임대 아파트의 연간 보유 비용: 관리비, 유지보수, 세금

근거: 주택법 제27/2023/QH15호(제151조 관리·운영 서비스 가격, 제152조 유지보수비 2%); 통첩 05/2024/TT-BXD에 따른 아파트 관리·사용 규정; 2024년 10월 21일부터 적용되는 호찌민시 아파트 관리·운영 서비스 가격 범위; 시행령 141/2026/NĐ-CP(임대 매출 기준 연 10억 동); 2026년 3월 5일부터 통첩 40/2021/TT-BTC를 대체하는 통첩 18/2026/TT-BTC · 2026년 10월 24일 업데이트.

대출 이자 외에, 임대 아파트는 아래 참고 예시에서 매년 **주택 가치의 약 0.8–1.3%**가 듭니다. 이 대부분은 관리비가 아니라 손님이 없는 달, 새 임차인을 찾는 비용, 가구 교체비에서 나옵니다. 이 글은 항목을 하나씩 나누어 근거를 적은 뒤 현금흐름표로 합산합니다.

간단한 답: 연간 몇 %인가

가정: 호찌민시 엘리베이터가 있는 아파트의 유효 면적 70㎡ 2베드룸, 가격 40억 동, 월 임대료 1,100만 동, 매출은 과세 기준 미만. 이는 설명용 수치이며 특정 프로젝트의 임대료나 수수료가 아닙니다.

시나리오	연 비용	주택 가치 대비 %	12개월 만실 임대료 대비 %
낮음: 임차인이 관리비를 내고, 가구 교체 적립 없음	약 3,000만 동	약 0.8%	약 23%
전체: 집주인이 1년 내내 관리비를 내고 가구 교체 적립	약 5,100만 동	약 1.3%	약 39%
나쁨: "전체"와 같되 3개월 공실	약 7,300만 동	약 1.8%	약 55%

항목별 상세는 글 하단의 계산표 예시에 있습니다.

관리·운영비: 유효 면적 ㎡당 계산

• 누가 내나: 아파트 소유자와 사용자가 매월 또는 정기적으로 내며, 인도받았지만 거주하지 않거나 임대하지 않은 세대도 포함합니다(아파트 관리·사용 규정, 통첩 05/2024/TT-BXD). 세대가 비는 달에도 집주인이 냅니다.
• 요금 수준: 2023년 주택법 제151조 원칙에 따라 당사자가 합의합니다. 호찌민시에서 2024년 10월 21일부터 적용되는 가격 범위는 엘리베이터가 있는 아파트 유효 면적 ㎡당 월 1,800–7,000 동, 엘리베이터가 없는 아파트 600–3,500 동입니다. 이 범위는 당사자가 합의하지 못했을 때 쓰며, 건물별로 실제 징수액은 다를 수 있으므로 관리사무소에 공시된 요금표를 문의하십시오.
• 관리비에 포함되지 않는 것: 화재·폭발 보험, 유지보수비, 주차, 전기·수도·가스, TV·인터넷, 입주자대표회의 수당, 세대별 개별 서비스, 부가가치세(있는 경우).
• 예시: 70㎡ × 7,000 동 = 월 49만 동, 연 약 590만 동. 임대차 계약서에는 관리비와 주차비를 어느 쪽이 내는지 분명히 적어야 합니다 — 임차인이 내면 집주인은 공실 달만 부담합니다.

유지보수비 2%: 연간 비용이 아니라 일시 납부

• 시행사로부터 아파트를 사는 사람은 아파트 가치의 2%에 해당하는 유지보수비를 매매대금과 별도로 계산해 납부하며 매매계약서에 기재됩니다(2023년 주택법 제152조). 40억 동 아파트면 약 8,000만 동이며, 보통 입주 전에 냅니다.
• 이 기금은 아파트 총회가 승인한 계획에 따라 공용 부분(엘리베이터, 펌프, 발전기, 소방 설비 등)의 유지보수·교체에만 씁니다. 세대 내부의 고장 — 에어컨, 온수기, 개별 배관 — 은 집주인이 직접 부담합니다.
• 대규모 유지보수에 기금이 부족하면 소유자들이 면적 비율에 따라 추가 분담합니다.
• 이미 인도된 세대 재매입: 판매자는 첫 구매 때 2%를 냈습니다. 입주자 등록 때 다시 내지 않도록 서명 전에 유지보수비 납부 영수증 / 확인서 사본을 요청하십시오.

따라서 계산표에서 2%는 연간 비용이 아니라 초기 자본에 넣습니다.

