Земля под жильё и перевод назначения: условия, шаги, расходы

Материал носит справочный характер и не является юридической консультацией. Нормы могут меняться и различаться по регионам; в конкретной ситуации обратитесь в компетентный орган или к юристу. Обновлено 24 октября 2026 г.

«Тхо-ты» (đất thổ cư) — привычное название жилой земли (đất ở) в классификации земель. Если Вы покупаете участок, записанный как сельскохозяйственная земля (земля под однолетние культуры, садовая земля и т. д.), а затем хотите построить жилой дом, как правило, необходимо перевести назначение земли в жилое в установленном порядке.

1. Когда нужно разрешение

Согласно статье 121 Земельного закона 2024 г. (№ 31/2024/QH15), часть 1 перечисляет случаи перевода назначения земли, требующие разрешения уполномоченного государственного органа; среди них — перевод сельскохозяйственной земли в несельскохозяйственную (включая жилую) и перевод несельскохозяйственной земли, не являющейся жилой, в жилую (пункты b, d, đ части 1, краткое изложение по правовым новостным источникам). В остальных случаях разрешение не требуется, но землепользователь всё равно исполняет финансовые обязательства и применяет режим использования земли по новой категории. Если строить без разрешения на перевод, возможны административный штраф, принудительный снос или отказ в разрешении на строительство.

2. Основные условия

1. Соответствие планировке: участок расположен в зоне, предназначенной под жилую землю (см. как проверить планировку).
2. Наличие ежегодного плана землепользования уровня района (уровня коммуны — при изменении границ после реорганизации), допускающего перевод.
3. Наличие свидетельства или права на его получение на земельный участок.
4. Соблюдение лимитов предоставления жилой земли и признания жилой земли в регионе (устанавливает народный комитет провинции).
5. Отсутствие споров, ареста, залога, препятствующих переводу.

Пример (условные цифры)

Вы покупаете 100 м² садовой земли под жилой дом. По планировке эта зона определена как жилая, поэтому можно подавать заявление на перевод. Налоговый орган уведомляет о земельном сборе по таблице цен на землю; конкретная сумма зависит от региона, поэтому запросите предварительное уведомление до того, как торговаться о цене. Если же по планировке участок отнесён к зелёной зоне, лучше остановиться: вероятность перевода в жилую землю низкая.

3. Типовой пакет документов

Документ	Примечание
Заявление о переводе назначения земли	По форме принимающего органа
Свидетельство (оригинал)	Если участок в залоге, это нужно урегулировать заранее
Личные документы (CCCD / паспорт, свидетельство о браке при совместной собственности)	Все указанные собственники
Чертёж, кадастровая выписка при необходимости	В зависимости от региона
Прочие документы по требованию региона	Уточните в окне «одного окна»

4. Порядок по шагам

1. Проверьте планировку и категорию земли в свидетельстве.
2. Подайте документы в приёмный орган (офис регистрации земли или окно «одного окна»).
3. Орган проводит экспертизу, определяет финансовые обязательства и выдаёт уведомление.
4. Вы оплачиваете земельный сбор и другие платежи по уведомлению.
5. Получаете решение о разрешении перевода и обновлённое свидетельство.

Сроки рассмотрения и конкретные шаги различаются по регионам; уточните в окне «одного окна» по месту нахождения участка.

5. Какие расходы нужно предусмотреть

• Земельный сбор при переводе сельскохозяйственной земли в жилую; рассчитывается по таблице цен на землю и разнице в соответствии с нормами (конкретный расчёт — по постановлению Правительства о взимании земельного сбора).
• Регистрационный сбор, плата за экспертизу, сбор за выдачу свидетельства.
• Расходы на межевание, выписки, если они нужны.

Перед покупкой запросите в налоговом органе или земельном органе предварительное уведомление о размере платежей, чтобы правильно посчитать общие расходы.

Краткое сравнение: покупка жилой земли и земли без перевода

Критерий	Уже жилая земля	Земля без перевода назначения
Строительство дома	Оформление строительства в установленном порядке	Сначала нужен перевод
Расходы	Цена уже включает стоимость жилой земли	Цена ниже, но добавляются земельный сбор и платежи
Сроки	Короче	Ожидание рассмотрения заявления
Риски	Ниже	Выше, если планировка не допускает перевод

6. Риски покупки земли без перевода назначения

• Продавец обещает «переведём», но планировка этого не допускает.
• Расходы на перевод выше ожидаемых, из-за чего реальная цена выше рыночной цены жилой земли.
• Покупка по расписке или «ви банг» (vi bằng) не заменяет законной процедуры передачи прав.
• Долгое ожидание влияет на планы строительства и банковский кредит.

7. Как действовать безопаснее

Потребуйте у продавца оригинал свидетельства и подтверждение планировки от органа, а в договор задатка внесите условие «успешный перевод назначения» или возврат задатка (см. бронирование, задаток, подписание договора купли-продажи). Если Вы покупаете квартиру в проекте, этот вопрос, как правило, уже решён девелопером; проверьте это по статье Проверка правового статуса проекта перед покупкой.

Все страницы ниже — это СМИ или правовые новостные сайты, а не первоисточники; номера статей и частей взяты с этих страниц и требуют сверки с текстом закона, прежде чем использовать их как основание.

• Статья 121 Земельного закона 2024 г. (часть 1, перечень случаев, требующих разрешения) — Tạp chí Công Thương, Quy định về chuyển mục đích sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024 (Нормы о переводе назначения земли по Земельному закону 2024 г.), увидено в результатах поиска 24 октября 2026 г., статья целиком не открывалась.
• Thư viện Pháp luật — Toàn văn điểm mới Luật Đất đai 2024, phần 9.1 chuyển mục đích sử dụng đất (Новое в Земельном законе 2024 г., часть 9.1: перевод назначения земли), найдено через поиск 24 октября 2026 г., открыть не удалось (thuvienphapluat часто отдаёт 403).