マンションの改修・リフォーム：自分でできることと許可が必要なこと

新聞や情報サイトの法律記事（出典は末尾）をまとめたもので、法的助言ではありません。法令は改正されている可能性があります。原文を照合するか、権限のある機関にご確認ください。2026年10月24日更新。

住戸は専有部分ですが、建物の構造耐力部と共用の設備系統の中にあります。そのため、室内の工事にも制限があります。ここでは、自分でできること、許可が必要なこと、業者に依頼する前に確認する手順を整理します。

1. 修繕工事の分類

工事	程度	備考
壁の塗り替え、照明・衛生設備の交換	通常は自分で可能	共用部分を傷つけず、他の住戸に影響しないこと
床の張り替え、家具の入れ替え、収納の造作	通常は自分で可能	工事時間や建物の規約を守る
住戸内の給排水・電気配管の交換	慎重に	共有部分に関わる場合あり。管理組合に確認
壁をはつる、ドアを増やす、トイレの位置を移す	許可が必要な場合あり	専有部分の設計や構造に影響する場合
耐力壁の撤去、柱・梁・床の変更	許可が必要	厳しく制限される
増築、共用部分への侵入、用途変更	勝手には不可	禁止行為

表はイメージをつかむためのものです。個別のケースは、管理組合と所管機関が判断します。

2. 確認できた法的根拠

• 2023年住宅法 第3条第5項： LuatVietnamによれば、所有者の同意なしに住宅を勝手に変更・増築することは禁止されています。集合住宅の改修は、住宅法、建設法、および法令で求められる場合はプロジェクトに従う必要があります。
• 多くの記事が引用する旧規定： マンションの所有者は、構造耐力部や専有部分の設計を勝手に変更してはなりません。共有部分を損傷せず、構造を変形・損傷させない限り、損傷した専有部分を自分で修繕・交換できます（Luật Hùng Phúcが2014年住宅法と通達28/2016/TT-BXDを引用）。法律はすでに置き換えられているため、適用する前に2023年住宅法の対応する条文を照合する必要があります。
• 通達05/2024/TT-BXD： LuatVietnamによれば、床やトイレの共有部分に関わる漏水は、保守担当者が処理できるよう協力する必要があります。修繕後は現状を回復し、他人の財産に損害を与えた場合は賠償しなければなりません。

3. 許可が必要な場合：書類と期限

LuatVietnamによれば、許可申請の書類は次のとおりです。

1. 所定の様式の許可申請書。
2. 所有権または使用権を証明する書類。
3. 修繕前の現況図と、住戸および周辺区域の写真。
4. 修繕の設計図書。

2部を提出します。この記事によれば、機関は書類の審査に7日かけ、現地確認や1回の追加提出要求ができます。意見照会を受けた機関の回答期間は12日、許可機関は有効な書類を受け取ってから15日以内に決定します。許可機関は工事の級によって異なります（記事によれば、III級・IV級の工事は通常、県レベルの人民委員会。それ以外は地方への確認が必要）。

4. 工事前に管理組合に確認すること

法令のほかに、建物ごとに独自の規約があります。通常、次の点を確認します。

• 工事の届出と保証金の納付が必要ですか？
• 工事時間、休工日、資材の搬入方法、エレベーターの使用。
• 外壁面のドア・ガラスの交換やエアコンの設置は認められますか（建物の外観は制限されることが多い）。
• 修繕を行うと、デベロッパーの保証に影響しますか。

5. 間違えやすい工事

• 配管を移すためにトイレの床をはつる： 防水と共有部分に影響することがあります。よく調べましょう（住宅の防水）。
• 部屋を広げるために壁を壊す： 耐力壁か間仕切り壁か？ 建物の構造図が必要です。
• 建物の消防規定に反するガスコンロや給湯器の増設： 管理組合に確認してください。
• バルコニーの増設、バルコニーの囲い込み、外壁面への鳥かご状の囲い： 増築や外観変更にあたる行為です。

6. 修繕前のチェックリスト

1. 売買契約書、建物の規約、現況図を読む。
2. 管理組合またはデベロッパーから、住戸の構造図と設備図（配管、電気）をもらう。
3. 工事項目を、軽度・中程度・重度に分けて書き出す。
4. 項目ごとに誰の許可が必要かを、できれば書面で確認する。
5. 集合住宅の経験がある業者を選び、原状回復と賠償の責任を契約書に書く。
6. 工事の前後で写真を撮る。

7. スケルトン引き渡しの住戸を購入する場合

契約を結ぶ前に、上記の境界線を理解しましょう（スケルトン引き渡しか内装完成か）。費用の目安は、記事内装仕上げ費用をご覧ください。

ご注意： 構造耐力部と共有部分は、勝手に変更しないでください。疑問がある場合は、工事の前に管理組合と地方の建設管理機関に確認しましょう。

• LuatVietnam — マンションの修繕に許可は必要か？（2023年住宅法第3条第5項、通達05/2024/TT-BXDを引用。申請書類と許可期限。ページに掲載日の表示なし）、2026年10月24日閲覧。
• Luật Hùng Phúc — 許可なしでマンションを修繕できるケース（2014年住宅法と通達28/2016/TT-BXDを引用。掲載日の記載なし。規定は変更されている可能性あり）、2026年10月24日閲覧。
• 上記はいずれも情報サイト・法律事務所によるまとめ記事であり、国の公式ポータル上の原文ではありません。