토지 분할(tách thửa) 요건: 최소 면적, 서류, 5단계 절차

참고용 내용이며 법률 자문이 아닙니다. 규정은 변경될 수 있고 지역마다 다릅니다. 구체적인 사안은 관할 기관이나 변호사에게 문의하십시오. 2026년 10월 24일 업데이트.

토지 분할(tách thửa)은 한 필지를 둘 이상의 작은 필지로 나누어 각각 별도의 증서를 받는 것입니다. 택지, 정원지를 사거나 상속받는 많은 분이 이 단계를 거치며, 요건을 어기면 구매한 부분에 대해 별도의 증서를 받지 못합니다.

1. 법적 근거

2024년 토지법(제31/2024/QH15호) 제220조가 필지 분할·합병을 규정합니다. 법원 잡지의 제220조 요약 글에 따르면 이 조는 분할·합병의 공통 요건과 개별 요건을 정한 뒤, 이 조 제1·2·3항, 관련 법령, 지역 풍습에 근거해 토지 종류별 구체적 요건과 최소 면적을 성급 인민위원회가 정하도록 위임합니다. 따라서 수치는 성·시와 토지 종류에 따라 달라집니다.

2. 흔한 공통 요건

제220조 요약(법원 잡지)에 따르면 다음과 같습니다.

1. 필지가 증서를 발급받았을 것(토지사용권, 주택 소유권, 토지 부착 자산의 각종 증서).
2. 필지의 토지 사용 기간이 남아 있을 것.
3. 분쟁이 없고, 판결 집행을 위한 압류가 없으며, 긴급 임시 조치가 적용되지 않았을 것. 일부만 분쟁 중이고 경계를 특정할 수 있으면 나머지는 분할·합병할 수 있습니다.
4. 통행로, 공공 도로 연결, 상수·배수 및 기타 필요 조건을 확보할 것. 통행로로 쓰는 토지는 분할·합병 시 용도 변경이 필요 없습니다.
5. 분할 후 각 필지가 사용 중인 토지 종류별 최소 면적을 충족할 것. 최소 기준보다 작게 나뉜 필지는 인접 필지와 동시에 합병해야 합니다. 필지 일부를 용도 변경할 때 분할 후 면적은 변경 후 토지 종류의 최소 기준보다 작아서는 안 됩니다.
6. 법원 판결·결정에 따른 토지사용권 분할이 요건, 면적, 규격을 충족하지 못하면 분할할 수 없습니다.

합병에는 별도 규정이 있습니다(용도, 기간, 토지 임대료 납부 방식이 같은 필지). 구체적인 최소 면적과 변 길이는 토지가 있는 성 인민위원회 결정이 정한다는 점을 참고하십시오.

3. 서류 요약표

서류	비고
토지 분할 신청서	접수처 양식에 따름
증서(원본)	분할할 필지
토지 사용자 신분 서류	공동 소유자 전원
해당 토지의 지도, 지적 측량 발췌	자격을 갖춘 측량 업체가 작성
양도 서류(매도를 위해 분할하는 경우)	절차를 함께 진행할 수 있음

4. 5단계 절차

1. 도시계획과 지역의 분할 규정 조회(최소 면적, 통행로). 도시계획 조회 방법을 참고하십시오.
2. 측량 업체 선정: 새 필지별 지적 측량 발췌도를 작성합니다.
3. 서류 제출: 토지 등기사무소 또는 원스톱 창구에 냅니다.
4. 기관 심사: 필요하면 현장 확인을 하고 발생하는 재정 의무를 확정합니다.
5. 증서 수령: 의무를 마친 뒤 새 필지별 증서를 받습니다.

처리 기간은 지역 규정에 따르므로 토지가 있는 곳의 기관에 문의하십시오.

예시(가상 수치)

200㎡ 필지를 100㎡ 두 필지로 나누려 합니다. 성의 규정이 주거용지 최소 80㎡를 요구한다면 두 필지 모두 면적 요건을 충족하지만, 한 필지가 60㎡뿐이라면 인접 필지와 합병하거나 분할 방식을 조정해야 합니다. 80㎡와 60㎡는 설명용 수치일 뿐이며 해당 성의 결정을 직접 조회해야 합니다. 주거 부분과 정원 부분이 있는 토지는 토지 종류별 최소 기준을 기관에 문의하십시오.

5. 흔히 드는 비용

• 측량, 지적 측량 발췌 비용.
• 새 필지 증서 발급 수수료.
• 분할과 함께 양도·증여하는 경우 세금, 등록세.
• 새 필지에 요구되는 통행로가 없을 때 도로·기반시설 개설 비용.

6. 분할 토지 구매 시 흔한 실수

• 먼저 사고 나중에 분할했는데 새 필지가 최소 면적에 못 미쳐 증서를 받지 못함.
• 합법적인 통행로가 없어 협의하거나 통행로를 추가로 사야 함.
• 토지에 은행 담보가 남아 있고 해제되지 않음.
• 공동 소유자 서명이 빠진 서류.
• 판매자가 분할 절차 없이 수기 문서나 비본(vi bằng)만 작성함.

7. 구매 시 요령

조건부 계약금을 걸어, 필지가 올바른 면적으로 분할되지 않으면 계약금을 돌려받거나 증서 발급 진행에 따라 대금을 나누어 내십시오(예약금, 계약금, 매매계약 체결 참고). 상업 프로젝트의 아파트·타운하우스는 서류를 시행사가 완료하므로 직접 분할하지 않습니다. 구매 전 프로젝트 법적 서류 확인 글을 참고하십시오.

아래 페이지는 모두 신문 또는 법률 뉴스 사이트이며 원문 법령이 아닙니다. 조·항 번호는 이들 페이지에서 가져왔으므로 근거로 쓰기 전에 원문과 대조해야 합니다.

• 2024년 토지법 제220조 — 법원 잡지, 2024년 토지법의 필지 분할·합병 규정, 2026년 10월 24일 열람(요약 글이며 전문 없음).
• 지역 규정 예시: 꼰뚬(Kon Tum) 분할·합병 요건 결정 38/2024/QĐ-UBND — vbpl.moj.gov.vn, 2026년 10월 24일 검색으로 확인, 열람하지 못함.