Thủ tục và chi phí sang tên căn hộ: ai trả khoản nào?

Căn cứ: Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 (hiệu lực 01/7/2026), Điều 14; Nghị định 253/2026/NĐ-CP · Nghị định 10/2022/NĐ-CP về lệ phí trước bạ, sửa đổi bởi Nghị định 175/2025/NĐ-CP · Thông tư 257/2016/TT-BTC về phí công chứng, sửa đổi bởi Thông tư 111/2017/TT-BTC · Nghị quyết 02/2023/NQ-HĐND TP.HCM về phí thẩm định hồ sơ · Luật Nhà ở 2023, Điều 164; Luật Đất đai 2024, Điều 133 · Cập nhật 20/10/2026.

Sang tên căn hộ đã có sổ gồm 4 bước — công chứng hợp đồng, khai và nộp thuế, lệ phí, đăng ký biến động, nhận sổ mới — và tốn khoảng 2,6% giá căn cho thuế, phí. Bài này dành cho lúc bạn đã chọn được căn và kiểm tra xong pháp lý; phần kiểm tra trước khi cọc xem ở mua căn hộ đã có sổ.

1. Công chứng hợp đồng mua bán

• Hợp đồng mua bán nhà ở phải công chứng hoặc chứng thực và có hiệu lực từ thời điểm đó (Luật Nhà ở 2023, Điều 164). Công chứng viên kiểm tra dữ liệu ngăn chặn giao dịch trước khi ký.
• Mang theo: sổ hồng bản gốc, giấy tờ tùy thân của các bên, giấy tờ tình trạng hôn nhân, văn bản đồng ý của ngân hàng nếu căn đang thế chấp.
• Luật Công chứng sửa đổi (Luật số 04/2026/QH16) có hiệu lực từ 01/01/2027 đổi cách xác định giao dịch bắt buộc công chứng — ký từ năm 2027 thì hỏi lại văn phòng công chứng.

2. Khai thuế, lệ phí

• Nộp tờ khai thuế thu nhập cá nhân (bên bán) và tờ khai lệ phí trước bạ (bên mua) cùng hồ sơ sang tên tại bộ phận một cửa; cơ quan thuế ra thông báo, hai bên nộp tiền theo thông báo.
• Thuế thu nhập cá nhân: 2% giá chuyển nhượng (Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025, Điều 14). Người bán chỉ có một nhà ở duy nhất tại Việt Nam, sở hữu tối thiểu 183 ngày tính từ ngày cấp giấy chứng nhận và bán toàn bộ căn thì được miễn (Nghị định 253/2026/NĐ-CP).
• Lệ phí trước bạ: 0,5% giá tính lệ phí (Nghị định 10/2022/NĐ-CP, Điều 8). Giá tính là giá trong hợp đồng nếu cao hơn giá do UBND tỉnh, thành phố ban hành.
• Ghi đúng giá thật vào hợp đồng. Giá ghi thấp để giảm thuế là rủi ro của cả hai bên: bị truy thu, phạt, và bạn khó chứng minh số tiền đã trả khi có tranh chấp.

3. Đăng ký biến động (sang tên)

• Trong 30 ngày kể từ ngày công chứng hợp đồng phải nộp hồ sơ đăng ký biến động (Luật Đất đai 2024, Điều 133). Từ 01/7/2025, nộp được tại bất kỳ điểm tiếp nhận nào trong cùng tỉnh, thành phố, hoặc trực tuyến.
• Hồ sơ: đơn đăng ký biến động, hợp đồng đã công chứng, sổ hồng bản gốc, tờ khai thuế và lệ phí.
• Thời hạn trả kết quả ghi trên phiếu hẹn; giữ phiếu và biên lai nộp tiền đến khi nhận sổ mới.

4. Bảng chi phí ví dụ — căn hộ 3 tỷ đồng

Ví dụ tham khảo (giả định: căn hộ tại TP.HCM, giá hợp đồng 3 tỷ đồng, cao hơn giá do UBND ban hành; người bán không thuộc diện miễn thuế; cá nhân mua của cá nhân):

Khoản	Mức	Ai nộp (thông thường)	Số tiền
Thuế thu nhập cá nhân	2% giá chuyển nhượng	Bên bán	60 triệu đồng
Lệ phí trước bạ	0,5% giá tính lệ phí	Bên mua	15 triệu đồng
Phí công chứng hợp đồng	1 triệu + 0,06% phần vượt 1 tỷ (bậc 1–3 tỷ)	Theo thỏa thuận	2,2 triệu đồng
Phí thẩm định hồ sơ (cá nhân, chuyển nhượng)	Theo nghị quyết HĐND	Theo thỏa thuận	khoảng 1,01–1,4 triệu đồng
Tổng thuế, phí			khoảng 78–79 triệu đồng

Chưa gồm: thù lao soạn thảo, công chứng ngoài trụ sở, sao y (theo bảng giá của văn phòng công chứng), phí dịch vụ làm hồ sơ nếu thuê, chi phí giải chấp nếu căn đang thế chấp, kinh phí bảo trì 2% còn thiếu (nếu chủ cũ chưa nộp), nợ phí quản lý.

