Mua lại căn hộ chưa có sổ: điều kiện, thuế và rủi ro cho người mua

Căn cứ: Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 (hiệu lực 01/08/2024), Điều 50, 51 · Nghị định 96/2024/NĐ-CP, Điều 13 (sửa đổi bởi Nghị định 54/2026/NĐ-CP ngày 09/02/2026) · Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 và Nghị định 253/2026/NĐ-CP · Nghị định 10/2022/NĐ-CP về lệ phí trước bạ · Cập nhật 20/10/2026.

Mua lại căn hộ chưa có sổ nghĩa là bạn nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán (HĐMB) mà người bán đã ký với chủ đầu tư. Bạn đứng vào vị trí người bán, trả tiếp các đợt còn lại và được cấp sổ đứng tên mình. Bài này viết cho người mua; nếu bạn là người bán lại, xem bài Chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ.

Căn nào mua lại được

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cho phép chuyển nhượng HĐMB khi đủ bốn điều kiện:

• Chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp sổ. Nộp rồi thì không chuyển nhượng hợp đồng được nữa — phải chờ có sổ rồi mua bán như căn đã có sổ.
• Hợp đồng không có tranh chấp đang được cơ quan có thẩm quyền giải quyết.
• Căn không bị kê biên, không đang thế chấp — trừ khi bên nhận thế chấp (thường là ngân hàng) đồng ý.
• HĐMB được ký đúng pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Chuyển nhượng phải làm với toàn bộ hợp đồng. Nếu người bán đứng tên một hợp đồng gồm nhiều căn, họ phải sửa hợp đồng hoặc ký phụ lục tách căn trước.

Mốc quan trọng nhất: chủ đầu tư xác nhận

Sau khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng và nộp thuế, hồ sơ được nộp cho chủ đầu tư. Chủ đầu tư xác nhận trong 5 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ và không được thu bất kỳ khoản nào. Chữ xác nhận này là cơ sở chuyển giao quyền và nghĩa vụ: từ đây bạn mới là bên mua trong quan hệ với chủ đầu tư.

Vì vậy, trước khi đặt cọc, hãy đề nghị người bán cùng bạn hỏi chủ đầu tư bằng văn bản (hoặc email từ bộ phận chăm sóc khách hàng):

• Căn đã nộp hồ sơ cấp sổ chưa.
• Người bán đã thanh toán tới đợt nào, còn đợt nào đến hạn, có khoản nợ quá hạn, lãi phạt chậm thanh toán không.
• HĐMB có đang thế chấp ngân hàng không, căn đã bàn giao chưa.
• Danh mục hồ sơ chủ đầu tư yêu cầu để xác nhận chuyển nhượng.

Rủi ro thường gặp với người mua

Rủi ro	Cách giảm
Người bán còn nợ đợt thanh toán, chịu lãi phạt — bạn kế thừa cả nghĩa vụ đó	Có xác nhận công nợ của chủ đầu tư; trừ khoản nợ vào giá hoặc thanh toán thẳng cho chủ đầu tư
HĐMB đang thế chấp ngân hàng	Có văn bản đồng ý của ngân hàng; tiền trả nợ chuyển vào tài khoản tại chính ngân hàng đó
Bản chính HĐMB, phiếu thu không khớp với dữ liệu của chủ đầu tư	Đối chiếu từng phiếu thu với chủ đầu tư trước khi cọc
Giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn tiền thật trả	Ghi đúng giá; phần chênh không có chứng từ là rủi ro khi tranh chấp và rủi ro về thuế
Làm giấy tay hoặc vi bằng thay cho công chứng	Bên chuyển nhượng là cá nhân thì hợp đồng chuyển nhượng phải công chứng
Dự án chậm cấp sổ	Kiểm tra pháp lý dự án trước — xem Kiểm tra pháp lý dự án

Thuế và chi phí bạn nên biết

Khoản	Mức	Ai nộp (thông thường)
Thuế thu nhập cá nhân	2% giá chuyển nhượng	Bên bán — hai bên có thể thỏa thuận bên mua nộp thay
Phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng	Theo biểu phí hiện hành	Theo thỏa thuận
Phí xác nhận của chủ đầu tư	0 đồng	—
Lệ phí trước bạ	0,5% giá tính lệ phí	Bên mua, khi làm thủ tục cấp sổ
Các đợt thanh toán còn lại cho chủ đầu tư	Theo HĐMB	Bên mua

Với nhà ở hình thành trong tương lai, thời điểm tính thuế là lúc nộp hồ sơ khai thuế. Hãy ghi rõ trong hợp đồng cọc ai nộp thuế và giữ bản sao chứng từ nộp thuế, vì đây là giấy tờ bắt buộc trong hồ sơ nộp chủ đầu tư.

