土地分割条件：最小面积、材料与 5 步流程

内容仅供参考，不构成法律咨询。规定可能变化且各地不同；具体情况建议咨询主管机关或律师。更新于 2026年10月24日。

分割（tách thửa）是把一个地块分成两个或多个小地块，每块有独立的证书。许多购买土地、园地或继承土地的人都会遇到这一步；条件不符，就无法为所购部分办理独立的产权证。

1. 法律依据

2024年《土地法》（第31/2024/QH15号）第220条规定了地块的分割与合并。据《法院杂志》对第220条的摘要，该条规定了分割、合并的一般条件和特殊条件，并授权省级人民委员会，依据该条第 1、2、3 款、相关法律规定及当地风俗习惯，对各类土地的条件和最小面积作出具体规定。因此这个数字随省、市和土地类别而变。

2. 常见的一般条件

据对第220条的摘要（《法院杂志》）：

1. 地块已取得证书（各类土地使用权、住房所有权及土地附着财产证书）。
2. 地块仍在土地使用期限内。
3. 无争议、未被查封以执行判决，未被采取临时紧急措施。如果只有一部分有争议且能确定边界，其余部分仍可分割或合并。
4. 保证通道，连通公共道路、供水、排水及其他必要需求；用作通道的土地在分割或合并时无需变更用途。
5. 分割后，每个地块须达到所使用土地类别的最小面积；分割后小于最低标准的地块须同时与相邻地块合并。部分地块变更用途时，分割后的面积不得小于变更用途后土地类别的最小面积。
6. 按法院判决、决定分割土地使用权，但不符合条件、面积、尺寸要求的，不得分割。

此外，合并地块另有专门规定（地块用途、期限、土地租金支付方式须相同）。请注意：具体的最小面积、边长由土地所在省的人民委员会决定规定。

3. 材料汇总表

文件	备注
土地分割申请书	按受理处的格式
证书（原件）	需要分割的地块
土地使用者的个人证件	共同所有人须齐全
该地块的地图、地籍测量摘录	由具备资质的测量单位编制
转让文件（如分割用于出售）	可合并办理手续

4. 5 步流程

1. 查询规划和当地的分割规定（最小面积、通道）。参见 规划查询方法。
2. 委托测量单位为新地块编制地籍测量图。
3. 在土地登记办公室或一站式窗口递交材料。
4. 机关审核，必要时实地核查，确定产生的财务义务。
5. 履行义务后，领取每个新地块的证书。

办理期限依各地规定；请向土地所在地的机关咨询。

示例说明（假设数据）

一块 200 ㎡ 的地块，想分成 2 块各 100 ㎡。如果省的规定要求住宅用地地块最小 80 ㎡，两块面积均达标；但如果其中一块只有 60 ㎡，就必须与相邻地块合并，或调整分法。80 ㎡ 和 60 ㎡ 只是举例，您需要查阅所在省的决定。对于既有住宅部分又有园地部分的土地，请向机关询问各类土地的最小面积。

5. 常见费用

• 测量费、地籍测量摘录费。
• 新地块的证书办理费。
• 如分割同时办理转让、赠与，则有税和登记费。
• 如新地块尚无符合要求的通道，则有修路、基础设施费用。

6. 购买分割土地时的常见错误

• 先买后分，但新地块达不到最小面积，因而无法办理产权证。
• 没有合法通道，只能协商或另行购买通道。
• 土地仍抵押在银行，尚未解押。
• 文件缺少共同所有人的签字。
• 卖方只办手写协议或见证书（vi bằng），没有办理分割手续。

7. 购买建议

附条件的定金：地块无法按面积分割时退还定金，或按证书办理进度分期付款（参见 预留、定金、签订买卖合同）。对于商业项目内的公寓、联排房，文件由开发商办理，您无需自行分割；请参见 购买前核查项目法律文件。

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• 2024年《土地法》第220条 — 法院杂志，2024年《土地法》关于地块分割、合并的规定，查阅于 2026年10月24日（摘要文章，无全文）。
• 地方规定示例：昆嵩省（Kon Tum）第38/2024/QĐ-UBND号决定，关于分割、合并地块的条件 — vbpl.moj.gov.vn，2026年10月24日通过搜索看到，未打开。