宅基地与土地用途变更：条件、步骤、费用

内容仅供参考，不构成法律咨询。规定可能变化且各地不同；具体情况建议咨询主管机关或律师。更新于 2026年10月24日。

“宅基地”（đất thổ cư）是土地分类中住宅用地的习惯称法。当您购买证书上登记为农用地（一年生作物用地、园地等）的地块后想建房，通常须按规定将用途变更为住宅用地。

1. 何时须申请批准

依据2024年《土地法》（第31/2024/QH15号）第121条，第 1 款列出了须经有权限国家机关批准的土地用途变更情形；其中包括农用地变更为非农用地（含住宅用地），以及非住宅的非农用地变更为住宅用地（依第 1 款 b、d、đ 项，摘自法律资讯来源）。不在此清单内的情形无需申请批准，但土地使用者仍须履行财务义务，并按新的土地类别适用使用制度。未获批准就施工，可能被行政处罚、责令拆除或不予核发建设许可证。

2. 基本条件

1. 符合规划： 该地块位于规划为住宅用地的区域（参见 规划查询方法）。
2. 有县级年度土地使用计划（行政区划调整后如有变动则为乡镇级）允许变更用途。
3. 有证书或符合办理证书的条件。
4. 符合限额： 住宅用地出让限额、当地认定住宅用地的限额（由省级人民委员会规定）。
5. 无争议、查封、抵押妨碍用途变更。

示例说明（假设数据）

您购买 100 ㎡ 园地用来建房。规划确定该区域为住宅用地，因此可以办理用途变更手续。税务机关按土地价格表通知土地使用金；具体金额因地区而异，因此议价前应先问清预计通知的金额。如果规划为绿地，建议您放弃，因为变更为住宅用地的可能性很低。

3. 常见材料

文件	备注
土地用途变更申请书	按受理机关的格式
证书（原件）	如已抵押，须先处理
个人证件（身份证 / 护照，共同所有人需结婚证）	登记的所有人须齐全
如需要，附图纸、地籍测量摘录	视地方而定
地方要求的其他文件	向一站式窗口咨询

4. 分步流程

1. 核查规划和证书上的土地类别。
2. 在受理部门（土地登记办公室或一站式窗口）递交材料。
3. 机关审核，确定财务义务，出具通知。
4. 您按通知缴纳土地使用金及应缴费用。
5. 领取准许变更用途的决定及更新后的证书。

办理期限和具体步骤因地而异；请向土地所在地的一站式窗口咨询。

5. 需预留的费用

• 土地使用金：农用地变更为住宅用地时，按土地价格表和规定的差额计算（具体算法依土地使用金征收实施议定）。
• 登记费、审核费、证书办理费。
• 如有，测量、摘录费用。

购买前请向税务机关或土地机关索取预计金额的通知，以便准确核算总费用。

快速对比：购买住宅用地与购买未变更用途的土地

项目	已是住宅用地	尚未变更用途
建房	按规定办理建设手续	须先变更用途
费用	价格已含住宅用地价值	价格较低，但须另加土地使用金和费用
时间	较短	等待材料办理
风险	较低	若规划不允许则较高

6. 购买未变更用途土地的风险

• 卖方承诺“可以变更”，但规划并不允许。
• 变更用途的费用高于预期，使实际价格高于住宅用地的市场价。
• 以手写协议、见证书（vi bằng）购买，不能替代合法的转让手续。
• 等待时间拉长，影响建房计划和银行贷款。

7. 稳妥做法的建议

要求卖方提供证书原件、机关确认的规划，并在定金合同中写明“用途变更成功”的条件或退还定金（参见 预留、定金、签订买卖合同）。如果购买的是项目内的公寓，这个问题通常已由开发商处理；请在 购买前核查项目法律文件 一文中查证。

以下页面均为报刊或法律资讯网站，并非法律原文；条、款编号取自这些页面，作为依据前须与原文核对。

• 2024年《土地法》第121条（第 1 款，须申请批准的情形清单）— 工商杂志，依据2024年《土地法》关于土地用途变更的规定，2026年10月24日通过搜索结果查阅，未打开全文。
• 法律图书馆 — 2024年《土地法》新规全文，第 9.1 部分 土地用途变更，2026年10月24日通过搜索查阅，未能打开（thuvienphapluat 常返回 403）。