宅地（トーカ）と土地の用途変更：条件、手順、費用

内容は参考情報であり、法的助言ではありません。規定は変更される場合があり、地方によって異なります。個別の事案については、権限ある機関または弁護士にご相談ください。2026年10月24日更新。

「トーカ（đất thổ cư）」は、土地分類上の**住宅用地（đất ở）**の通称です。農地（一年生作物用地、庭地など）と記載された土地を買って住宅を建てたい場合、通常は規定に従って住宅用地への用途変更が必要です。

1. 許可が必要な場合

2024年土地法（第31/2024/QH15号）第121条第1項には、権限ある国家機関の許可が必要な用途変更の場合が列挙されています。その中には、農地から非農地（住宅用地を含む）への変更、および住宅用地以外の非農地から住宅用地への変更があります（第1項b、d、đ号。法律情報サイトからの要約）。この一覧に含まれない場合は許可を要しませんが、土地使用者は引き続き財政上の義務を果たし、新しい土地の種類に応じた使用制度が適用されます。許可を得ないまま建築すると、行政罰、取り壊しの命令、または建築許可が下りない可能性があります。

2. 基本的な条件

1. 計画に適合： 土地が住宅用地として計画された区域にあること（計画の調べ方をご覧ください）。
2. 年次の土地使用計画（県級、行政区画の再編で変更があれば社級）が用途変更を認めていること。
3. その土地に証明書がある、または証明書の交付要件を満たしていること。
4. 地方（省人民委員会が規定）の住宅用地の割当限度、住宅用地の認定限度を満たしていること。
5. 用途変更を妨げる係争、差押え、抵当がないこと。

具体例（仮定の数値）

家を建てるために庭地100㎡を買ったとします。計画上、この区域が住宅用地と定められていれば、用途変更の手続きができます。税務当局は、土地価格表に基づいて土地使用料を通知します。具体的な金額は地方によって異なるため、価格交渉の前に見込み額の通知を確認してください。計画が緑地であれば、住宅用地に変更できる可能性は低いため、取引を見送るのがよいでしょう。

3. よくある必要書類

書類	備考
土地の用途変更申請書	受付機関の様式による
証明書（原本）	抵当に入っている場合は先に処理が必要
個人の書類（CCCD／パスポート、共有の場合は婚姻登録）	名義人全員分
図面、必要に応じて地籍測量図	地方による
地方が求めるその他の書類	ワンストップ窓口に確認

4. 手順

1. 計画と、証明書に記載された土地の種類を確認する。
2. 受付窓口（土地登記事務所またはワンストップ窓口）に書類を提出する。
3. 機関が審査し、財政上の義務を確定し、通知を出す。
4. 通知に従い、土地使用料とその他の納付金を納める。
5. 用途変更許可の決定と、更新された証明書を受け取る。

処理期間や各手順の詳細は地方によって異なります。土地のある地域のワンストップ窓口にご確認ください。

5. 見込んでおく費用

• 農地から住宅用地への変更時の土地使用料：土地価格表と規定上の差額で計算されます（具体的な計算方法は、土地使用料の徴収に関する施行細則の政令に従います）。
• 登録手数料、審査手数料、証明書の交付手数料。
• 必要に応じて、測量・謄本取得の費用。

総費用を正しく見積もるため、購入前に税務当局または土地管理当局に見込み額の通知を求めてください。

簡易比較表：住宅用地を買う場合と、用途変更前の土地を買う場合

項目	すでに住宅用地	用途変更前の土地
住宅の建築	規定に従い建築の手続きをする	先に用途変更が必要
費用	価格に住宅用地の価値を含む	価格は低いが、土地使用料と手数料が加わる
期間	短い	書類の処理を待つ
リスク	低い	計画が認めない場合は高い

6. 用途変更前の土地を買うリスク

• 売主が「変更できる」と約束するが、計画が認めていない。
• 用途変更の費用が見込みより大きく、実質の価格が住宅用地の市場価格より高くなる。
• 手書きの契約書や、ヴィバン（執行官による事実記録書）は、適法な譲渡手続きの代わりにはならない。
• 待機期間が長引き、住宅建築や銀行ローンの計画に影響する。

7. 安全に進めるための提案

売主に証明書の原本と機関が確認した計画を提示してもらい、手付の契約書に「用途変更が成功すること」、または手付金の返還を条件として書き入れます（予約金、手付金、売買契約の締結をご覧ください）。プロジェクト内のマンションを買う場合は、この問題は通常、事業主が処理済みです。記事購入前のプロジェクトの法的書類確認で確認してください。

以下のページはいずれも新聞または法律情報サイトであり、原文ではありません。条・項の番号はこれらのページから取っており、根拠として使う前に原文との照合が必要です。

• 2024年土地法第121条（第1項、許可が必要な場合の一覧）— 商工雑誌（Tạp chí Công Thương）、2024年土地法に基づく土地の用途変更に関する規定、2026年10月24日に検索結果で確認、全文は未閲覧。
• 法律図書館 — 2024年土地法の新規定の全文、第9.1部 土地の用途変更、2026年10月24日に検索で確認、閲覧できず（thuvienphapluatは通常403を返す）。