出租公寓每年的持有成本：管理费、维修、税费

依据：第 27/2023/QH15 号《住房法》（第 151 条运营管理服务价格、第 152 条 2% 维修经费）；第 05/2024/TT-BXD 号通知附发的《公寓管理使用规定》；胡志明市公寓运营管理服务价格框架（自 2024年10月21日起适用）；第 141/2026/NĐ-CP 号议定（出租收入门槛每年 10 亿越南盾）；自 2026年3月5日起取代第 40/2021/TT-BTC 号通知的第 18/2026/TT-BTC 号通知 · 更新于 2026年10月24日。

除贷款利息外，在下面的参考示例中，一套出租公寓每年约需花费房屋价值的 0.8–1.3%。其中大部分不是管理费，而是没有租客的月份、寻找新租客的费用以及更换家具的钱。本文逐项拆解，注明依据，再汇总为现金流表。

快速回答：每年占百分之几

假设：胡志明市带电梯公寓中 70 ㎡（套内面积）的两居室；价格 40 亿越南盾；月租 1,100 万越南盾；收入低于纳税门槛。这是示意数字，并非某个具体项目的租金或费用。

情景	每年成本	占房屋价值 %	占满租 12 个月租金 %
轻：租客承担管理费，未计提家具更换基金	约 3,000 万越南盾	约 0.8%	约 23%
完整：房东全年承担管理费，并计提家具更换基金	约 5,100 万越南盾	约 1.3%	约 39%
差：同“完整”，但空置 3 个月	约 7,300 万越南盾	约 1.8%	约 55%

各项明细见文末的示例测算表。

运营管理费：按套内面积 ㎡ 计算

• **谁来缴：**公寓的所有权人和使用人按月或按期缴纳，包括已收房但尚未入住、尚未出租的房屋（《公寓管理使用规定》，第 05/2024/TT-BXD 号通知）。房屋空置的月份，房东仍须缴纳。
• 费用标准：由各方依据 2023 年《住房法》第 151 条的原则约定。在胡志明市，自 2024年10月21日起适用的价格框架为：带电梯的公寓每月每 ㎡ 套内面积 1,800–7,000 越南盾，无电梯的公寓为 600–3,500 越南盾/㎡。该框架在各方未能达成约定时使用；各楼栋实际收取的标准可能不同——请向物业管理处索取该楼栋公布的收费表。
• **不含在管理费内：**火灾、爆炸保险；维修经费；停车费；水电燃气费；有线电视、网络；业主委员会酬劳；各户的专项服务；增值税（如有）。
• **示例：**70 ㎡ × 7,000 越南盾 = 每月 490,000 越南盾，约每年 590 万越南盾。租赁合同宜写明由哪一方支付管理费、停车费——若由租客支付，房东只需承担空置月份。

2% 维修基金：一次性缴纳，不是年费

• 向开发商购买公寓的买家须缴纳相当于公寓价值 2% 的维修经费，与购房款分开计算，并写入买卖合同（2023 年《住房法》第 152 条）。40 亿越南盾的公寓 → 约 8,000 万越南盾，通常在收房前缴纳。
• 该基金仅用于维修、更换共有部分（电梯、水泵、发电机、消防系统等），依据公寓住户大会通过的计划。户内的损坏——空调、热水器、专用管道——由房东自行承担。
• 当基金不足以支付一次大型维修时，各所有权人按面积比例追加出资。
• **购买已交付的二手公寓：**卖方在首次购买时已缴纳 2%。签约前请索取已缴纳维修经费的收据 / 确认书副本，以免登记入住时被要求重复缴纳。

因此，在测算表中，2% 计入初始资金，不计入年度成本。

出租房东的税费与手续

• **定额税已改为自行申报：**第 40/2021/TT-BTC 号通知（定额税、01/TTS 申报表）自 2026年3月5日起失效，由第 18/2026/TT-BTC 号通知取代；个人出租房屋按 01/BĐS 表申报。
• 出租收入每年 10 亿越南盾及以下（同一人名下所有房产合计）：出租活动无需缴纳增值税、个人所得税（第 141/2026/NĐ-CP 号议定，自 2026年1月1日起适用）——但仍须申报收入，可于次年 1月31日前申报一次，或分两次申报（7月31日和次年 1月31日），通过 eTax Mobile 或 dichvucong.gdt.gov.vn 门户办理。
• **超过每年 10 亿越南盾：**按媒体引述的现行指引，对全部收入缴纳 5% 增值税，对超出 10 亿越南盾的部分缴纳 5% 个人所得税。
• **租客为企业：**合同可约定由企业代为申报、代为缴纳。企业通常需要凭证来核算租金——签约前请向主管税务机关咨询发票事宜。

月租 1,100 万越南盾的出租房，年收入约 1.32 亿越南盾——低于门槛，因此示例中的税费为 0，仅需办理申报。详细规定：出租公寓的税费与文件。

空置月、维修、家具、中介

• **空置月：**两份合同之间的间隔、打扫、维修、等待看房的时间。每个空置月损失整整一个月租金，且仍须缴纳管理费。建议每年至少按 1 个月估算；项目内新交付、多套房源同时出租的情况，应估算更长。
• **中介 / 租赁服务：**每次有新租客时支付。测算表假设每份 12 个月合同为 1 个月租金——实际费用以各方服务合同为准。
• **户内维修、保养：**清洗空调、更换灯泡、水龙头，每批租客之后补漆。假设每年 800 万越南盾。
• **家具：**以基础精装交付的房屋，出租前还需添置空调、热水器、灯具、窗帘、床柜（装修费用）。首次购置费用属于初始资金；数年后的更换费用宜逐年计提。假设家具 1.5 亿越南盾使用 10 年 → 每年计提 1,500 万越南盾。
• **户内保险（如购买）：**共有部分的火灾、爆炸保险由楼栋购买；户内财产保险为可选项，示例中未计入。

