Cải tạo, sửa chữa căn hộ chung cư: việc được tự làm và việc phải xin phép

Bài tổng hợp từ bài viết pháp lý trên báo và trang tin (nguồn ở cuối bài), không phải tư vấn pháp lý. Văn bản pháp luật có thể đã sửa đổi; hãy đối chiếu văn bản gốc hoặc hỏi cơ quan có thẩm quyền. Cập nhật 24/10/2026.

Căn hộ là phần sở hữu riêng nhưng nằm trong tòa nhà có kết cấu chịu lực và hệ thống kỹ thuật dùng chung. Vì vậy sửa trong nhà cũng bị giới hạn. Bài này giúp bạn phân biệt việc tự làm được, việc phải xin phép và các bước hỏi trước khi thuê thợ.

1. Phân loại việc sửa chữa

Việc	Mức độ	Ghi chú
Sơn lại tường, thay đèn, thay thiết bị vệ sinh	Thường tự làm	Không làm hư phần chung, không ảnh hưởng nhà khác
Lát lại sàn, thay đồ nội thất, đóng tủ	Thường tự làm	Tuân thủ giờ thi công, quy định tòa nhà
Thay đường ống nước, điện trong căn	Cần cẩn trọng	Có thể liên quan phần sở hữu chung; hỏi ban quản lý
Đục tường, mở thêm cửa, dời vị trí nhà vệ sinh	Có thể phải xin phép	Nếu ảnh hưởng thiết kế phần sở hữu riêng hoặc kết cấu
Phá tường chịu lực, thay đổi cột, dầm, sàn	Phải xin phép	Bị hạn chế chặt
Cơi nới, lấn phần chung, đổi công năng	Không được tự ý	Hành vi bị cấm

Bảng chỉ giúp hình dung; trường hợp cụ thể do ban quản lý và cơ quan chức năng xác định.

2. Căn cứ pháp lý đã mở được

• Luật Nhà ở 2023, khoản 5 Điều 3: theo LuatVietnam, luật cấm tự ý thay đổi, cơi nới nhà ở khi chưa có sự đồng ý của chủ sở hữu; việc cải tạo nhà chung cư phải theo Luật Nhà ở, Luật Xây dựng và theo dự án nếu pháp luật yêu cầu.
• Quy định cũ được nhiều bài trích: chủ chung cư không được tự ý thay đổi kết cấu chịu lực hoặc thiết kế phần sở hữu riêng; được tự sửa chữa, thay thế phần sở hữu riêng bị hư hỏng nếu không làm hư hỏng phần sở hữu chung và không làm biến dạng, hư hỏng kết cấu (Luật Hùng Phúc dẫn Luật Nhà ở 2014 và Thông tư 28/2016/TT-BXD). Do luật đã thay thế, bạn cần đối chiếu điều khoản tương ứng của Luật Nhà ở 2023 trước khi áp dụng.
• Thông tư 05/2024/TT-BXD: theo LuatVietnam, bạn phải phối hợp để đội bảo trì xử lý rò rỉ ở sàn, nhà vệ sinh liên quan phần sở hữu chung; sửa xong phải khôi phục hiện trạng và bồi thường nếu làm hư hại tài sản người khác.

3. Khi phải xin phép: hồ sơ và thời hạn

Theo LuatVietnam, hồ sơ xin cấp giấy phép gồm:

1. Đơn đề nghị cấp phép theo mẫu.
2. Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hoặc sử dụng.
3. Bản vẽ hiện trạng và ảnh chụp căn hộ, khu vực lân cận trước khi sửa.
4. Hồ sơ thiết kế sửa chữa.

Nộp 2 bộ. Theo bài này: cơ quan có 7 ngày thẩm định hồ sơ và có thể kiểm tra thực địa, yêu cầu bổ sung một lần; cơ quan được hỏi ý kiến có 12 ngày trả lời; cơ quan cấp phép quyết định trong 15 ngày sau khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Cơ quan cấp phép phụ thuộc cấp công trình (thường là Ủy ban nhân dân cấp huyện với công trình cấp III, IV theo bài; phần còn lại cần xác nhận với địa phương).

4. Việc cần hỏi ban quản lý trước khi thi công

Ngoài pháp luật, mỗi tòa nhà có nội quy riêng. Thường bạn cần hỏi:

• Có phải đăng ký thi công và nộp tiền đặt cọc không?
• Giờ thi công, ngày nghỉ, cách vận chuyển vật liệu, thang máy.
• Có cho thay cửa, kính, lắp máy lạnh ngoài mặt đứng không (hình thức tòa nhà thường bị hạn chế).
• Bảo hành của chủ đầu tư có bị ảnh hưởng nếu bạn sửa không.

5. Những việc dễ làm sai

• Đục sàn nhà vệ sinh để dời ống: có thể ảnh hưởng chống thấm và phần chung; tìm hiểu kỹ (chống thấm nhà ở).
• Phá tường để mở rộng phòng: tường chịu lực hay tường ngăn? Phải có bản vẽ kết cấu của tòa nhà.
• Lắp thêm bếp gas, bình nóng lạnh không đúng quy định PCCC của tòa nhà: hỏi ban quản lý.
• Nối thêm ban công, lồng ban công, làm chuồng cọp ngoài mặt đứng: thuộc nhóm hành vi cơi nới, thay đổi hình thức ngoài.

6. Checklist trước khi sửa

1. Đọc hợp đồng mua bán, nội quy tòa nhà và bản vẽ hiện trạng.
2. Xin bản vẽ kết cấu và hệ thống kỹ thuật của căn (ống, điện) từ ban quản lý hoặc chủ đầu tư.
3. Liệt kê hạng mục theo mức nhẹ, trung bình, nặng.
4. Hỏi cần xin phép ai cho từng hạng mục, bằng văn bản nếu có thể.
5. Chọn thợ có kinh nghiệm chung cư, ghi trách nhiệm khôi phục và bồi thường vào hợp đồng.
6. Chụp ảnh trước và sau khi sửa.

7. Nếu mua căn bàn giao thô

Hãy hiểu ranh giới trên trước khi ký hợp đồng (bàn giao thô hay hoàn thiện). Chi phí tham khảo ở bài chi phí hoàn thiện nội thất.

Lưu ý: không tự ý thay đổi kết cấu chịu lực và phần sở hữu chung. Khi có nghi ngờ, hỏi ban quản lý và cơ quan quản lý xây dựng địa phương trước khi thi công.

• LuatVietnam — Sửa chữa nhà chung cư có phải xin phép không? (dẫn khoản 5 Điều 3 Luật Nhà ở 2023, Thông tư 05/2024/TT-BXD; hồ sơ, thời hạn cấp phép; trang không hiện ngày đăng), truy cập 24/10/2026.
• Luật Hùng Phúc — Các trường hợp sửa chữa nhà chung cư không phải xin phép (dẫn Luật Nhà ở 2014 và Thông tư 28/2016/TT-BXD; không ghi ngày đăng; quy định có thể đã thay đổi), truy cập 24/10/2026.
• Các bài trên là bài tổng hợp của trang tin / văn phòng luật, chưa phải văn bản gốc trên cổng thông tin nhà nước.