Ремонт и перепланировка квартиры: что можно делать самому, а что требует разрешения

Материал составлен по юридическим статьям в СМИ и новостных сайтах (источники — в конце), не является юридической консультацией. Нормативные акты могли быть изменены; сверяйтесь с первоисточником или спрашивайте компетентный орган. Обновлено 24 октября 2026 г.

Квартира — это личная собственность, но находится она в здании с общими несущими конструкциями и инженерными системами. Поэтому ремонт внутри квартиры тоже имеет ограничения. В статье разобрано, что можно делать самостоятельно, что требует разрешения и что спросить, прежде чем нанимать мастеров.

1. Классификация ремонтных работ

Работы	Уровень	Примечание
Покраска стен, замена светильников, сантехники	Обычно самостоятельно	Не повреждать общее имущество, не затрагивать соседей
Замена напольного покрытия, мебели, изготовление шкафов	Обычно самостоятельно	Соблюдать часы работ и правила дома
Замена труб водоснабжения, электропроводки в квартире	Требует осторожности	Может затрагивать общее имущество; спросите управляющую компанию
Пробивание стен, новые дверные проёмы, перенос санузла	Возможно, нужно разрешение	Если затрагивает проект частей в личной собственности или конструкции
Снос несущих стен, изменение колонн, балок, перекрытий	Нужно разрешение	Жёстко ограничено
Пристройки, захват общих зон, смена назначения помещений	Самовольно нельзя	Такие действия запрещены

Таблица лишь помогает составить представление; конкретные случаи определяют управляющая компания и компетентные органы.

2. Правовые основания, которые удалось открыть

• Закон о жилье 2023, пункт 5 статьи 3: по данным LuatVietnam, закон запрещает самовольно изменять и расширять жильё без согласия собственника; реконструкция многоквартирного дома должна осуществляться в соответствии с Законом о жилье, Законом о строительстве и, если этого требует законодательство, согласно проекту.
• Прежняя норма, на которую ссылаются во многих статьях: собственник квартиры не вправе самовольно менять несущие конструкции или проект частей в личной собственности; он вправе самостоятельно ремонтировать и заменять повреждённые части личной собственности, если это не повреждает общее имущество и не деформирует и не повреждает конструкции (Luật Hùng Phúc со ссылкой на Закон о жилье 2014 и Циркуляр 28/2016/TT-BXD). Поскольку закон заменён, Вам необходимо сверить соответствующие положения Закона о жилье 2023 перед применением.
• Циркуляр 05/2024/TT-BXD: по данным LuatVietnam, Вы обязаны содействовать службе эксплуатации в устранении протечек перекрытий и санузлов, затрагивающих общее имущество; по завершении ремонта необходимо восстановить прежнее состояние и возместить ущерб, если причинён вред имуществу других лиц.

3. Когда нужно разрешение: документы и сроки

По данным LuatVietnam, в комплект документов для получения разрешения входят:

1. Заявление о выдаче разрешения по установленной форме.
2. Документы, подтверждающие право собственности или пользования.
3. Чертежи существующего состояния и фотографии квартиры и соседних зон до ремонта.
4. Проектная документация на ремонт.

Подаётся 2 комплекта. По этой статье: у органа есть 7 дней на экспертизу документов, он может провести проверку на месте и один раз запросить дополнительные материалы; у органов, у которых запрашивается мнение, — 12 дней на ответ; орган, выдающий разрешение, принимает решение в течение 15 дней после получения полного и действительного комплекта документов. Орган, выдающий разрешение, зависит от класса объекта (по статье — как правило, народный комитет районного уровня для объектов III и IV класса; остальное необходимо уточнить на месте).

4. Что спросить в управляющей компании до начала работ

Помимо законодательства, у каждого дома есть свои правила. Обычно нужно уточнить:

• Нужно ли регистрировать работы и вносить залог?
• Часы работ, выходные дни, порядок перевозки материалов, использование лифта.
• Разрешена ли замена дверей, стёкол, установка кондиционеров на фасаде (внешний вид здания, как правило, ограничен).
• Не повлияет ли самостоятельный ремонт на гарантию девелопера.

5. Частые ошибки

• Пробивание пола санузла для переноса труб: может повлиять на гидроизоляцию и общее имущество; изучите вопрос внимательно (гидроизоляция жилья).
• Снос стены для расширения комнаты: несущая она или перегородка? Нужны конструктивные чертежи здания.
• Установка дополнительной газовой плиты, водонагревателя с нарушением правил пожарной безопасности дома: спросите управляющую компанию.
• Пристройка балкона, остекление балкона, «клетки» на фасаде: относится к группе самовольных пристроек и изменений внешнего вида.

6. Чек-лист перед ремонтом

1. Прочтите договор купли-продажи, правила дома и чертежи существующего состояния.
2. Запросите у управляющей компании или девелопера чертежи конструкций и инженерных систем квартиры (трубы, электрика).
3. Разделите работы на лёгкие, средние и тяжёлые.
4. Уточните, у кого нужно получать разрешение на каждый вид работ, по возможности письменно.
5. Выбирайте мастеров с опытом работы в многоквартирных домах, пропишите в договоре ответственность за восстановление и возмещение ущерба.
6. Сфотографируйте квартиру до и после ремонта.

7. Если Вы покупаете квартиру в черновой отделке

Разберитесь в указанных выше границах до подписания договора (черновая или чистовая отделка). Ориентировочные расходы — в статье стоимость отделки и обустройства квартиры.

Примечание: не меняйте самовольно несущие конструкции и общее имущество. При сомнениях до начала работ обратитесь в управляющую компанию и местный орган строительного надзора.

• LuatVietnam — Sửa chữa nhà chung cư có phải xin phép không? (со ссылкой на пункт 5 статьи 3 Закона о жилье 2023, Циркуляр 05/2024/TT-BXD; документы, сроки выдачи разрешения; на странице не указана дата публикации), открыто 24.10.2026.
• Luật Hùng Phúc — Các trường hợp sửa chữa nhà chung cư không phải xin phép (со ссылкой на Закон о жилье 2014 и Циркуляр 28/2016/TT-BXD; дата публикации не указана; нормы могли измениться), открыто 24.10.2026.
• Приведённые статьи — обзоры новостных сайтов / юридических фирм, а не первоисточники на государственном портале.