Годовые расходы на содержание сдаваемой квартиры: управление, обслуживание, налоги

Основания: Закон о жилье № 27/2023/QH15 (статья 151 — цена услуг по управлению и эксплуатации, статья 152 — средства на обслуживание 2 %); Положение об управлении и использовании многоквартирных домов, утверждённое Циркуляром 05/2024/TT-BXD; шкала цен на услуги по управлению и эксплуатации многоквартирных домов г. Хошимин, действующая с 21.10.2024; Постановление 141/2026/NĐ-CP (порог дохода от аренды — 1 млрд донгов в год); Циркуляр 18/2026/TT-BTC, заменяющий Циркуляр 40/2021/TT-BTC с 05.03.2026 · Обновлено 24 октября 2026 г.

Помимо процентов по кредиту, сдаваемая квартира обходится примерно в 0,8–1,3 % стоимости в год в приведённом ниже справочном примере. Основная часть этой суммы приходится не на плату за управление, а на месяцы без арендаторов, расходы на поиск новых арендаторов и замену мебели. В статье разобрана каждая статья расходов с указанием оснований, а затем всё сведено в таблицу денежного потока.

Быстрый ответ: сколько процентов в год

Допущения: двухкомнатная квартира 70 м² (чистая площадь) в многоквартирном доме с лифтом в Хошимине; цена — 4 млрд донгов; аренда — 11 млн донгов в месяц; доход ниже порога налогообложения. Это иллюстративные цифры, а не арендная ставка или плата конкретного проекта.

Сценарий	Расходы в год	% от стоимости квартиры	% от аренды при полной загрузке 12 месяцев
Лёгкий: плату за управление вносит арендатор, резерв на замену мебели не создаётся	около 30 млн донгов	около 0,8 %	около 23 %
Полный: владелец платит за управление весь год, создаёт резерв на замену мебели	около 51 млн донгов	около 1,3 %	около 39 %
Неблагоприятный: как «полный», но 3 месяца простоя	около 73 млн донгов	около 1,8 %	около 55 %

Детали по каждой статье — в примере расчёта в конце статьи.

Плата за управление и эксплуатацию: считается за м² чистой площади

• Кто платит: собственники и пользователи квартир вносят плату ежемесячно или периодически, в том числе за квартиры, которые приняты, но в которых никто не живёт и которые не сдаются (Положение об управлении и использовании многоквартирных домов, Циркуляр 05/2024/TT-BXD). В месяцы простоя владелец всё равно платит.
• Размер платы: определяется соглашением сторон по принципам статьи 151 Закона о жилье 2023. В Хошимине шкала цен, действующая с 21.10.2024, составляет 1 800–7 000 донгов/м² чистой площади в месяц для домов с лифтом и 600–3 500 донгов/м² для домов без лифта. Шкала применяется, когда стороны не договорились; фактические ставки в конкретном доме могут отличаться — запросите в управляющей компании опубликованный тариф дома.
• Не входит в плату за управление: страхование от пожара и взрыва; средства на обслуживание; парковка; электричество, вода, газ; телевидение, интернет; вознаграждение совета дома; индивидуальные услуги по каждой квартире; НДС (при наличии).
• Пример: 70 м² × 7 000 донгов = 490 000 донгов в месяц, около 5,9 млн донгов в год. В договоре аренды стоит чётко указать, какая сторона оплачивает управление и парковку — если платит арендатор, владелец несёт только месяцы простоя.

Фонд обслуживания 2 %: разовый взнос, а не ежегодный платёж

• Покупатель квартиры от девелопера вносит средства на обслуживание в размере 2 % стоимости квартиры, рассчитываемые отдельно от цены покупки и указанные в договоре купли-продажи (статья 152 Закона о жилье 2023). Для квартиры за 4 млрд донгов — около 80 млн донгов, обычно вносятся до получения квартиры.
• Эти средства используются только для обслуживания и замены общего имущества (лифты, насосы, генераторы, противопожарные системы и т. д.) по плану, утверждённому собранием жильцов. Поломки внутри квартиры — кондиционер, водонагреватель, собственные трубы — оплачивает владелец.
• Если средств не хватает на крупное обслуживание, собственники доплачивают пропорционально площади.
• Выкуп уже переданной квартиры: продавец внёс 2 % при первой покупке. Запросите копию квитанции / подтверждения об уплате средств на обслуживание до подписания, чтобы не платить повторно при регистрации жильцов.

Поэтому в таблице расчёта 2 % учитываются в первоначальном капитале, а не в годовых расходах.

