Chi phí nắm giữ căn hộ cho thuê mỗi năm: phí quản lý, bảo trì, thuế

Căn cứ: Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 (Điều 151 giá dịch vụ quản lý vận hành, Điều 152 kinh phí bảo trì 2%); Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm Thông tư 05/2024/TT-BXD; khung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư TP.HCM áp dụng từ 21/10/2024; Nghị định 141/2026/NĐ-CP (ngưỡng doanh thu cho thuê 1 tỷ đồng/năm); Thông tư 18/2026/TT-BTC thay Thông tư 40/2021/TT-BTC từ 05/03/2026 · Cập nhật 24/10/2026.

Ngoài tiền lãi vay, một căn hộ cho thuê mỗi năm tốn khoảng 0,8–1,3% giá trị căn trong ví dụ tham khảo dưới đây. Phần lớn số này không nằm ở phí quản lý mà ở những tháng không có khách, phí tìm khách mới và tiền thay đồ đạc. Bài này tách từng khoản, ghi căn cứ, rồi gộp lại thành bảng dòng tiền.

Câu trả lời nhanh: bao nhiêu phần trăm mỗi năm

Giả định: căn 2 phòng ngủ 70 m² thông thủy ở chung cư có thang máy tại TP.HCM; giá 4 tỷ đồng; cho thuê 11 triệu đồng/tháng; doanh thu dưới ngưỡng chịu thuế. Đây là số minh họa, không phải giá thuê hay phí của một dự án cụ thể.

Kịch bản	Chi phí / năm	% giá trị căn	% tiền thuê kín 12 tháng
Nhẹ: người thuê trả phí quản lý, chưa trích quỹ thay nội thất	khoảng 30 triệu đồng	khoảng 0,8%	khoảng 23%
Đầy đủ: chủ nhà trả phí quản lý cả năm, trích quỹ thay nội thất	khoảng 51 triệu đồng	khoảng 1,3%	khoảng 39%
Xấu: như "đầy đủ" nhưng trống 3 tháng	khoảng 73 triệu đồng	khoảng 1,8%	khoảng 55%

Chi tiết từng khoản nằm ở bảng tính mẫu cuối bài.

Phí quản lý vận hành: tính theo m² thông thủy

• Ai đóng: chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư đóng hằng tháng hoặc theo định kỳ, kể cả căn đã nhận bàn giao nhưng chưa ở, chưa cho thuê (Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư, Thông tư 05/2024/TT-BXD). Tháng căn trống, chủ nhà vẫn trả.
• Mức phí: do các bên thỏa thuận theo nguyên tắc của Điều 151 Luật Nhà ở 2023. Tại TP.HCM, khung giá áp dụng từ 21/10/2024 là 1.800–7.000 đồng/m² thông thủy/tháng với chung cư có thang máy và 600–3.500 đồng/m² với chung cư không có thang máy. Khung này dùng khi các bên chưa thỏa thuận được; mức đang thu ở từng tòa nhà có thể khác — hỏi ban quản lý bảng phí công bố của tòa nhà.
• Không nằm trong phí quản lý: bảo hiểm cháy, nổ; kinh phí bảo trì; giữ xe; điện, nước, gas; truyền hình, internet; thù lao Ban quản trị; dịch vụ riêng của từng căn; thuế GTGT (nếu có).
• Ví dụ: 70 m² × 7.000 đồng = 490.000 đồng/tháng, khoảng 5,9 triệu đồng/năm. Hợp đồng thuê nên ghi rõ bên nào trả phí quản lý, phí gửi xe — người thuê trả thì chủ nhà chỉ gánh những tháng trống.

Quỹ bảo trì 2%: khoản đóng một lần, không phải phí hằng năm

• Người mua căn hộ từ chủ đầu tư đóng kinh phí bảo trì bằng 2% giá trị căn hộ, tính riêng với tiền mua và ghi trong hợp đồng mua bán (Điều 152 Luật Nhà ở 2023). Căn 4 tỷ đồng → khoảng 80 triệu đồng, thường đóng trước khi nhận nhà.
• Quỹ này chỉ dùng để bảo trì, thay thế phần sở hữu chung (thang máy, máy bơm, máy phát, hệ thống phòng cháy…) theo kế hoạch Hội nghị nhà chung cư thông qua. Hỏng hóc bên trong căn — máy lạnh, máy nước nóng, đường ống riêng — chủ nhà tự trả.
• Khi quỹ không đủ cho một lần bảo trì lớn, các chủ sở hữu góp thêm theo phần diện tích.
• Mua lại căn đã bàn giao: người bán đã đóng 2% từ lần mua đầu. Xin bản sao biên lai / xác nhận đã nộp kinh phí bảo trì trước khi ký, để không phải đóng lại khi đăng ký cư dân.

Vì vậy, trong bảng tính, 2% được tính vào vốn ban đầu, không tính vào chi phí năm.

