公寓改造、维修：可以自行施工的事项与必须申请许可的事项

本文综合报刊和资讯网站上的法律文章（来源见文末），不构成法律意见。法律文件可能已经修订；请对照原文或咨询有权限的机关。更新于 2026年10月24日。

公寓属于专有部分，但位于一栋拥有共用承重结构和技术系统的楼内。因此，室内维修同样受到限制。本文帮助您分清哪些可以自己做、哪些必须申请许可，以及在请师傅之前应询问的几个步骤。

1. 维修事项分类

事项	程度	备注
重新粉刷墙面、更换灯具、更换卫浴设备	通常可自行施工	不损坏共用部分，不影响他户
重铺地面、更换家具、定制柜子	通常可自行施工	遵守施工时间和楼栋规定
更换户内给水、电气管线	需谨慎	可能涉及共用部分；请询问物业管理处
凿墙、增开门洞、移动卫生间位置	可能需要申请许可	若影响专有部分设计或结构
拆除承重墙、改动柱、梁、楼板	必须申请许可	受到严格限制
私自扩建、侵占共用部分、改变用途	不得擅自进行	属禁止行为

此表仅帮助建立概念；具体情况由物业管理处和主管机关认定。

2. 已查阅到的法律依据

• 2023 年《住房法》第 3 条第 5 款： 据 LuatVietnam，法律禁止在未经所有人同意的情况下擅自改动、扩建住房；公寓的改造必须遵守《住房法》、《建设法》，以及法律要求时按项目执行。
• 多篇文章引用的旧规定： 公寓业主不得擅自改变承重结构或专有部分的设计；专有部分损坏时可自行维修、更换，前提是不损坏共有部分、不使结构变形或受损（Luật Hùng Phúc 引用 2014 年《住房法》和第 28/2016/TT-BXD 号通知）。由于该法已被取代，您在适用前需要对照 2023 年《住房法》的相应条款。
• 第 05/2024/TT-BXD 号通知： 据 LuatVietnam，对于涉及共有部分的楼板、卫生间渗漏，您必须配合维保队处理；修好后要恢复原状，若损坏他人财产则须赔偿。

3. 何时必须申请许可：材料与期限

据 LuatVietnam，申请许可的材料包括：

1. 按样表填写的申请书。
2. 证明所有权或使用权的文件。
3. 现状图纸，以及维修前公寓和周边区域的照片。
4. 维修设计文件。

一式 2 份递交。据该文：机关有 7 日审核材料，可进行现场核查，并可要求补充一次；被征求意见的机关有 12 日答复；发证机关在收到齐全有效的材料后 15 日内作出决定。发证机关取决于工程级别（据该文，三级、四级工程通常为县级人民委员会；其余情况需向当地确认）。

4. 施工前应询问物业管理处的事项

除法律外，每栋楼都有自己的管理规约。通常您需要询问：

• 是否需要登记施工并缴纳押金？
• 施工时间、休息日、建材运输方式、电梯使用。
• 是否允许在外立面更换门窗、玻璃、安装空调（楼栋外观通常受到限制）。
• 如果您自行维修，开发商的保修是否会受影响。

5. 容易做错的事

• 凿开卫生间地面移管道： 可能影响防水和共用部分；请详细了解（住宅防水）。
• 拆墙扩大房间： 是承重墙还是隔墙？必须有楼栋的结构图纸。
• 增设燃气灶、热水器而不符合楼栋消防规定： 请询问物业管理处。
• 接出阳台、封闭阳台、在外立面做“鸟笼”防盗网： 属于扩建、改变外观的行为。

6. 维修前的核查清单

1. 阅读买卖合同、楼栋管理规约和现状图纸。
2. 向物业管理处或开发商索取本户的结构图和技术系统图（管线、电气）。
3. 把项目按轻、中、重三个等级列出。
4. 询问每个项目需要向谁申请，尽可能取得书面答复。
5. 选择有公寓施工经验的师傅，并把恢复原状和赔偿责任写入合同。
6. 维修前后都拍照留存。

7. 若购买的是毛坯交付的房子

请在签订合同之前弄清上述界限（毛坯交付还是精装交付）。参考费用见室内装修费用一文。

提示： 不要擅自改变承重结构和共有部分。如有疑问，请在施工前询问物业管理处和当地建设管理机关。

• LuatVietnam — 公寓维修是否需要申请许可？（引用 2023 年《住房法》第 3 条第 5 款、第 05/2024/TT-BXD 号通知；申请材料、审批期限；网页未显示发布日期），2026年10月24日查阅。
• Luật Hùng Phúc — 公寓维修无需申请许可的情形（引用 2014 年《住房法》和第 28/2016/TT-BXD 号通知；未注明发布日期；规定可能已变更），2026年10月24日查阅。
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