購入前の土地・プロジェクトの都市計画の調べ方：3つの窓口、5つの手順

本内容は参考情報であり、法的助言ではありません。規定は変更されることがあり、地域によっても異なります。個別のケースは、権限のある機関または弁護士にご確認ください。2026年10月24日更新。

都市計画は、その土地に何を建てられるか、何階まで建てられるか、道路のために土地を提供する必要があるかを決めます。調べ方を誤る、あるいは調べないことが、購入者が後でリスクに直面する一般的な原因です。手付金を入れる前に行うべき手順です。

1. 3つの調査窓口

窓口	得られるもの	注意点
省・市のオンライン都市計画ポータル／地図	公表済みの土地利用計画、総合計画、分区計画の地図	地図は参考用。位置や境界は追加で照合が必要
地方の都市計画・建設・土地管理機関（2025年7月1日から二層制の行政：省と社）	申請に応じた、各区画ごとの公式な都市計画情報	区画番号、地図の番号、または住所が必要。受付先と回答期間は、社レベルのワンストップ窓口または省レベルの専門機関に確認
プロジェクトの法的書類（デベロッパー）	1/500詳細計画の承認決定、土地の割当・賃貸決定	写しを入手し、番号、日付、発行機関を自分で照合する

2. 調査の手順

1. 区画を正確に特定する。 証明書やプロジェクト資料から、区画番号、地図の番号、住所を取得します。2025年7月1日から多くの地域で行政区画が変わりました。新しい区・社の住所を書き、旧名を括弧内に添えて、調査のずれを防ぎましょう。
2. オンラインの都市計画地図を調べる。 省・市の都市計画情報ポータルを探し、見たい地図レイヤー（土地利用計画、建設計画）を選びます。調べた日付がわかるようにスクリーンショットを撮ります。
3. 記号と指標を読む。 その土地の種別（住宅用地、商業サービス用地、緑地、交通用地など）、建ぺい率、容積率、ある場合は最高高さを確認します。
4. 都市計画情報の提供を申請する。 地方の権限ある機関に申請書を出し、特定の区画についての計画確認書を受け取ります。参考用の地図より価値の高い窓口です。
5. 現況やプロジェクトと照合する。 現地で道路、境界標、隣接する建物を見て、承認決定についてデベロッパーに質問し、自分で調べた内容と比べます。

根拠法について：2024年都市・農村計画法（第47/2024/QH15号、2025年7月1日施行）は、都市計画を総合計画、分区計画、詳細計画の3段階に分けています（第3条）。ある法律情報サイトによれば、計画は承認後15日以内に公表しなければなりません。都市・農村計画法は、法律第144/2025/QH15号（2026年1月1日施行）で改正されています。政令145/2025/NĐ-CPは、省レベルと社レベルの人民委員会の間の権限を分けており、たとえば1つの社の範囲内の農村居住区の詳細計画は社レベルの人民委員会の管轄です。

3. 都市計画地図で読むべきこと

• 道路境界線、道路予定地： その区画が道路の新設・拡幅の範囲に入っていないか。入っている場合、影響を受ける部分は通常、建築できません。
• 土地の利用機能： 住宅用地は緑地や公共用地とは異なります。緑地や公共施設の計画内にある土地は、規定により建築が制限されたり、収用されたりすることがあります。
• 公表時期： 計画は変更されることがあります。承認日、最新版であるか、変更に関する意見聴取中でないかを確認します。
• 大規模インフラまでの距離： 環状道路、鉄道、送電線の安全回廊、河川などには、保護回廊が伴うことがあります。

4. 立ち止まってよく確認すべきサイン

• 書類上の住所が、地図や現況と一致しない。
• 売主が地図の画像しか出さず、機関の確認書面がない。
• 区画が、道路予定地、インフラ回廊、または計画見直し中の区域に隣接している。
• オンラインポータルの都市計画が、広告チラシと異なる。

5. プロジェクト内のマンションの場合

マンション購入者が区画ごとに調べることは少ないものの、プロジェクトの1/500詳細計画の承認決定をデベロッパーに確認し、建ぺい率、階数、住戸の機能を広告内容と照合しましょう（1/500計画と1/2000計画とはもご覧ください）。その他の書類については、記事購入前にプロジェクトの法的書類を確認をご覧ください。

6. 権限のある機関に確認が必要なとき

オンライン地図は、最初の参考情報にすぎません。手付金を入れる前や契約を結ぶ前には、まさにその区画についての国の機関の書面を取得しましょう。調べた情報が互いに矛盾する場合は、推測せず、機関や弁護士に直接確認してください。

以下のページはいずれも報道または法律情報サイトであり、原文ではありません。条・項の番号はこれらのページから取っており、根拠として使う前に原文との照合が必要です。

• 2024年都市・農村計画法 第47/2024/QH15号（2024年11月26日可決、2025年7月1日施行）、第3条 計画の3段階 — Batdongsan.com.vn wiki、最新の都市・農村計画法、2026年10月24日閲覧（要約記事。法律144/2025/QH15、政令178/2025/NĐ-CP、政令145/2025/NĐ-CP、15日以内の公表にも言及）。
• 都市・農村計画法の施行細則を定める政令178/2025/NĐ-CP — thuvienphapluat.vn、2026年10月24日の検索結果でのみ確認。全文は未閲覧。