아파트 리모델링과 수리: 직접 해도 되는 일과 허가가 필요한 일

언론과 소식 사이트의 법률 글(출처는 글 하단)을 종합한 것이며 법률 자문이 아닙니다. 법령이 개정되었을 수 있으므로 원문과 대조하거나 관할 기관에 문의하십시오. 2026년 10월 24일 업데이트.

아파트는 전유 부분이지만 공용 내력 구조와 기술 설비가 있는 건물 안에 있습니다. 그래서 집 안 수리에도 제한이 있습니다. 이 글은 직접 해도 되는 일, 허가가 필요한 일, 시공업자를 부르기 전에 확인할 단계를 구분하는 데 도움을 줍니다.

1. 수리 유형 분류

작업	수준	비고
벽 도장, 조명 교체, 위생기구 교체	보통 직접 가능	공용 부분을 손상하지 않고 다른 세대에 영향을 주지 않을 것
바닥 재시공, 가구 교체, 수납장 제작	보통 직접 가능	공사 시간, 건물 규정 준수
세대 내 급수·전기 배관 교체	신중 필요	공용 부분과 관련될 수 있으므로 관리사무소에 문의
벽 타공, 문 추가, 화장실 위치 이동	허가가 필요할 수 있음	전유 부분 설계나 구조에 영향을 주는 경우
내력벽 철거, 기둥·보·슬래브 변경	허가 필수	엄격히 제한됨
증축, 공용 부분 침범, 용도 변경	임의로 불가	금지 행위

이 표는 이해를 돕기 위한 것이며, 구체적인 사안은 관리사무소와 관할 기관이 판단합니다.

2. 확인한 법적 근거

• 2023년 주택법 제3조 제5항: LuatVietnam에 따르면 법은 소유자의 동의 없이 주택을 임의로 변경하거나 증축하는 것을 금지하며, 아파트 리모델링은 주택법, 건설법, 그리고 법령이 요구하는 경우 프로젝트에 따라야 합니다.
• 여러 글이 인용하는 이전 규정: 아파트 소유자는 내력 구조나 전유 부분의 설계를 임의로 변경할 수 없으며, 공용 부분을 손상하지 않고 구조를 변형·손상하지 않는 한 파손된 전유 부분을 직접 수리·교체할 수 있습니다(Luật Hùng Phúc, 2014년 주택법과 통첩 28/2016/TT-BXD 인용). 법이 대체되었으므로 적용 전에 2023년 주택법의 해당 조항과 대조해야 합니다.
• 통첩 05/2024/TT-BXD: LuatVietnam에 따르면 공용 부분과 관련된 바닥, 화장실 누수는 유지보수 팀이 처리하도록 협조해야 하며, 수리 후에는 원상 복구하고 타인의 재산에 손해를 끼쳤다면 배상해야 합니다.

3. 허가가 필요할 때: 서류와 기한

LuatVietnam에 따르면 허가 신청 서류는 다음과 같습니다.

1. 서식에 따른 허가 신청서.
2. 소유권 또는 사용권 증명 서류.
3. 수리 전 세대와 인접 구역의 현황 도면과 사진.
4. 수리 설계 서류.

2부를 제출합니다. 이 글에 따르면 기관은 서류 심사에 7일이 있고 현장 점검 및 1회 보완 요청이 가능하며, 의견 조회를 받은 기관은 12일 안에 회신하고, 허가 기관은 유효한 서류를 모두 받은 뒤 15일 이내에 결정합니다. 허가 기관은 공사 등급에 따라 다릅니다(글에 따르면 3·4급 공사는 보통 군급 인민위원회이며, 나머지는 지방에 확인이 필요합니다).

4. 시공 전에 관리사무소에 물을 사항

법령 외에도 건물마다 별도의 규정이 있습니다. 보통 다음을 물어봐야 합니다.

• 공사 신고를 해야 하는지, 보증금을 내야 하는지?
• 공사 시간, 휴무일, 자재 운반 방법, 엘리베이터 사용.
• 외벽 면에 문, 유리, 에어컨 설치가 허용되는지(건물 외관은 흔히 제한됨).
• 수리하면 시행사 하자 보증에 영향이 있는지.

5. 자주 하는 실수

• 화장실 바닥을 뜯어 배관 이동: 방수와 공용 부분에 영향을 줄 수 있으니 충분히 알아보십시오(주택 방수).
• 방을 넓히려고 벽 철거: 내력벽인가 칸막이인가? 건물의 구조 도면이 있어야 합니다.
• 건물 소방 규정에 맞지 않는 가스레인지, 온수기 추가 설치: 관리사무소에 문의하십시오.
• 발코니 확장, 발코니 덧대기, 외벽 면 철창 설치: 증축과 외관 변경 행위에 해당합니다.

6. 수리 전 체크리스트

1. 매매계약서, 건물 규정과 현황 도면을 읽습니다.
2. 관리사무소나 시행사에서 세대의 구조 및 기술 설비 도면(배관, 전기)을 받습니다.
3. 작업을 경미, 보통, 대규모로 나눠 나열합니다.
4. 항목마다 누구에게 허가를 받아야 하는지 가능하면 서면으로 문의합니다.
5. 아파트 경험이 있는 시공업자를 고르고, 원상 복구와 배상 책임을 계약서에 적습니다.
6. 수리 전과 후에 사진을 찍습니다.

7. 골조 인도 세대를 구매한다면

계약서에 서명하기 전에 위 경계를 이해하십시오(골조 인도 vs 마감 인도). 참고 비용은 인테리어 마감 비용 글에 있습니다.

유의: 내력 구조와 공용 부분을 임의로 변경하지 마십시오. 의심스러울 때는 시공 전에 관리사무소와 지방 건설 관리 기관에 문의하십시오.

• LuatVietnam — Sửa chữa nhà chung cư có phải xin phép không? (2023년 주택법 제3조 제5항, 통첩 05/2024/TT-BXD 인용; 서류, 허가 기한; 게시일 미표시), 2026년 10월 24일 열람.
• Luật Hùng Phúc — Các trường hợp sửa chữa nhà chung cư không phải xin phép (2014년 주택법과 통첩 28/2016/TT-BXD 인용; 게시일 미표기; 규정이 바뀌었을 수 있음), 2026년 10월 24일 열람.
• 위 글은 소식 사이트 / 법률 사무소의 종합 글이며 국가 포털의 원문 법령이 아닙니다.