Thuế và thủ tục của chủ nhà cho thuê

• Thuế khoán đã thay bằng tự khai: Thông tư 40/2021/TT-BTC (thuế khoán, tờ khai 01/TTS) hết hiệu lực từ 05/03/2026, thay bằng Thông tư 18/2026/TT-BTC; cá nhân cho thuê nhà khai theo Mẫu 01/BĐS.
• Doanh thu cho thuê từ 1 tỷ đồng/năm trở xuống (tổng mọi bất động sản của cùng một người): không nộp thuế GTGT, thuế TNCN cho hoạt động cho thuê (Nghị định 141/2026/NĐ-CP, áp dụng từ 01/01/2026) — nhưng vẫn phải khai doanh thu, một lần chậm nhất 31/01 năm sau hoặc hai lần (31/07 và 31/01 năm sau), qua eTax Mobile hoặc cổng dichvucong.gdt.gov.vn.
• Vượt 1 tỷ đồng/năm: theo hướng dẫn đang được báo chí dẫn, thuế GTGT 5% trên toàn bộ doanh thu và thuế TNCN 5% trên phần vượt 1 tỷ đồng.
• Khách thuê là doanh nghiệp: hợp đồng có thể thỏa thuận để doanh nghiệp khai thay, nộp thay. Doanh nghiệp thường cần chứng từ để hạch toán tiền thuê — hỏi cơ quan thuế quản lý về hóa đơn trước khi ký.

Căn cho thuê 11 triệu đồng/tháng có doanh thu khoảng 132 triệu đồng/năm — dưới ngưỡng, nên chi phí thuế trong ví dụ bằng 0, chỉ tốn công khai. Quy định chi tiết: thuế, giấy tờ khi cho thuê căn hộ.

Tháng trống, sửa chữa, nội thất, môi giới

• Tháng trống: khoảng giữa hai hợp đồng, thời gian dọn dẹp, sửa chữa, chờ khách xem. Mỗi tháng trống mất trọn một tháng tiền thuê và vẫn phải trả phí quản lý. Nên tính ít nhất 1 tháng/năm; căn mới bàn giao trong dự án có nhiều căn cùng chào thuê nên tính dài hơn.
• Môi giới / dịch vụ cho thuê: trả mỗi lần có khách mới. Bảng tính giả định bằng 1 tháng tiền thuê cho mỗi hợp đồng 12 tháng — mức phí thực tế ghi trong hợp đồng dịch vụ của từng bên.
• Sửa chữa, bảo dưỡng trong căn: vệ sinh máy lạnh, thay bóng đèn, vòi nước, sơn dặm sau mỗi lượt khách. Giả định 8 triệu đồng/năm.
• Nội thất: căn bàn giao hoàn thiện cơ bản cần thêm máy lạnh, máy nước nóng, đèn, rèm, giường tủ trước khi cho thuê (chi phí hoàn thiện nội thất). Tiền mua lần đầu là vốn ban đầu; tiền thay mới sau vài năm nên trích dần mỗi năm. Giả định nội thất 150 triệu đồng dùng 10 năm → trích 15 triệu đồng/năm.
• Bảo hiểm trong căn (nếu mua): bảo hiểm cháy, nổ phần sở hữu chung do tòa nhà mua; bảo hiểm tài sản bên trong căn là tùy chọn, chưa tính trong ví dụ.

Bảng tính mẫu: từ tiền thuê đến dòng tiền ròng

Giả định như mục đầu: căn 70 m², 4 tỷ đồng, thuê 11 triệu đồng/tháng, trống 1 tháng/năm, chủ nhà trả phí quản lý 7.000 đồng/m²/tháng cả năm, phí môi giới 1 tháng tiền thuê, sửa chữa 8 triệu đồng/năm, trích thay nội thất 15 triệu đồng/năm, doanh thu dưới ngưỡng chịu thuế, không vay.

Khoản	Số tiền / năm
Tiền thuê nếu kín 12 tháng	132 triệu đồng
Trừ 1 tháng trống	− 11 triệu đồng
Phí quản lý chủ nhà trả (70 m² × 7.000 đồng × 12)	− 5,9 triệu đồng
Phí môi giới (1 tháng tiền thuê)	− 11 triệu đồng
Sửa chữa, bảo dưỡng trong căn	− 8 triệu đồng
Trích quỹ thay nội thất	− 15 triệu đồng
Thuế cho thuê (doanh thu dưới 1 tỷ đồng)	0 đồng
Tổng chi phí nắm giữ	khoảng 51 triệu đồng (khoảng 1,3% giá trị căn)
Dòng tiền ròng trước lãi vay	khoảng 81 triệu đồng (khoảng 6,8 triệu đồng/tháng)
Lợi suất ròng trên giá căn (81 ÷ 4.000)	khoảng 2,0%

Vốn ban đầu ngoài giá căn (một lần, không tính vào bảng năm): quỹ bảo trì 2% khoảng 80 triệu đồng nếu mua từ chủ đầu tư, lệ phí trước bạ 0,5% khoảng 20 triệu đồng, nội thất khoảng 150 triệu đồng.

