HDBank 9,8%, VietBank 9,5%, Woori Bank 9,3%/năm.
• Nhóm ngân hàng có vốn Nhà nước: BIDV có gói "Ngôi nhà đầu tiên" từ tháng 6/2026 với 9,5%/năm 12 tháng đầu hoặc 10%/năm 18 tháng đầu. Vietcombank cho vay từ khoảng 9,6%/năm, VietinBank cố định 24 tháng trên 12%/năm.
• Khảo sát quý II/2026 của VARS-IRE tại 10 ngân hàng: lãi ưu đãi phổ biến 8,5–11%/năm, thường chỉ kéo dài 6–12 tháng. Sau đó lãi tính theo lãi cơ sở cộng biên độ khoảng 3,3–3,5%, tương đương 13–15%/năm.
• Để so sánh, đầu năm 2025 Vietcombank từng áp dụng 5,5%/năm 6 tháng đầu và 5,7%/năm 12 tháng đầu.
• Khảo sát của PropertyGuru: hơn 80% người mua và nhà đầu tư chỉ muốn vay khi lãi suất dưới 9%/năm.

Báo cáo quý III/2026 của Avison Young cũng ghi nhận lãi vay mua nhà ở mức 12–15%/năm và xem đây là một nguyên nhân khiến người mua thận trọng.

TS. Cấn Văn Lực, Kinh tế trưởng BIDV, nhận định mặt bằng lãi suất thấp rất khó quay lại trong ngắn hạn. Chuyên gia Lê Xuân Nghĩa cho rằng lãi suất có thể duy trì ở mức cao đến cuối năm. Theo chuyên gia Nguyễn Phạm Hữu Hậu, lãi thả nổi khoảng 13–15%/năm sau ưu đãi làm tăng áp lực trả nợ với nhà đầu tư dùng đòn bẩy.

Gói vay 20.000 tỷ đồng của Vietcombank

Thông tin gói vay (công bố tháng 8/2026):

• Lãi suất giảm đến 1%/năm so với lãi cho vay bất động sản thông thường dành cho cá nhân.
• Thời hạn vay tối đa 35 năm, cho vay đến 100% giá trị căn nhà.
• Chỉ tài trợ căn nhà đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tại Hà Nội, TP.HCM và một số tỉnh lân cận.
• Áp dụng đến hết ngày 31/3/2027 hoặc khi hết quy mô.

Với căn hộ đang xây, chưa có sổ hồng riêng, điều kiện này thường chưa đáp ứng. Bạn nên hỏi trực tiếp ngân hàng về gói vay cho nhà ở hình thành trong tương lai.

Ví dụ tham khảo: khoản trả hằng tháng theo lãi suất

Giả định: vay 1,925 tỷ đồng, thời hạn 25 năm, trả gốc và lãi đều hằng tháng, lãi suất giữ cố định suốt kỳ (thực tế sẽ thả nổi).

Lãi suất giả định	Khoản trả mỗi tháng (gốc + lãi, ước tính)
10%/năm	khoảng 17,5 triệu đồng
13%/năm	khoảng 21,7 triệu đồng
15%/năm	khoảng 24,7 triệu đồng

Chênh lệch giữa 10% và 15% khoảng 7,2 triệu đồng mỗi tháng. Ví dụ chưa tính phí bảo hiểm, phí trả nợ trước hạn và các chi phí khác.

Điều người mua nên làm

1. Tính khoản trả ở mức 13–15%/năm

Đừng chỉ dựa vào lãi suất ưu đãi ban đầu. Hãy chắc rằng thu nhập vẫn đủ trả nợ khi lãi thả nổi lên 13–15%/năm, mức VARS-IRE ghi nhận sau ưu đãi. Nếu mua để cho thuê, tính cả kịch bản căn hộ chưa cho thuê được.

2. Chia dòng tiền theo giai đoạn hỗ trợ lãi suất

Nhiều dự án có chính sách hỗ trợ lãi suất 0% hoặc ân hạn nợ gốc trong một thời gian. Dòng tiền thường chia ba giai đoạn: chủ đầu tư hỗ trợ lãi; bạn trả lãi thả nổi nhưng chưa trả gốc; rồi trả cả gốc và lãi. Hãy chuẩn bị nguồn trả cho giai đoạn sau cùng, khi khoản trả lớn nhất.

3. Hỏi rõ công thức lãi thả nổi

Đề nghị ngân hàng ghi rõ lãi cơ sở là gì, biên độ bao nhiêu, kỳ điều chỉnh và phí trả nợ trước hạn. Hai gói cùng lãi ưu đãi có thể chênh nhau nhiều sau năm đầu.

4. So với phương án thanh toán không vay

Chính sách bán hàng thường có chiết khấu khi thanh toán nhanh. Hãy so tổng chi phí giữa vay và tự thanh toán, kèm lịch từng đợt. Xem thêm: Tính dòng tiền khi mua nhà dự án.

Chính sách vay tại các dự án HPR phân phối

Mỗi dự án có chính sách hỗ trợ lãi suất và ngân hàng liên kết riêng, theo thông báo của chủ đầu tư. Xem điều kiện đang áp dụng ở mục Chính sách của từng trang:

• Alora Nha Trang — căn hộ du lịch tại Bãi Tiên, Nha Trang.
• Green Skyline — căn hộ tại phường Đông Hòa, TP.HCM (Dĩ An cũ).
• Legacy 66 — căn hộ tại phường Chợ Lớn, TP.HCM.

Bạn muốn biết khoản trả hằng tháng cho đúng căn và phương án vay mình chọn? Gửi câu hỏi cho chuyên viên HPR để nhận bảng dòng tiền theo từng đợt thanh toán, thời gian hỗ trợ lãi suất và mức lãi giả định sau ưu đãi.