5. Ai trả khoản nào

Luật xác định người nộp thuế (bên bán có thu nhập) và người nộp lệ phí trước bạ (bên đăng ký quyền sở hữu), nhưng hai bên được thỏa thuận ai chịu tiền. Các kiểu thường gặp: "giá bán đã gồm thuế phí" (bên bán chịu hết), "mỗi bên chịu phần của mình", hoặc bên mua chịu hết để giá thấp hơn. Dù chọn cách nào, ghi rõ trong hợp đồng cọc và hợp đồng mua bán: từng khoản, ai nộp, nộp trước hay sau khi nhận sổ.

6. Mua bằng vốn vay

Thời điểm giải ngân ghi trong hợp đồng tín dụng — nhiều ngân hàng giải ngân sau khi hợp đồng đã công chứng và hồ sơ sang tên, đăng ký thế chấp đã nộp. Hẹn lịch thanh toán cho bên bán khớp ngày giải ngân và ghi vào hợp đồng. Ước tính khoản trả hằng tháng bằng công cụ tính dòng tiền mua nhà.

Bài viết mang tính tham khảo, không thay thế tư vấn pháp lý / tài chính cho từng trường hợp cụ thể.

1. Thỏa thuận bằng văn bản trong hợp đồng cọc: giá thật, ai nộp thuế 2%, lệ phí trước bạ 0,5%, phí công chứng, phí thẩm định; hạn công chứng.
2. Nếu căn đang thế chấp: giải chấp trước khi công chứng (xem mua căn hộ đang thế chấp ngân hàng).
3. Công chứng hợp đồng mua bán tại văn phòng công chứng; nhận bản hợp đồng đã công chứng.
4. Trong 30 ngày kể từ ngày công chứng: nộp hồ sơ đăng ký biến động kèm tờ khai thuế thu nhập cá nhân và tờ khai lệ phí trước bạ tại bộ phận một cửa hoặc trực tuyến.
5. Nhận thông báo của cơ quan thuế; bên bán nộp thuế, bên mua nộp lệ phí trước bạ (hoặc theo thỏa thuận); giữ biên lai.
6. Nộp phí thẩm định hồ sơ; nhận phiếu hẹn trả kết quả.
7. Nhận sổ hồng đã cập nhật tên bạn; đối chiếu lại tên, số căn, diện tích.
8. Báo ban quản lý tòa nhà đổi thông tin chủ sở hữu, nhận bàn giao thẻ, chìa khóa, chốt chỉ số điện nước.

• VCCI — Chuyển nhượng bất động sản nộp thuế TNCN như thế nào? (Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025, Điều 14), 02/02/2026.
• Tuổi Trẻ — Muốn miễn thuế khi bán nhà đất duy nhất: Phải sở hữu đủ 183 ngày (Nghị định 253/2026/NĐ-CP), 05/07/2026.
• Thư viện Nhà đất — Mức thu lệ phí trước bạ nhà đất năm 2026 là bao nhiêu? (Nghị định 10/2022/NĐ-CP, sửa đổi bởi Nghị định 175/2025/NĐ-CP), 19/12/2025.
• Văn bản hợp nhất 61/VBHN-BTC ngày 06/12/2019 — Thông tư quy định mức thu phí công chứng (Thông tư 257/2016/TT-BTC, sửa đổi bởi Thông tư 111/2017/TT-BTC), Điều 4: caselaw.vn, 06/12/2019.
• Sài Gòn Times (Tuổi Trẻ) — TPHCM tăng mức phí làm hồ sơ nhà đất (Nghị quyết 02/2023/NQ-HĐND), 31/05/2023.
• Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 — Điều 164: toàn văn trên caselaw.vn, 27/11/2023.
• Cổng phổ biến giáo dục pháp luật TP. Cần Thơ — Trường hợp nào phải đăng ký biến động đất đai trong thời hạn 30 ngày? (Điều 133 Luật Đất đai 2024), truy cập 20/10/2026.
• VnExpress — Những thay đổi về thủ tục nhà đất từ 1/7, 30/06/2025.
• Bộ Tư pháp — Từ ngày 01/01/2027, bỏ bắt buộc công chứng với 6 loại giao dịch (Luật số 04/2026/QH16), truy cập 20/10/2026.