賃貸マンションの年間保有コスト：管理費、修繕、税金

根拠：住宅法（法律第27/2023/QH15号）（第151条 管理運営サービス価格、第152条 修繕費2％）、通達05/2024/TT-BXDで公布された集合住宅の管理・使用規則、2024年10月21日からホーチミン市で適用される集合住宅の管理運営サービス価格枠、政令141/2026/NĐ-CP（賃貸収入の基準額10億ドン/年）、2026年3月5日から通達40/2021/TT-BTCに代わる通達18/2026/TT-BTC · 2026年10月24日更新。

借入利息とは別に、賃貸マンションには、以下の参考例で年間**物件価値の約0.8〜1.3％**がかかります。その大部分は管理費ではなく、入居者のいない月、新しい入居者を探す費用、家具の買い替えです。この記事では項目ごとに根拠を示し、最後にキャッシュフロー表にまとめます。

早わかり：年間で何パーセントか

前提：ホーチミン市のエレベーター付き集合住宅で、内法70㎡の2ベッドルーム、価格は40億ドン、賃料は月1,100万ドン、収入は課税基準額未満。これは説明用の数字であり、特定のプロジェクトの賃料や費用ではありません。

シナリオ	年間コスト	物件価値に対する割合	12か月満室の家賃に対する割合
軽め：入居者が管理費を負担、家具の買い替え積立なし	約3,000万ドン	約0.8％	約23％
通常：オーナーが管理費を通年負担、家具の買い替えを積立	約5,100万ドン	約1.3％	約39％
厳しめ：「通常」と同じで3か月空室	約7,300万ドン	約1.8％	約55％

項目ごとの内訳は、記事末尾のサンプル計算表をご覧ください。

管理運営費：内法㎡で計算

• 誰が払うか： 集合住宅の所有者と使用者が毎月または定期的に支払います。引き渡しを受けたものの居住も賃貸もしていない住戸も同様です（集合住宅の管理・使用規則、通達05/2024/TT-BXD）。空室の月もオーナーが支払います。
• 料金水準： 住宅法2023第151条の原則に従い、当事者間の合意で決まります。ホーチミン市では、2024年10月21日から適用される価格枠は、エレベーター付き集合住宅で内法1㎡あたり月1,800〜7,000ドン、エレベーターなしで600〜3,500ドン/㎡です。この枠は当事者間で合意できない場合に用いるもので、各建物で実際に徴収している額は異なることがあります。建物の管理組合に公表料金表をお尋ねください。
• 管理費に含まれないもの： 火災・爆発保険、修繕費、駐車料金、電気・水道・ガス、テレビ・インターネット、管理委員会の報酬、住戸ごとの個別サービス、付加価値税（該当する場合）。
• 例： 70㎡ × 7,000ドン = 月49万ドン、年約590万ドン。賃貸契約では、管理費と駐車料金をどちらが負担するかを明記するとよいでしょう。入居者が払う場合、オーナーが負担するのは空室の月だけになります。

修繕積立2％：一度きりの負担で、毎年の費用ではない

• 開発事業者から住戸を購入する人は、住戸価値の2％にあたる修繕費を、購入代金とは別に計算して売買契約書に記載のうえ納付します（住宅法2023第152条）。40億ドンの住戸なら約8,000万ドンで、通常は引き渡し前に納めます。
• この積立金は、マンション総会が承認した計画に基づき、共用部分（エレベーター、ポンプ、発電機、防火設備など）の修繕・交換にのみ使われます。住戸内の故障（エアコン、給湯器、専有の配管）はオーナーの自己負担です。
• 大規模修繕で積立金が不足する場合、所有者が持分面積に応じて追加で拠出します。
• 引き渡し済みの住戸を買う場合： 売主は最初の購入時に2％を納付済みです。居住者登録時に二重払いとならないよう、契約前に修繕費納付済みの領収書または確認書の写しをもらってください。