Налоги и формальности для владельца сдаваемой квартиры

• Патентный налог заменён самостоятельным декларированием: Циркуляр 40/2021/TT-BTC (патентный налог, декларация 01/TTS) утратил силу с 05.03.2026 и заменён Циркуляром 18/2026/TT-BTC; физические лица, сдающие жильё, декларируют по форме 01/BĐS.
• Доход от аренды до 1 млрд донгов в год включительно (суммарно по всем объектам недвижимости одного лица): НДС и налог на доходы физических лиц с арендной деятельности не уплачиваются (Постановление 141/2026/NĐ-CP, действует с 01.01.2026) — но декларировать доход всё равно нужно: один раз не позднее 31.01 следующего года или два раза (31.07 и 31.01 следующего года), через eTax Mobile или портал dichvucong.gdt.gov.vn.
• Свыше 1 млрд донгов в год: по разъяснениям, которые приводят СМИ, НДС 5 % со всего дохода и налог на доходы физических лиц 5 % с суммы, превышающей 1 млрд донгов.
• Арендатор — организация: в договоре можно предусмотреть, что организация декларирует и уплачивает налог за арендодателя. Организации обычно нужны документы для учёта арендной платы — уточните в налоговом органе по месту учёта вопрос о счетах-фактурах до подписания.

Квартира, сдаваемая за 11 млн донгов в месяц, приносит около 132 млн донгов дохода в год — ниже порога, поэтому налоговые расходы в примере равны нулю, остаётся только декларирование. Подробные нормы: налоги и документы при сдаче квартиры в аренду.

Простои, ремонт, мебель, посредники

• Простои: промежутки между двумя договорами, время на уборку, ремонт, ожидание просмотров. Каждый месяц простоя — это полностью потерянная месячная арендная плата, при этом плату за управление всё равно нужно вносить. Закладывайте не менее 1 месяца в год; для только что переданной квартиры в проекте, где одновременно предлагается много квартир, срок стоит принять большим.
• Посредники / услуги по сдаче в аренду: оплачиваются при каждом новом арендаторе. В таблице расчёта принята сумма в размере 1 месячной арендной платы за каждый 12-месячный договор — фактические ставки указываются в договоре на услуги у каждой стороны.
• Ремонт и обслуживание внутри квартиры: чистка кондиционера, замена лампочек, смесителей, подкраска после каждого арендатора. Допущение — 8 млн донгов в год.
• Мебель: квартире, переданной с базовой отделкой, перед сдачей нужны кондиционер, водонагреватель, светильники, шторы, кровать и шкафы (стоимость отделки и обустройства). Первоначальные затраты — это первоначальный капитал; замену через несколько лет стоит накапливать понемногу каждый год. Допущение: мебель на 150 млн донгов, срок службы 10 лет → резерв 15 млн донгов в год.
• Страхование внутри квартиры (если приобретается): страхование общего имущества от пожара и взрыва оформляет дом; страхование имущества внутри квартиры — по желанию, в примере не учтено.

Пример расчёта: от арендной платы до чистого денежного потока

Допущения те же, что в начале: квартира 70 м², 4 млрд донгов, аренда 11 млн донгов в месяц, простой 1 месяц в год, владелец оплачивает управление по 7 000 донгов/м² в месяц весь год, комиссия посредника — 1 месячная арендная плата, ремонт 8 млн донгов в год, резерв на замену мебели 15 млн донгов в год, доход ниже порога налогообложения, без кредита.

Статья	Сумма в год
Аренда при полной загрузке 12 месяцев	132 млн донгов
Минус 1 месяц простоя	− 11 млн донгов
Плата за управление, оплачиваемая владельцем (70 м² × 7 000 донгов × 12)	− 5,9 млн донгов
Комиссия посредника (1 месячная арендная плата)	− 11 млн донгов
Ремонт и обслуживание внутри квартиры	− 8 млн донгов
Резерв на замену мебели	− 15 млн донгов
Налог с аренды (доход ниже 1 млрд донгов)	0 донгов
Итого расходов на содержание	около 51 млн донгов (около 1,3 % стоимости квартиры)
Чистый денежный поток до процентов по кредиту	около 81 млн донгов (около 6,8 млн донгов в месяц)
Чистая доходность к цене квартиры (81 ÷ 4 000)	около 2,0 %

Первоначальный капитал сверх цены квартиры (разово, в годовую таблицу не входит): фонд обслуживания 2 % — около 80 млн донгов при покупке от девелопера, регистрационный сбор 0,5 % — около 20 млн донгов, мебель — около 150 млн донгов.