Trống 3 tháng thay vì 1 tháng thì chi phí lên khoảng 73 triệu đồng và dòng tiền ròng còn khoảng 59 triệu đồng/năm. Mua bằng vốn vay thì lấy dòng tiền ròng trừ tiếp tiền lãi — xem đòn bẩy vay ngân hàng an toàn và lợi suất cho thuê tổng và ròng. Muốn thay số của căn mình: công cụ tính thu nhập cho thuê.

Phí quản lý tại một số dự án HPR đang tư vấn

HPR chưa có bảng phí quản lý công bố chính thức của các dự án dưới đây, nên chưa đưa số vào bài. Khi bạn hỏi căn cụ thể, chuyên viên HPR xin ban quản lý bảng phí đang thu.

• The Marq (phường Tân Định, Quận 1 cũ): Savills quản lý vận hành; phí quản lý chưa công bố công khai.
• Leman Luxury (phường Xuân Hòa): chưa có thông tin công khai về phí quản lý — hỏi giá thuê đã gồm phí quản lý chưa.
• Vista Verde (phường Cát Lái): chưa có thông tin công khai về phí quản lý và đơn vị vận hành hiện nay.
• Habitat (phường Bình Hòa — Thuận An, Bình Dương cũ): giá bán chưa gồm phí bảo trì 2%, đóng trước khi nhận nhà; căn bàn giao hoàn thiện cơ bản nên tính thêm nội thất trước khi cho thuê; phí quản lý giai đoạn 3 chưa có tài liệu.

Bài viết mang tính tham khảo, không thay thế tư vấn pháp lý / tài chính / thuế cho từng trường hợp cụ thể. Số liệu trong ví dụ là giả định minh họa.

1. Xin ban quản lý bảng phí quản lý đang thu (đồng/m² thông thủy/tháng), phí gửi xe; nhân với diện tích thông thủy trên hợp đồng.
2. Kiểm tra kinh phí bảo trì 2% đã nộp chưa (mua từ chủ đầu tư: ghi trong hợp đồng; mua lại: xin biên lai của người bán).
3. Lấy giá thuê từ hợp đồng thuê thực tế cùng dự án, cùng loại căn — không dùng giá chào trên tin rao.
4. Dự tính số tháng trống mỗi năm (ít nhất 1 tháng) và phí môi giới / dịch vụ mỗi lần có khách mới.
5. Cộng sửa chữa trong căn và khoản trích thay nội thất (tiền nội thất ÷ số năm dùng).
6. Cộng tổng doanh thu cho thuê mọi căn bạn đứng tên để biết có vượt 1 tỷ đồng/năm không; khai Mẫu 01/BĐS đúng hạn kể cả khi chưa phải nộp thuế.
7. Tổng chi phí năm ÷ giá trị căn = tỷ lệ chi phí nắm giữ; chạy lại với 3 tháng trống để xem kịch bản xấu.
8. Mua bằng vốn vay: so dòng tiền ròng hằng tháng với khoản trả nợ ở mức lãi sau ưu đãi.

• Pháp Luật TP.HCM (Tuổi Trẻ) — Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư ở TP.HCM tăng ra sao?, 26/10/2024 (khung giá UBND TP.HCM áp dụng từ 21/10/2024: có thang máy 1.800–7.000 đồng/m² thông thủy/tháng, không thang máy 600–3.500 đồng; các khoản không tính trong khung).
• LuatVietnam — Quyết định 86/2024/QĐ-UBND TP.HCM khung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư, truy cập 24/10/2026.
• Thư viện Pháp luật — Việc đóng kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư được thực hiện như thế nào?, truy cập 24/10/2026 (Điều 30 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư, Thông tư 05/2024/TT-BXD; Điều 151 Luật Nhà ở 2023).
• Thư viện Pháp luật — Người mua căn hộ chung cư có bắt buộc phải đóng phí bảo trì chung cư không?, truy cập 24/10/2026 (Điều 152, 155 Luật Nhà ở số 27/2023/QH15).
• Thư viện Pháp luật — Chính thức Thông tư 40/2021/TT-BTC về thuế hết hiệu lực từ 05/03/2026, truy cập 24/10/2026 (Thông tư 18/2026/TT-BTC ngày 05/03/2026).
• Thời báo Tài chính Việt Nam (Bộ Tài chính) — Doanh thu cho thuê bất động sản dưới 1 tỷ đồng/năm, cá nhân không phải nộp thuế, 12/06/2026 (Nghị định 141/2026/NĐ-CP, Thông tư 50/2026/TT-BTC, Mẫu 01/BĐS).
• Tạp chí Luật sư Việt Nam — Một số chính sách thuế mới cần lưu ý đối với hộ, cá nhân cho thuê bất động sản, 13/05/2026 (khai thay, nộp thay khi bên thuê là tổ chức; kỳ khai, nơi nộp).