そのため計算表では、2％を年間費用ではなく初期資金に含めます。

賃貸オーナーの税金と手続き

• 定額課税から自己申告へ： 通達40/2021/TT-BTC（定額課税、申告書01/TTS）は2026年3月5日で失効し、通達18/2026/TT-BTCに置き換わりました。住宅を賃貸する個人は様式01/BĐSで申告します。
• 賃貸収入が年10億ドン以下（同一人物のすべての不動産の合計）の場合：賃貸活動について付加価値税と個人所得税は納めません（政令141/2026/NĐ-CP、2026年1月1日から適用）。ただし収入の申告は必要で、翌年1月31日までの年1回、または年2回（7月31日と翌年1月31日）、eTax Mobileまたはポータルdichvucong.gdt.gov.vnから行います。
• 年10億ドンを超える場合： 報道で引用されている案内によると、収入全体に付加価値税5％、10億ドンを超える部分に個人所得税5％がかかります。
• 入居者が法人の場合： 契約で、法人が代理で申告・納付するよう取り決めることができます。法人は賃料の経理処理のため書類を必要とすることが多いので、契約前にインボイスについて管轄の税務当局にご確認ください。

月1,100万ドンで貸す住戸の収入は年約1億3,200万ドンで基準額未満のため、例の税額は0ですが、申告の手間はかかります。詳しい規定：マンション賃貸の税金と書類。

空室月、修繕、家具、仲介

• 空室月： 2つの契約の間、清掃、修繕、内覧待ちの期間です。空室1か月ごとに丸1か月分の賃料を失い、管理費は引き続き支払います。少なくとも年1か月は見込んでください。多くの住戸が同時に貸し出されるプロジェクトで新たに引き渡された住戸は、もっと長く見込みましょう。
• 仲介・賃貸サービス： 新しい入居者が決まるたびに支払います。計算表では、12か月契約ごとに賃料1か月分と仮定しています。実際の手数料は各社のサービス契約に記載されます。
• 住戸内の修繕・メンテナンス： エアコン清掃、電球・水栓の交換、入居者が替わるたびの部分塗装。年800万ドンと仮定します。
• 家具： 基本仕上げで引き渡された住戸は、賃貸に出す前にエアコン、給湯器、照明、カーテン、ベッド・収納を追加する必要があります（内装仕上げ費用）。最初の購入費は初期資金で、数年後の買い替え費は毎年少しずつ積み立てるのがよいでしょう。家具1億5,000万ドンを10年使うと仮定すると、年1,500万ドンを積み立てます。
• 住戸内の保険（加入する場合）： 共用部分の火災・爆発保険は建物が加入します。住戸内の財産保険は任意で、例には含めていません。

サンプル計算表：賃料から純キャッシュフローまで

最初の項目と同じ前提：70㎡、40億ドン、賃料月1,100万ドン、年1か月空室、オーナーが管理費を月7,000ドン/㎡で通年負担、仲介手数料は賃料1か月分、修繕は年800万ドン、家具の買い替え積立は年1,500万ドン、収入は課税基準額未満、借入なし。

項目	年間金額
12か月満室の場合の賃料	1億3,200万ドン
空室1か月分を差し引く	− 1,100万ドン
オーナー負担の管理費（70㎡ × 7,000ドン × 12）	− 590万ドン
仲介手数料（賃料1か月分）	− 1,100万ドン
住戸内の修繕・メンテナンス	− 800万ドン
家具の買い替え積立	− 1,500万ドン
賃貸税（収入10億ドン未満）	0ドン
保有コスト合計	約5,100万ドン（物件価値の約1.3％）
借入利息前の純キャッシュフロー	約8,100万ドン（月約680万ドン）
物件価格に対する純利回り（81 ÷ 4,000）	約2.0％

物件価格以外の初期資金（一度きりで、年間表には含めません）：開発事業者から購入する場合の修繕積立2％で約8,000万ドン、登録免許税0.5％で約2,000万ドン、家具で約1億5,000万ドン。

空室が1か月でなく3か月になると、コストは約7,300万ドン、純キャッシュフローは年約5,900万ドンになります。借入で購入する場合は、純キャッシュフローからさらに利息を差し引きます。銀行借入のレバレッジを安全に使うと賃貸の表面利回りと純利回りをご覧ください。ご自身の住戸の数字に置き換えるには：賃貸収入の計算ツール。