При простое 3 месяца вместо 1 расходы возрастают примерно до 73 млн донгов, а чистый денежный поток снижается примерно до 59 млн донгов в год. При покупке на заёмные средства из чистого денежного потока нужно дополнительно вычесть проценты — см. безопасное кредитное плечо и валовая и чистая доходность аренды. Чтобы подставить цифры своей квартиры: калькулятор дохода от аренды.

Плата за управление в некоторых проектах, по которым консультирует HPR

У HPR нет официально опубликованного тарифа на управление по перечисленным ниже проектам, поэтому цифры в статью не включены. Когда Вы интересуетесь конкретной квартирой, специалист HPR запрашивает в управляющей компании действующий тариф.

• The Marq (район Тан Динь, бывший 1-й район): эксплуатацией управляет Savills; плата за управление публично не раскрыта.
• Leman Luxury (район Суан Хоа): публичной информации о плате за управление нет — уточните, включена ли плата за управление в арендную ставку.
• Vista Verde (район Кат Лай): публичной информации о плате за управление и действующей эксплуатирующей организации нет.
• Habitat (район Бинь Хоа — Тхуанан, бывшая провинция Биньзыонг): в цену продажи не входит фонд обслуживания 2 %, он вносится до получения квартиры; квартира передаётся с базовой отделкой, поэтому перед сдачей стоит заложить расходы на мебель; документов о плате за управление на 3-м этапе нет.

Статья носит справочный характер и не заменяет юридическую, финансовую или налоговую консультацию по конкретному случаю. Цифры в примере — иллюстративные допущения.

1. Запросите в управляющей компании действующий тариф на управление (донгов/м² чистой площади в месяц) и стоимость парковки; умножьте на чистую площадь по договору.
2. Проверьте, внесены ли средства на обслуживание 2 % (при покупке от девелопера — указаны в договоре; при выкупе — запросите квитанцию у продавца).
3. Берите арендную ставку из реальных договоров аренды в том же проекте, для того же типа квартиры, а не из цен в объявлениях.
4. Оцените число месяцев простоя в год (не менее 1 месяца) и комиссию посредника / услуг при каждом новом арендаторе.
5. Добавьте ремонт в квартире и резерв на замену мебели (стоимость мебели ÷ срок службы в годах).
6. Сложите общий доход от аренды по всем квартирам на Ваше имя, чтобы понять, превышает ли он 1 млрд донгов в год; подавайте форму 01/BĐS вовремя, даже если налог пока платить не нужно.
7. Общие годовые расходы ÷ стоимость квартиры = доля расходов на содержание; пересчитайте с 3 месяцами простоя, чтобы увидеть неблагоприятный сценарий.
8. При покупке на заёмные средства сравните чистый ежемесячный денежный поток с платежом по кредиту по ставке после льготного периода.

• Pháp Luật TP.HCM (Tuổi Trẻ) — Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư ở TP.HCM tăng ra sao?, 26.10.2024 (шкала цен Народного комитета г. Хошимин, действует с 21.10.2024: с лифтом 1 800–7 000 донгов/м² чистой площади в месяц, без лифта 600–3 500 донгов; статьи, не входящие в шкалу).
• LuatVietnam — Quyết định 86/2024/QĐ-UBND TP.HCM khung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư, открыто 24.10.2026.
• Thư viện Pháp luật — Việc đóng kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư được thực hiện như thế nào?, открыто 24.10.2026 (статья 30 Положения об управлении и использовании многоквартирных домов, Циркуляр 05/2024/TT-BXD; статья 151 Закона о жилье 2023).
• Thư viện Pháp luật — Người mua căn hộ chung cư có bắt buộc phải đóng phí bảo trì chung cư không?, открыто 24.10.2026 (статьи 152, 155 Закона о жилье № 27/2023/QH15).
• Thư viện Pháp luật — Chính thức Thông tư 40/2021/TT-BTC về thuế hết hiệu lực từ 05/03/2026, открыто 24.10.2026 (Циркуляр 18/2026/TT-BTC от 05.03.2026).
• Thời báo Tài chính Việt Nam (Министерство финансов) — Doanh thu cho thuê bất động sản dưới 1 tỷ đồng/năm, cá nhân không phải nộp thuế, 12.06.2026 (Постановление 141/2026/NĐ-CP, Циркуляр 50/2026/TT-BTC, форма 01/BĐS).
• Tạp chí Luật sư Việt Nam — Một số chính sách thuế mới cần lưu ý đối với hộ, cá nhân cho thuê bất động sản, 13.05.2026 (декларирование и уплата за арендодателя, когда арендатор — организация; период декларирования, место подачи).