示例测算表：从租金到净现金流

假设同第一部分：70 ㎡、40 亿越南盾、月租 1,100 万越南盾，每年空置 1 个月，房东全年承担管理费 7,000 越南盾/㎡/月，中介费 1 个月租金，维修每年 800 万越南盾，计提家具更换基金每年 1,500 万越南盾，收入低于纳税门槛，不贷款。

项目	每年金额
12 个月满租的租金	1.32 亿越南盾
扣除空置 1 个月	− 1,100 万越南盾
房东支付的管理费（70 ㎡ × 7,000 越南盾 × 12）	− 590 万越南盾
中介费（1 个月租金）	− 1,100 万越南盾
户内维修、保养	− 800 万越南盾
计提家具更换基金	− 1,500 万越南盾
出租税（收入低于 10 亿越南盾）	0 越南盾
持有成本合计	约 5,100 万越南盾（约占房屋价值的 1.3%）
扣除贷款利息前的净现金流	约 8,100 万越南盾（约每月 680 万越南盾）
占房价的净收益率（81 ÷ 4,000）	约 2.0%

房价之外的初始资金（一次性，不计入年度表）：向开发商购买时的 2% 维修基金约 8,000 万越南盾，0.5% 登记费约 2,000 万越南盾，家具约 1.5 亿越南盾。

若空置 3 个月而非 1 个月，成本升至约 7,300 万越南盾，净现金流降为每年约 5,900 万越南盾。若用贷款购房，则再用净现金流扣除利息——参见安全使用银行贷款杠杆和租金总收益率与净收益率。想替换为您自己房屋的数字：租金收入测算工具。

HPR 正在咨询的部分项目的管理费

HPR 尚无下列项目正式公布的管理费收费表，因此文中暂不写数字。当您询问具体房源时，HPR 专员会向物业管理处索取现行收费表。

• The Marq（Tân Định 坊，原第一郡）：由 Savills 运营管理；管理费尚未公开。
• Leman Luxury（Xuân Hòa 坊）：暂无管理费的公开信息——请询问租金是否已含管理费。
• Vista Verde（Cát Lái 坊）：暂无管理费及目前运营单位的公开信息。
• Habitat（Bình Hòa 坊 — Thuận An，原平阳省）：售价不含 2% 维修费，收房前缴纳；以基础精装交付的房屋，出租前应另计家具；第 3 期的管理费暂无资料。

本文仅供参考，不能替代针对具体情况的法律 / 财务 / 税务咨询。示例中的数字为示意性假设。

1. 向物业管理处索取现行管理费收费表（越南盾/㎡ 套内面积/月）及停车费；乘以合同上的套内面积。
2. 核查 2% 维修经费是否已缴纳（向开发商购买：写在合同中；二手购买：向卖方索取收据）。
3. 租金取自同一项目、同类户型的实际租赁合同——不要用挂牌信息上的报价。
4. 估算每年的空置月数（至少 1 个月）以及每次新租客的中介 / 服务费。
5. 加上户内维修及家具更换计提（家具费用 ÷ 使用年数）。
6. 汇总您名下所有房屋的出租总收入，判断是否超过每年 10 亿越南盾；即使无需缴税，也要按时提交 01/BĐS 表。
7. 年度总成本 ÷ 房屋价值 = 持有成本率；再按空置 3 个月重算一次，查看最差情景。
8. 用贷款购房：将每月净现金流与优惠期结束后利率下的还款额对比。

• Pháp Luật TP.HCM (Tuổi Trẻ) — Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư ở TP.HCM tăng ra sao?，2024年10月26日（胡志明市人民委员会价格框架，自 2024年10月21日起适用：带电梯 1,800–7,000 越南盾/㎡ 套内面积/月，无电梯 600–3,500 越南盾；框架外不计的项目）。
• LuatVietnam — Quyết định 86/2024/QĐ-UBND TP.HCM khung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư，查阅于 2026年10月24日。
• Thư viện Pháp luật — Việc đóng kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư được thực hiện như thế nào?，查阅于 2026年10月24日（《公寓管理使用规定》第 30 条，第 05/2024/TT-BXD 号通知；2023 年《住房法》第 151 条）。
• Thư viện Pháp luật — Người mua căn hộ chung cư có bắt buộc phải đóng phí bảo trì chung cư không?，查阅于 2026年10月24日（第 27/2023/QH15 号《住房法》第 152、155 条）。
• Thư viện Pháp luật — Chính thức Thông tư 40/2021/TT-BTC về thuế hết hiệu lực từ 05/03/2026，查阅于 2026年10月24日（2026年3月5日第 18/2026/TT-BTC 号通知）。
• Thời báo Tài chính Việt Nam (Bộ Tài chính) — Doanh thu cho thuê bất động sản dưới 1 tỷ đồng/năm, cá nhân không phải nộp thuế，2026年6月12日（第 141/2026/NĐ-CP 号议定、第 50/2026/TT-BTC 号通知、01/BĐS 表）。
• Tạp chí Luật sư Việt Nam — Một số chính sách thuế mới cần lưu ý đối với hộ, cá nhân cho thuê bất động sản，2026年5月13日（租方为组织时的代为申报、代为缴纳；申报期限、缴纳地点）。