HPRがご相談を受けている一部プロジェクトの管理費

HPRは、以下のプロジェクトの公式に公表された管理費表を入手していないため、記事には数字を載せていません。具体的な住戸をお尋ねいただければ、HPRの担当者が管理組合に現在徴収している料金表をお尋ねします。

• The Marq（タンディン区、旧1区）：Savillsが管理運営。管理費は公には公表されていません。
• Leman Luxury（スアンホア区）：管理費の公開情報はありません。提示された賃料に管理費が含まれるかをご確認ください。
• Vista Verde（カットライ区）：管理費と現在の運営会社に関する公開情報はありません。
• Habitat（ビンホア区 — 旧ビンズオン省トゥアンアン）：販売価格には2％の修繕費は含まれず、引き渡し前に納付します。基本仕上げで引き渡される住戸は、賃貸前に家具の費用を見込んでください。第3期の管理費に関する資料はありません。

本記事は参考情報であり、個別のケースに対する法務・財務・税務の助言に代わるものではありません。例の数字は説明用の仮定です。

1. 管理組合に、現在徴収している管理費の料金表（内法㎡あたり月額）と駐車料金をお尋ねし、契約書の内法面積を掛けます。
2. 修繕費2％が納付済みかを確認します（開発事業者から購入した場合は契約書に記載、買い取りの場合は売主の領収書をもらう）。
3. 賃料は、広告の募集賃料ではなく、同じプロジェクト・同じタイプの実際の賃貸契約から取ります。
4. 年間の空室月数（少なくとも1か月）と、新しい入居者が決まるごとの仲介・サービス手数料を見込みます。
5. 住戸内の修繕と家具の買い替え積立（家具費 ÷ 使用年数）を加えます。
6. ご自身名義のすべての住戸の賃貸収入を合計し、年10億ドンを超えるかを確認します。納税の必要がなくても、様式01/BĐSを期限内に申告します。
7. 年間コスト合計 ÷ 物件価値 = 保有コスト率。空室3か月でも計算し直して、厳しいシナリオを確認します。
8. 借入で購入する場合は、毎月の純キャッシュフローを、優遇期間終了後の金利での返済額と比較します。

• Pháp Luật TP.HCM (Tuổi Trẻ) — Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư ở TP.HCM tăng ra sao?、2024年10月26日（2024年10月21日から適用されるホーチミン市人民委員会の価格枠：エレベーター付きは内法1㎡あたり月1,800〜7,000ドン、エレベーターなしは600〜3,500ドン。枠に含まれない項目）。
• LuatVietnam — Quyết định 86/2024/QĐ-UBND TP.HCM khung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư、2026年10月24日閲覧。
• Thư viện Pháp luật — Việc đóng kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư được thực hiện như thế nào?、2026年10月24日閲覧（集合住宅の管理・使用規則（通達05/2024/TT-BXD）第30条、住宅法2023第151条）。
• Thư viện Pháp luật — Người mua căn hộ chung cư có bắt buộc phải đóng phí bảo trì chung cư không?、2026年10月24日閲覧（住宅法（法律第27/2023/QH15号）第152条、第155条）。
• Thư viện Pháp luật — Chính thức Thông tư 40/2021/TT-BTC về thuế hết hiệu lực từ 05/03/2026、2026年10月24日閲覧（2026年3月5日付通達18/2026/TT-BTC）。
• ベトナム財政時報（財務省）— Doanh thu cho thuê bất động sản dưới 1 tỷ đồng/năm, cá nhân không phải nộp thuế、2026年6月12日（政令141/2026/NĐ-CP、通達50/2026/TT-BTC、様式01/BĐS）。
• ベトナム弁護士雑誌 — Một số chính sách thuế mới cần lưu ý đối với hộ, cá nhân cho thuê bất động sản、2026年5月13日（賃借人が法人の場合の代理申告・代理納付、申告時期、提出先）。