Lợi suất cho thuê căn hộ: tính tổng (gross) và ròng (net) thế nào

Căn cứ: Nghị định 141/2026/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 68/2026/NĐ-CP (ngưỡng doanh thu cho thuê bất động sản 1 tỷ đồng/năm, áp dụng từ 01/01/2026); Thông tư 50/2026/TT-BTC ngày 13/5/2026 (mẫu 01/BĐS) · Cập nhật 20/10/2026.

Lợi suất tổng chỉ cần hai con số: tiền thuê một năm và giá mua. Lợi suất ròng mới là số tiền thật sự về túi bạn sau khi trừ mọi chi phí — trong ví dụ dưới đây thấp hơn lợi suất tổng khoảng một phần ba. Khi so sánh hai căn, hãy so lợi suất ròng tính theo cùng một cách.

Lợi suất tổng (gross)

Công thức: tiền thuê 1 tháng × 12 ÷ giá mua căn × 100%.

Căn giá 4 tỷ đồng, cho thuê 11 triệu đồng/tháng: 132 triệu ÷ 4.000 triệu = 3,3%/năm. Đây là con số hay xuất hiện trong quảng cáo và báo cáo thị trường, vì dễ tính và dễ so sánh giữa các khu vực.

Để đối chiếu mặt bằng chung: báo cáo quý III/2026 của Avison Young (Vietnam+ đưa tin ngày 13/10/2026) ghi nhận lợi suất cho thuê nhà ở TP.HCM chỉ khoảng 2–3%/năm, trong khi lãi vay mua nhà 12–15%/năm. Một căn được chào "lợi suất 6–8%" cần được hỏi lại: tính trên giá nào, giá thuê lấy từ đâu, đã trừ chi phí chưa.

Lợi suất ròng (net): các khoản phải trừ

Công thức: (tiền thuê thực thu trong năm − chi phí trong năm) ÷ tổng vốn bỏ ra × 100%.

• Tháng trống: khoảng thời gian giữa hai hợp đồng, thời gian dọn dẹp, sửa chữa. Ít nhất nên tính 1 tháng/năm.
• Phí quản lý, phí gửi xe: nếu hợp đồng thuê ghi chủ nhà trả, hoặc trong những tháng căn trống.
• Phí môi giới, dịch vụ cho thuê: mỗi lần tìm được người thuê mới.
• Sửa chữa, bảo trì nội thất: máy lạnh, máy nước nóng, sơn lại sau mỗi lượt khách.
• Thuế cho thuê: xem mục dưới.
• Vốn ban đầu ngoài giá căn: lệ phí trước bạ, nội thất để cho thuê được — nên cộng vào mẫu số.

Thuế cho thuê từ năm 2026: ngưỡng 1 tỷ đồng

• Cá nhân có tổng doanh thu cho thuê bất động sản từ 1 tỷ đồng/năm trở xuống không phải nộp thuế giá trị gia tăng (GTGT) và thuế thu nhập cá nhân (TNCN) cho hoạt động này (Nghị định 141/2026/NĐ-CP, nâng từ mức 500 triệu đồng trước đây). Quy định áp dụng cả với hợp đồng ký trước 01/01/2026 còn hiệu lực trên 6 tháng.
• Không phải nộp thuế vẫn phải khai doanh thu: một lần chậm nhất ngày 31/01 năm sau, hoặc hai lần (31/7 và 31/01 năm sau), theo mẫu 01/BĐS qua eTax Mobile hoặc cổng dịch vụ công của ngành thuế. Có từ hai bất động sản cho thuê trở lên thì lập thêm bảng kê 01/BK-BĐS.
• Ngưỡng tính trên tổng doanh thu mọi căn của cùng một người. Ví dụ tham khảo: ba căn tổng thu 1,2 tỷ đồng/năm, nếu áp dụng thuế GTGT 5% trên toàn bộ doanh thu và TNCN 5% trên phần vượt 1 tỷ đồng thì phải nộp khoảng 60 + 10 = 70 triệu đồng.

Với một căn cho thuê 11 triệu đồng/tháng, doanh thu khoảng 132 triệu đồng/năm, thấp hơn nhiều so với ngưỡng 1 tỷ đồng.

