土地の分筆条件：最小面積、必要書類、5つの手順

内容は参考情報であり、法的助言ではありません。規定は変更される場合があり、地方によって異なります。個別の事案については、権限ある機関または弁護士にご相談ください。2026年10月24日更新。

分筆とは、1つの土地を2つ以上の小さな区画に分け、それぞれに別の証明書を発行することです。宅地、庭地を買う人や相続を受ける人の多くが、この手順に直面します。条件を誤ると、購入した部分の個別の証明書は発行されません。

1. 法的根拠

2024年土地法（第31/2024/QH15号）第220条が、分筆・合筆について定めています。「裁判所雑誌（Tạp chí Tòa án）」の第220条の要約記事によると、この条は分筆・合筆の一般条件と個別条件を定め、省級人民委員会に対し、この条の第1・2・3項、関連法令、地方の慣習に基づいて、土地の種類ごとの条件と最小面積を具体的に定めるよう委ねています。そのため、数字は省・市と土地の種類によって異なります。

2. よくある一般条件

第220条の要約（裁判所雑誌）によると、次のとおりです。

1. その土地に証明書が交付されていること（土地使用権、住宅所有権および土地に付属する財産の各種証明書）。
2. その土地が使用期間内であること。
3. 係争がなく、判決執行のための差押えを受けておらず、暫定的緊急措置の対象でないこと。一部のみ係争があり、境界を確定できる場合は、残りの部分は分筆または合筆できます。
4. 通路、公共道路との接続、給水、排水、その他必要なものが確保されていること。通路にする土地は、分筆・合筆の際に用途変更をする必要はありません。
5. 分筆後、各区画が使用中の土地の種類に応じた最小面積を満たすこと。最小面積に満たない分筆地は、隣接する区画と同時に合筆しなければなりません。区画の一部を用途変更する場合、分筆後の面積は、変更後の土地の種類の最小面積を下回ってはなりません。
6. 裁判所の判決・決定による土地使用権の分割で、条件、面積、寸法が確保されない場合は、分筆できません。

このほか、合筆には別の規定があります（用途、期間、土地賃料の支払い形態が同じ区画）。具体的な最小面積と辺の最小寸法は、土地のある省の人民委員会の決定で定められる点にもご注意ください。

3. 必要書類の要約表

書類	備考
分筆申請書	受付窓口の様式による
証明書（原本）	分筆する土地のもの
土地使用者の個人の書類	共有者全員分
土地の地図、地籍測量図	要件を満たす測量業者が作成
譲渡の書類（売却のために分筆する場合）	手続きを併せて行える場合がある

4. 5つの手順

1. 計画と、地方の分筆規定（最小面積、通路）を調べる。 計画の調べ方をご覧ください。
2. 新しい区画の地籍測量図の作成を測量業者に依頼する。
3. 土地登記事務所またはワンストップ窓口に書類を提出する。
4. 機関が審査し、必要に応じて現地確認を行い、発生する財政上の義務を確定する。
5. 義務を履行した後、新しい区画ごとの証明書を受け取る。

処理期間は地方の規定によります。土地のある地域の機関にご確認ください。

具体例（仮定の数値）

200㎡の区画を、100㎡の2区画に分筆したいとします。省の規定が、住宅用地の最小面積を80㎡と定めている場合、2区画とも面積の要件を満たします。しかし、1区画が60㎡しかなければ、隣接する区画と合筆するか、分割方法を調整する必要があります。80㎡と60㎡は例示のための数字にすぎず、実際には該当する省の決定を調べる必要があります。住宅部分と庭の部分がある土地は、土地の種類ごとの最小面積を機関に確認してください。

5. 発生しやすい費用

• 測量費、地籍測量図の作成費。
• 新しい区画の証明書の交付手数料。
• 譲渡・贈与とあわせて分筆する場合は、税と登録手数料。
• 新しい区画に求められる通路がない場合は、道路・インフラの整備費。

6. 分筆地を買う際のよくある失敗

• 先に買って後で分筆したが、新しい区画が最小面積に達しておらず、証明書が発行されない。
• 合法的な通路がなく、合意または通路用地の追加購入が必要になる。
• 土地が銀行の抵当に入ったままで、抵当解除されていない。
• 共有者の署名がそろっていない書類。
• 売主が手書きの契約書やヴィバン（執行官による事実記録書）だけで、分筆の手続きをしていない。

7. 購入時の提案

条件付きの手付にします。区画が正しい面積で分筆されない場合は手付金を返還する、または証明書の交付の進捗に応じて支払いを分割する、といった条件です（予約金、手付金、売買契約の締結をご覧ください）。商業プロジェクトのマンションやタウンハウスは、書類を事業主が整えるため、ご自身で分筆することはありません。記事購入前のプロジェクトの法的書類確認をご覧ください。

以下のページはいずれも新聞または法律情報サイトであり、原文ではありません。条・項の番号はこれらのページから取っており、根拠として使う前に原文との照合が必要です。

• 2024年土地法第220条 — 裁判所雑誌（Tạp chí Tòa án）、2024年土地法における土地の分筆・合筆に関する規定、2026年10月24日閲覧（要約記事で、全文はなし）。
• 地方規定の例：分筆・合筆の条件に関する決定 38/2024/QĐ-UBND（コントゥム省）— vbpl.moj.gov.vn、2026年10月24日に検索で確認、未閲覧。