임대 집주인의 세금과 절차

• 정액 과세가 자진 신고로 대체: 통첩 40/2021/TT-BTC(정액 과세, 신고서 01/TTS)는 2026년 3월 5일부로 효력을 잃고 통첩 18/2026/TT-BTC로 대체되었으며, 주택을 임대하는 개인은 서식 01/BĐS로 신고합니다.
• 임대 매출이 연 10억 동 이하(한 사람의 모든 부동산 합계): 임대 활동에 대한 부가가치세, 개인소득세를 내지 않습니다(시행령 141/2026/NĐ-CP, 2026년 1월 1일 적용) — 그러나 매출 신고는 해야 하며, 다음 해 1월 31일까지 1회 또는 2회(7월 31일과 다음 해 1월 31일), eTax Mobile 또는 dichvucong.gdt.gov.vn 포털로 합니다.
• 연 10억 동 초과: 언론이 인용하는 안내에 따르면 전체 매출에 부가가치세 5%, 10억 동 초과분에 개인소득세 5%입니다.
• 임차인이 기업인 경우: 계약서로 기업이 대신 신고·납부하도록 합의할 수 있습니다. 기업은 임대료를 회계 처리하려면 보통 증빙이 필요하므로 서명 전에 관할 세무서에 세금계산서에 대해 문의하십시오.

월 1,100만 동 임대 세대의 매출은 연 약 1억 3,200만 동으로 기준 미만이므로, 예시의 세금 비용은 0이고 신고 수고만 듭니다. 자세한 규정: 아파트 임대 세금, 서류.

공실 달, 수리, 가구, 중개

• 공실 달: 두 계약 사이의 기간, 청소, 수리, 방문객을 기다리는 시간입니다. 공실 한 달마다 한 달치 임대료를 통째로 잃고 관리비는 계속 내야 합니다. 연 최소 1개월은 계산하는 것이 좋으며, 한 프로젝트에서 여러 세대가 동시에 임대로 나온 새 인도 세대는 더 길게 잡아야 합니다.
• 중개 / 임대 서비스: 새 손님이 올 때마다 냅니다. 계산표는 12개월 계약당 1개월치 임대료를 가정합니다 — 실제 수수료는 각 업체의 서비스 계약서에 따릅니다.
• 세대 내 수리, 정비: 에어컨 청소, 전구, 수도꼭지 교체, 손님이 나갈 때마다 부분 도장. 연 800만 동으로 가정합니다.
• 가구: 기본 마감 인도 세대는 임대 전에 에어컨, 온수기, 조명, 커튼, 침대·장을 더 갖춰야 합니다(인테리어 마감 비용). 처음 사는 비용은 초기 자본이고, 몇 년 뒤의 교체비는 매년 나눠 적립하는 것이 좋습니다. 가구 1억 5,000만 동을 10년 쓴다고 가정하면 연 1,500만 동을 적립합니다.
• 세대 내 보험(가입하는 경우): 공용 부분의 화재·폭발 보험은 건물이 가입하며, 세대 내부 재산 보험은 선택이고 예시에서는 계산하지 않았습니다.

계산표 예시: 임대료에서 순현금흐름까지

첫 항목과 같은 가정: 70㎡ 세대, 40억 동, 월 임대료 1,100만 동, 연 1개월 공실, 집주인이 ㎡당 월 7,000 동의 관리비를 1년 내내 부담, 중개 수수료는 임대료 1개월분, 수리 연 800만 동, 가구 교체 적립 연 1,500만 동, 매출은 과세 기준 미만, 대출 없음.

항목	연 금액
12개월 만실 임대료	1억 3,200만 동
공실 1개월 차감	− 1,100만 동
집주인이 내는 관리비(70㎡ × 7,000 동 × 12)	− 590만 동
중개 수수료(임대료 1개월분)	− 1,100만 동
세대 내 수리, 정비	− 800만 동
가구 교체 적립	− 1,500만 동
임대 세금(매출 10억 동 미만)	0 동
총 보유 비용	약 5,100만 동(주택 가치의 약 1.3%)
이자 차감 전 순현금흐름	약 8,100만 동(월 약 680만 동)
주택 가격 대비 순수익률(81 ÷ 4,000)	약 2.0%

주택 가격 외의 초기 자본(일시 납부, 연간 표에는 불포함): 시행사에서 샀다면 유지보수비 2% 약 8,000만 동, 등록세 0.5% 약 2,000만 동, 가구 약 1억 5,000만 동.

