주거용지(thổ cư)와 토지 용도 변경: 요건, 절차, 비용

참고용 내용이며 법률 자문이 아닙니다. 규정은 변경될 수 있고 지역마다 다릅니다. 구체적인 사안은 관할 기관이나 변호사에게 문의하십시오. 2026년 10월 24일 업데이트.

'토지 소유 주거용지(đất thổ cư)'는 토지 분류상 **주거용지(đất ở)**를 가리키는 통칭입니다. 농지(연작물 재배지, 정원지 등)로 기재된 토지를 사서 집을 지으려면 보통 규정에 따라 주거용지로 용도를 변경해야 합니다.

1. 언제 허가를 받아야 하나

2024년 토지법(제31/2024/QH15호) 제121조 제1항은 관할 국가기관의 허가를 받아야 하는 용도 변경 사례를 열거합니다. 여기에는 농지를 비농지(주거용지 포함)로 바꾸는 경우와 주거용지가 아닌 비농지를 주거용지로 바꾸는 경우가 포함됩니다(제1항 b, d, đ호, 법률 뉴스 출처 요약). 이 목록에 없는 경우는 허가가 필요 없지만 토지 사용자는 여전히 재정 의무를 이행하고 새 토지 종류의 사용 제도를 적용받습니다. 허가 없이 건축하면 행정 처분, 철거 명령, 건축허가 불허를 받을 수 있습니다.

2. 기본 요건

1. 도시계획 부합: 해당 토지가 주거용지로 계획된 구역에 있어야 합니다(도시계획 조회 방법 참고).
2. 용도 변경을 허용하는 군 단위(행정구역 개편 후 변경이 있으면 동·사 단위) 연간 토지 이용 계획이 있어야 합니다.
3. 해당 필지에 증서가 있거나 증서 발급 요건을 갖추어야 합니다.
4. 지역의 주거용지 배정 한도, 주거용지 인정 한도(성 인민위원회 규정)를 충족해야 합니다.
5. 용도 변경에 걸림돌이 되는 분쟁, 압류, 담보가 없어야 합니다.

예시(가상 수치)

정원지 100㎡를 사서 집을 지으려 합니다. 도시계획이 이 구역을 주거용지로 정하고 있으므로 용도 변경 서류를 낼 수 있습니다. 세무 당국은 토지 가격표에 따라 토지사용료를 통지하며, 구체적인 금액은 지역마다 다르므로 값을 부르기 전에 예상 통지를 문의하십시오. 도시계획이 녹지로 되어 있다면 주거용지로 바뀔 가능성이 낮으므로 멈추는 것이 좋습니다.

3. 흔한 서류

서류	비고
토지 용도 변경 신청서	접수 기관의 양식에 따름
증서(원본)	담보 설정 상태라면 먼저 해결 필요
신분 서류(주민등록증 / 여권, 공동 소유 시 혼인증명)	명의자 전원 서류
도면, 필요 시 지적 측량 발췌	지역에 따라 다름
지역 요구에 따른 기타 서류	원스톱 창구에 문의

4. 단계별 절차

1. 도시계획과 증서에 적힌 토지 종류를 확인합니다.
2. 접수 창구(토지 등기사무소 또는 원스톱 창구)에 서류를 냅니다.
3. 기관이 심사하고 재정 의무를 확정해 통지합니다.
4. 통지에 따라 토지사용료와 납부 항목을 냅니다.
5. 용도 변경 허가 결정과 갱신된 증서를 받습니다.

처리 기간과 세부 단계는 지역마다 다르므로, 토지가 있는 곳의 원스톱 창구에 문의하십시오.

5. 예상해야 할 비용

• 농지를 주거용지로 바꿀 때의 토지사용료: 토지 가격표와 규정에 따른 차액으로 계산합니다(구체적 산정은 토지사용료 징수 시행령 기준).
• 등록세, 심사 수수료, 증서 발급 수수료.
• 측량, 지적 발췌 비용(있는 경우).

총비용을 정확히 계산하려면 구매 전에 세무 당국이나 토지 당국에 예상 금액 통지를 요청하십시오.

간이 비교표: 주거용지 구매 vs 용도 미변경 토지 구매

기준	이미 주거용지인 토지	용도 미변경 토지
건축	규정에 따라 건축 절차 진행	먼저 용도 변경 필요
비용	가격에 주거용지 가치 포함	가격은 낮지만 토지사용료와 수수료 추가
기간	더 짧음	서류 처리 대기
위험	더 낮음	도시계획이 허용하지 않으면 더 높음

6. 용도 미변경 토지 구매 시 위험

• 판매자가 '변경할 수 있다'고 약속하지만 도시계획이 허용하지 않음.
• 용도 변경 비용이 예상보다 커서 실질 가격이 주거용지 시세보다 높아짐.
• 수기 문서나 비본(vi bằng)으로 사며, 이는 합법적인 양도 절차를 대신하지 못함.
• 대기 기간이 길어져 건축 계획과 은행 대출에 영향.

7. 안전하게 하는 요령

판매자에게 원본 증서와 기관의 도시계획 확인서를 요구하고, 계약금 계약서에 '용도 변경 성공' 조건 또는 계약금 반환을 명시하십시오(예약금, 계약금, 매매계약 체결 참고). 프로젝트 내 아파트를 산다면 이 문제는 보통 시행사가 이미 처리했으므로 구매 전 프로젝트 법적 서류 확인 글에서 확인하십시오.

아래 페이지는 모두 신문 또는 법률 뉴스 사이트이며 원문 법령이 아닙니다. 조·항 번호는 이들 페이지에서 가져왔으므로 근거로 쓰기 전에 원문과 대조해야 합니다.

• 2024년 토지법 제121조(제1항, 허가 대상 사례 목록) — 공상 잡지, 2024년 토지법에 따른 토지 용도 변경 규정, 2026년 10월 24일 검색 결과로 확인, 전문은 열람하지 못함.
• 법률 도서관 — 2024년 토지법 새 내용 전문, 9.1 토지 용도 변경, 2026년 10월 24일 검색으로 확인, 열람 불가(thuvienphapluat은 흔히 403 응답).