구매 전 토지와 프로젝트의 도시계획 조회 방법: 3개 채널, 5단계

이 글은 참고용이며 법률 자문이 아닙니다. 규정은 바뀔 수 있고 지역마다 다릅니다. 구체적인 사안은 관할 기관이나 변호사에게 문의하십시오. 2026년 10월 24일 업데이트.

도시계획은 토지에 무엇을 지을 수 있는지, 몇 층까지 가능한지, 도로를 위해 땅을 내놓아야 하는지를 정합니다. 잘못 조회하거나 조회하지 않는 것이 구매자가 나중에 위험을 겪는 흔한 원인이므로, 계약금을 내기 전에 먼저 해야 할 단계입니다.

1. 세 가지 조회 채널

채널	얻을 수 있는 것	유의 사항
성·시의 온라인 계획 포털 / 지도	공개된 토지이용계획, 종합계획, 구역계획 지도	지도는 참고용이며 위치와 경계는 추가 대조 필요
지방 계획·건설·토지 관리 기관(2025년 7월 1일부터 성과 사(xã) 2단계 행정)	요청 시 필지별 공식 계획 정보	필지 번호, 지도 번호 또는 주소 필요. 접수처와 회신 기간은 사 단위 원스톱 부서나 성 단위 전문 기관에 문의
프로젝트 법적 서류(시행사)	1/500 상세계획 승인 결정, 토지 배정 / 임대 결정	사본을 요청해 번호, 날짜, 발급 기관을 직접 대조하는 것이 좋음

2. 단계별 조회 절차

1. 정확한 필지를 확인합니다. 토지사용권 증서나 프로젝트 서류에서 필지 번호, 지도 번호, 주소를 가져옵니다. 2025년 7월 1일부터 많은 곳의 행정 경계가 바뀌었으므로, 조회가 어긋나지 않도록 새 동(phường) / 사(xã) 주소를 쓰고 괄호 안에 옛 이름을 함께 적습니다.
2. 온라인 계획 지도를 조회합니다. 성·시의 계획 포털을 찾아 보려는 지도 레이어(토지이용계획, 건축계획)를 선택합니다. 조회한 날짜와 함께 화면을 캡처해 둡니다.
3. 기호와 지표를 읽습니다. 토지가 어떤 유형(주거용지, 상업·서비스용지, 녹지, 교통용지 등)인지, 건폐율, 용적률, 있다면 최고 높이를 확인합니다.
4. 계획 정보 제공을 요청합니다. 관할 기관에 신청서를 제출해 특정 필지에 대한 계획 확인 문서를 받습니다. 참고용 지도보다 가치가 높은 채널입니다.
5. 현황 및 프로젝트와 대조합니다. 현장에 가서 도로, 경계 표지, 인근 건축물을 보고, 시행사에 승인 결정을 문의해 조회한 내용과 비교합니다.

근거로서, 2024년 도시·농촌계획법(제47/2024/QH15호, 2025년 7월 1일 시행)은 도시계획을 종합계획, 구역계획, 상세계획의 3단계로 나눕니다(제3조). 한 법률 소식 출처에 따르면 계획은 승인 후 늦어도 15일 이내에 공개되어야 합니다. 도시·농촌계획법은 법률 제144/2025/QH15호(2026년 1월 1일 시행)로 개정되었습니다. 시행령 145/2025/NĐ-CP는 성급과 사급 인민위원회 간 권한을 나누며, 예컨대 한 사 범위 내 농촌 주거지 상세계획은 사급 인민위원회 소관입니다.

3. 계획 지도에서 읽을 것

• 도로 경계선, 예정 도로: 필지가 도로 개설·확장 범위에 들어가는지. 들어간다면 영향받는 면적은 보통 건축할 수 없습니다.
• 토지 용도: 주거용지는 녹지, 공공용지와 다릅니다. 녹지나 공공시설 계획에 들어가는 토지는 건축이 제한되거나 규정에 따라 수용될 수 있습니다.
• 공개 시점: 계획은 조정될 수 있습니다. 승인일, 최신판 여부, 조정 의견 수렴 중인지 확인하십시오.
• 대형 인프라와의 거리: 순환도로, 철도, 전력 안전 구역, 하천에는 보호 구역이 따를 수 있습니다.

4. 멈추고 자세히 물어야 할 신호

• 서류상 주소가 지도나 현황과 맞지 않습니다.
• 판매자가 지도 사진만 보여 주고 기관의 확인 문서는 없습니다.
• 필지가 예정 도로, 인프라 보호 구역, 계획 재검토 지역에 바짝 붙어 있습니다.
• 온라인 포털의 계획이 광고 전단과 다릅니다.

5. 프로젝트 내 아파트의 경우

아파트 구매자가 필지 하나하나를 조회하는 경우는 드물지만, 시행사에 프로젝트의 1/500 상세계획 승인 결정을 문의하고 건폐율, 층수, 아파트 용도를 광고 내용과 대조해야 합니다(1/500 및 1/2000 계획이란 참조). 나머지 서류 체계는 구매 전 프로젝트 법적 서류 확인 글을 보십시오.

6. 관할 기관에 문의해야 할 때

온라인 지도는 초기 참고용일 뿐입니다. 계약금이나 계약 체결을 앞두었다면 해당 필지에 대한 국가기관의 문서를 받는 것이 좋습니다. 조회한 정보가 서로 모순된다면 스스로 추측하지 말고 기관이나 변호사에게 직접 문의하십시오.

아래 페이지는 모두 신문이나 법률 소식 사이트이며 원문 법령이 아닙니다. 조·항 번호는 이 페이지들에서 가져온 것이므로 근거로 쓰기 전에 원문과 대조해야 합니다.

• 2024년 도시·농촌계획법 제47/2024/QH15호(2024년 11월 26일 통과, 2025년 7월 1일 시행), 제3조 계획 3단계 — Batdongsan.com.vn wiki, Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn mới nhất, 2026년 10월 24일 열람(요약 글; 법률 144/2025/QH15, 시행령 178/2025/NĐ-CP, 시행령 145/2025/NĐ-CP, 15일 내 공개도 언급).
• 도시·농촌계획법 시행령 178/2025/NĐ-CP — thuvienphapluat.vn, 2026년 10월 24일 검색 결과로만 확인했으며 전문은 열람하지 못함.