공실이 1개월이 아니라 3개월이면 비용은 약 7,300만 동으로 늘고 순현금흐름은 연 약 5,900만 동으로 줄어듭니다. 대출로 샀다면 순현금흐름에서 이자를 더 빼십시오 — 은행 대출 레버리지와 총 임대수익률과 순 임대수익률을 참고하십시오. 본인 세대의 숫자로 바꾸려면 임대 수입 계산기를 쓰십시오.

HPR이 상담 중인 일부 프로젝트의 관리비

HPR은 아래 프로젝트의 공식 공시 관리비 표를 아직 확보하지 못해 수치를 싣지 않았습니다. 특정 세대를 문의하시면 HPR 상담사가 관리사무소에 현재 징수 중인 요금표를 요청합니다.

• The Marq(떤딘 동, 구 1군): Savills가 관리·운영하며 관리비는 공개되지 않았습니다.
• Leman Luxury(쑤언호아 동): 관리비에 대한 공개 정보가 없습니다 — 임대료에 관리비가 포함되었는지 물으십시오.
• Vista Verde(깟라이 동): 관리비와 현재 운영사에 대한 공개 정보가 없습니다.
• Habitat(빈화 동 — 투언안, 구 빈즈엉): 분양가에 유지보수비 2%가 포함되지 않으며 입주 전에 냅니다. 기본 마감 인도 세대는 임대 전에 가구를 추가로 계산해야 합니다. 3단계 관리비는 자료가 없습니다.

이 글은 참고용이며 개별 사안에 대한 법률 / 재무 / 세무 자문을 대신하지 않습니다. 예시의 수치는 설명용 가정입니다.

1. 관리사무소에 현재 징수 중인 관리비 표(유효 면적 ㎡당 월 동)와 주차비를 요청하고, 계약서의 유효 면적을 곱합니다.
2. 유지보수비 2%를 이미 납부했는지 확인합니다(시행사에서 구매: 계약서에 기재, 재매입: 판매자의 영수증 요청).
3. 임대료는 같은 프로젝트, 같은 유형의 실제 임대차 계약에서 가져옵니다 — 매물 광고의 호가는 쓰지 않습니다.
4. 연간 공실 개월 수(최소 1개월)와 새 손님이 올 때마다의 중개 / 서비스 수수료를 예상합니다.
5. 세대 내 수리와 가구 교체 적립액(가구 비용 ÷ 사용 연수)을 더합니다.
6. 본인 명의 모든 세대의 임대 매출 합계를 더해 연 10억 동을 넘는지 확인합니다. 세금을 낼 필요가 없더라도 서식 01/BĐS를 기한 내에 신고합니다.
7. 연 총비용 ÷ 주택 가치 = 보유 비용 비율. 3개월 공실로 다시 계산해 나쁜 시나리오를 봅니다.
8. 대출로 구매하는 경우: 월 순현금흐름을 우대 기간 후 금리의 상환액과 비교합니다.

• Pháp Luật TP.HCM (Tuổi Trẻ) — Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư ở TP.HCM tăng ra sao?, 2024년 10월 26일 (2024년 10월 21일부터 적용되는 호찌민시 인민위원회 가격 범위: 엘리베이터 있음 유효 면적 ㎡당 월 1,800–7,000 동, 없음 600–3,500 동; 범위에 포함되지 않는 항목).
• LuatVietnam — Quyết định 86/2024/QĐ-UBND TP.HCM khung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư, 2026년 10월 24일 열람.
• Thư viện Pháp luật — Việc đóng kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư được thực hiện như thế nào?, 2026년 10월 24일 열람 (통첩 05/2024/TT-BXD 아파트 관리·사용 규정 제30조; 2023년 주택법 제151조).
• Thư viện Pháp luật — Người mua căn hộ chung cư có bắt buộc phải đóng phí bảo trì chung cư không?, 2026년 10월 24일 열람 (주택법 제27/2023/QH15호 제152조, 제155조).
• Thư viện Pháp luật — Chính thức Thông tư 40/2021/TT-BTC về thuế hết hiệu lực từ 05/03/2026, 2026년 10월 24일 열람 (2026년 3월 5일자 통첩 18/2026/TT-BTC).
• Thời báo Tài chính Việt Nam (재무부) — Doanh thu cho thuê bất động sản dưới 1 tỷ đồng/năm, cá nhân không phải nộp thuế, 2026년 6월 12일 (시행령 141/2026/NĐ-CP, 통첩 50/2026/TT-BTC, 서식 01/BĐS).
• Tạp chí Luật sư Việt Nam — Một số chính sách thuế mới cần lưu ý đối với hộ, cá nhân cho thuê bất động sản, 2026년 5월 13일 (임차인이 기관일 때 대리 신고·대리 납부; 신고 주기, 납부처).