Ví dụ tham khảo: từ 3,3% còn khoảng 2,2%

Giả định: căn hộ 4 tỷ đồng; giá thuê 11 triệu đồng/tháng; trống 1 tháng/năm; chủ nhà trả phí quản lý 1 triệu đồng/tháng; phí môi giới bằng 1 tháng tiền thuê mỗi năm; sửa chữa 8 triệu đồng/năm; doanh thu dưới ngưỡng nên không có thuế; vốn ban đầu thêm lệ phí trước bạ 0,5% (20 triệu đồng) và nội thất 150 triệu đồng.

Khoản	Số tiền / năm
Tiền thuê nếu kín 12 tháng	132 triệu đồng
Trừ 1 tháng trống	− 11 triệu đồng
Phí quản lý chủ nhà trả	− 12 triệu đồng
Phí môi giới (1 tháng tiền thuê)	− 11 triệu đồng
Sửa chữa, bảo trì	− 8 triệu đồng
Thu nhập ròng	90 triệu đồng (khoảng 7,5 triệu đồng/tháng)
Lợi suất tổng (132 ÷ 4.000)	3,3%
Lợi suất ròng trên giá căn (90 ÷ 4.000)	khoảng 2,25%
Lợi suất ròng trên tổng vốn (90 ÷ 4.170)	khoảng 2,16%

Mỗi giả định đổi một chút là kết quả đổi theo: trống 3 tháng thay vì 1 tháng thì thu nhập ròng còn khoảng 68 triệu đồng. Nếu mua bằng vốn vay, còn phải trừ tiền lãi — xem đòn bẩy vay ngân hàng an toàn.

Tự tính cho căn của bạn

Công cụ tính thu nhập cho thuê cho bạn nhập giá thuê, số tháng trống, phí quản lý, phí dịch vụ, sửa chữa, thuế (% doanh thu) và giá trị căn để ra thu nhập ròng theo năm, theo tháng và tỷ suất ròng. Công cụ không gợi ý giá thuê — hãy lấy giá từ hợp đồng thuê thực tế cùng dự án, cùng loại căn, không lấy giá chào trên tin rao.

Bài viết mang tính tham khảo, không thay thế tư vấn pháp lý / tài chính cho từng trường hợp cụ thể.

1. Lấy giá thuê từ hợp đồng thuê thực tế cùng dự án, cùng loại căn — không dùng giá chào hoặc con số quảng cáo.
2. Tính tiền thuê thực thu: giá thuê × (12 − số tháng trống dự kiến).
3. Liệt kê chi phí năm: phí quản lý chủ nhà trả, phí môi giới / dịch vụ, sửa chữa, bảo hiểm (nếu có).
4. Cộng tổng doanh thu cho thuê của mọi căn bạn đứng tên để biết có vượt ngưỡng 1 tỷ đồng/năm không; vượt thì hỏi cơ quan thuế cách tính.
5. Tính tổng vốn: giá căn + lệ phí trước bạ + nội thất + chi phí khác để căn cho thuê được.
6. Lợi suất ròng = (tiền thuê thực thu − chi phí) ÷ tổng vốn. Chạy lại với 2–3 tháng trống để xem kịch bản xấu.
7. Mua bằng vốn vay: so tiền thuê ròng hằng tháng với khoản trả nợ ở mức lãi sau ưu đãi.
8. Khai doanh thu cho thuê với cơ quan thuế đúng hạn, kể cả khi chưa phải nộp thuế.

• Thời báo Tài chính Việt Nam (Bộ Tài chính) — Doanh thu cho thuê bất động sản dưới 1 tỷ đồng/năm, cá nhân không phải nộp thuế (Nghị định 141/2026/NĐ-CP, Thông tư 50/2026/TT-BTC, Thông tư 18/2026/TT-BTC), 12/06/2026.
• VnBusiness — Cho thuê nhà 1 tỷ đồng trở xuống không phải nộp thuế, nhưng chủ nhà bắt buộc phải làm điều này (Cục Thuế thông tin ngày 12/6), 12/06/2026.
• Einvoice — Cá nhân cho thuê nhà doanh thu dưới 1 tỷ đồng/năm cần lưu ý gì về kê khai thuế? (cách tính khi vượt ngưỡng), 24/06/2026.
• Vietnam+ (TTXVN, dẫn Avison Young) — Ho Chi Minh City's housing market sees price stabilisation, sharper buyer segmentation, 13/10/2026.