Условия раздела участка: минимальная площадь, документы и 5 шагов

Материал носит справочный характер и не является юридической консультацией. Нормы могут меняться и различаться по регионам; в конкретной ситуации обратитесь в компетентный орган или к юристу. Обновлено 24 октября 2026 г.

Раздел участка — это деление одного земельного участка на два и более меньших, каждый со своим свидетельством. С этим шагом сталкиваются многие, кто покупает землю под застройку, садовый участок или получает наследство; при несоблюдении условий отдельное свидетельство на купленную часть не выдадут.

1. Правовая основа

Статья 220 Земельного закона 2024 г. (№ 31/2024/QH15) регулирует раздел и объединение участков. Согласно обзору статьи 220 в журнале Tạp chí Tòa án, статья определяет общие и особые условия раздела и объединения, а затем поручает народному комитету провинции установить конкретные условия и минимальную площадь для каждой категории земли на основании частей 1, 2, 3 этой статьи, смежных норм и местных обычаев. Поэтому цифра зависит от провинции, города и категории земли.

2. Общие условия, которые встречаются чаще всего

Согласно обзору статьи 220 (Tạp chí Tòa án):

1. Участок уже имеет свидетельство (различные виды свидетельств о праве пользования землёй, праве собственности на жильё и иное имущество на земле).
2. Срок землепользования не истёк.
3. Нет спора, ареста для исполнения судебного решения, нет срочных обеспечительных мер. Если спорна только часть участка и границу можно определить, остальную часть всё равно можно разделить или объединить.
4. Обеспечены проезд, выход на дороги общего пользования, водоснабжение, водоотведение и другие необходимые условия; земля под проезд не требует перевода назначения при разделе или объединении.
5. После раздела каждый участок должен достигать минимальной площади по используемой категории земли; участок, получившийся меньше минимума, должен быть одновременно объединён с соседним. При переводе назначения части участка площадь после раздела не должна быть меньше минимума для категории земли после перевода.
6. Раздел права пользования землёй по приговору или решению суда без соблюдения условий, площади и размеров не допускается.

Кроме того, есть отдельные нормы об объединении участков (участки с одинаковым назначением, сроком, формой оплаты аренды земли). Учтите: конкретную площадь и минимальные размеры сторон устанавливает решение народного комитета провинции по месту нахождения земли.

3. Краткая таблица документов

Документ	Примечание
Заявление о разделе участка	По форме в месте приёма
Свидетельство (оригинал)	На участок, который нужно разделить
Личные документы землепользователя	Все совладельцы
Карта, кадастровая съёмка участка	Составляется организацией, имеющей право на межевание
Документы о передаче прав (если раздел для продажи)	Процедуры можно совместить

4. Порядок из 5 шагов

1. Проверьте планировку и местные нормы раздела (минимальная площадь, проезд). См. как проверить планировку.
2. Наймите организацию для межевания, чтобы составить кадастровую съёмку новых участков.
3. Подайте документы в офис регистрации земли или в окно «одного окна».
4. Орган проводит экспертизу, при необходимости выезжает на место и определяет возникающие финансовые обязательства.
5. Получите свидетельство на каждый новый участок после исполнения обязательств.

Сроки обработки определяются нормами региона; уточните в органе по месту нахождения земли.

Пример (условные цифры)

Участок 200 м² хотят разделить на 2 участка по 100 м². Если по правилам провинции для жилой земли минимум 80 м², оба участка проходят по площади; но если один участок всего 60 м², его придётся объединить с соседним или изменить схему деления. Цифры 80 м² и 60 м² приведены лишь для иллюстрации, Вам нужно найти решение именно Вашей провинции. Если на участке есть жилая часть и сад, уточните в органе минимум для каждой категории земли.

5. Расходы, которые обычно возникают

• Плата за межевание, кадастровую съёмку.
• Сбор за выдачу свидетельства на новые участки.
• Налоги и регистрационный сбор, если раздел сопровождается передачей или дарением.
• Расходы на дорогу и инфраструктуру, если у нового участка нет проезда, соответствующего требованиям.

6. Частые ошибки при покупке разделённого участка

• Сначала покупка, потом раздел, но новый участок не достигает минимальной площади, и свидетельство не выдают.
• Нет законного проезда, приходится договариваться или докупать полосу под проезд.
• Участок в залоге у банка, залог не снят.
• Нет подписей всех совладельцев в документах.
• Продавец оформил только расписку или «ви банг» (vi bằng), но не провёл процедуру раздела.

7. Советы при покупке

Вносите задаток с условием: возврат задатка, если участок не удалось разделить с нужной площадью, либо разбейте платежи по этапам получения свидетельства (см. бронирование, задаток, подписание договора купли-продажи). Для квартир и таунхаусов в коммерческих проектах документы оформляет девелопер, самостоятельно разделять участок Вам не нужно; см. статью Проверка правового статуса проекта перед покупкой.

Все страницы ниже — это СМИ или правовые новостные сайты, а не первоисточники; номера статей и частей взяты с этих страниц и требуют сверки с текстом закона, прежде чем использовать их как основание.

• Статья 220 Земельного закона 2024 г. — Tạp chí Tòa án, Quy định về tách thửa, hợp thửa đất trong Luật Đất đai 2024 (Нормы о разделе и объединении участков в Земельном законе 2024 г.), открыто 24 октября 2026 г. (обзорная статья, без полного текста).
• Пример местных норм: Решение 38/2024/QĐ-UBND (Контум) об условиях раздела и объединения участков — vbpl.moj.gov.vn, найдено через поиск 24 октября 2026 г., не открывалось.