Kiểm tra thêm kinh phí bảo trì 2% giá trị căn: người mua từ chủ đầu tư phải nộp khoản này. Hỏi chủ đầu tư người bán đã nộp chưa; chưa nộp thì thỏa thuận rõ bên nào chịu.

Mua bằng vốn vay

Khi vay để nhận chuyển nhượng HĐMB, ngân hàng thường nhận thế chấp chính quyền tài sản phát sinh từ HĐMB, và một số ngân hàng chỉ nhận hồ sơ ở dự án liên kết với họ. Hãy có thông báo cho vay trước khi cọc và hẹn thời hạn thanh toán khớp ngày giải ngân. Xem thêm bài Vay ngân hàng mua căn hộ có sẵn.

Bài viết mang tính tham khảo, không thay thế tư vấn pháp lý / tài chính cho từng trường hợp cụ thể.

1. Xem bản chính HĐMB, phụ lục, phiếu thu và giấy tờ tùy thân, tình trạng hôn nhân của người bán.
2. Cùng người bán hỏi chủ đầu tư: chưa nộp hồ sơ cấp sổ, công nợ tới đợt nào, có thế chấp không, hồ sơ xác nhận chuyển nhượng gồm gì.
3. Nếu HĐMB đang thế chấp: có văn bản đồng ý của ngân hàng và cách xử lý dư nợ.
4. Vay ngân hàng (nếu có): có thông báo cho vay trước khi cọc.
5. Ký hợp đồng cọc: giá chuyển nhượng, số đã trả chủ đầu tư, các đợt bạn trả tiếp, ai nộp thuế, hạn công chứng, điều kiện hoàn cọc nếu chủ đầu tư không xác nhận.
6. Công chứng hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng (mẫu Phụ lục XI Nghị định 96/2024) tại tổ chức công chứng nơi có căn hộ.
7. Nộp thuế thu nhập cá nhân 2%, giữ chứng từ.
8. Nộp hồ sơ cho chủ đầu tư — xác nhận trong 5 ngày làm việc, không thu phí.
9. Nhận bản chính HĐMB, phụ lục, phiếu thu, biên bản bàn giao (nếu có), hợp đồng chuyển nhượng đã xác nhận; thanh toán phần còn lại cho người bán theo mốc đã thỏa thuận.
10. Trả tiếp các đợt với chủ đầu tư, nhận nhà, nộp lệ phí trước bạ 0,5% khi làm sổ đứng tên mình.

• Quốc hội — Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 — Điều 50. Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng, Điều 51, đọc 20/10/2026.
• Chính phủ — Toàn văn Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản (Điều 13), 24/07/2024.
• LuatVietnam — Nghị định 54/2026/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung các nghị định về nhà ở, kinh doanh bất động sản, 09/02/2026.
• Cổng Thông tin điện tử Chính phủ — Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (Nghị định 253/2026/NĐ-CP), 04/07/2026.
• Thư viện Nhà đất — Mức thu lệ phí trước bạ nhà đất năm 2026 là bao nhiêu? (Nghị định 10/2022/NĐ-CP, sửa đổi bởi Nghị định 175/2025/NĐ-CP), đọc 20/10/2026.
• Thư viện Nhà đất — Năm 2025, mức phí bảo trì chung cư mà cư dân phải đóng là bao nhiêu? (Điều 152 Luật Nhà ở 2023), đọc 20/10/2026.
• Tuổi Trẻ (Pháp Luật TP.HCM) — Có được bán căn hộ chung cư đang thế chấp ngân hàng?, 05/06/2025.
• Techcombank — Vay thế chấp tối đa được bao nhiêu? (giải pháp vay nhận chuyển nhượng bất động sản tại dự án liên kết), đọc 20/10/2026.