금리 1~3%p 인상: 임대 아파트 현금흐름은 어디까지 버티나

근거: 대출 활동에 관한 시행규칙 39/2016/TT-NHNN(제13조 제5항 — 조정 금리; 제14조 — 조기 상환 수수료; 제23조 — 대출 약정 내용); 중앙은행 2026년 6월 금리 동향 보고서; VARS-IRE 2026년 2분기 조사, DKRA 2026년 8월, Avison Young 2026년 3분기 · 2026년 10월 24일 업데이트.

호찌민시 임대 수익률이 연 23% 정도이고 주택 대출 금리가 연 10%를 넘는 상황에서, 50%를 대출받은 아파트는 어떤 시나리오에서도 거의 스스로 대출을 갚지 못합니다. 현실적인 질문은 '버틸 수 있나'가 아니라 '매달 얼마를 메우나, 금리가 13%p 더 오르면 얼마나 오래 메울 수 있나'입니다. 이 글은 그 수치를 계산합니다.

현재 주택 대출 금리(2026년 10월까지)

• 중앙은행(2026년 6월 보고서, 경제·재정 잡지 2026년 7월 22일 보도): 국영·민간 상업은행의 동화 평균 대출 금리는 **연 8.1~10.5%**이며 기준금리는 유지되었습니다.
• VARS-IRE 2026년 2분기 조사(10개 은행): 우대 금리는 보통 연 8.5~11%, 대개 612개월이며, 이후에는 기준금리에 약 3.33.5%의 가산 금리를 더해 **연 13~15%**에 해당합니다.
• DKRA Consulting 2026년 8월: 11개 은행의 12~24개월 고정금리는 보통 **연 10.9%**입니다.
• 은행별(투자 신문, 2026년 8월 28일): BIDV '첫 번째 집' 프로그램은 12개월간 연 9.5% 또는 18개월간 연 10%부터, 기간별 고정금리표는 연 9.7~13.5%; Vietcombank는 연 약 9.6%부터; VietinBank 24개월 고정은 연 12% 이상. 2026년 8월 24일부터 Vietcombank는 20조 동 규모로 일반 부동산 대출 금리보다 최대 연 1% 낮추는 상품을 2027년 3월 31일까지 운영하며, 증서가 있는 주택에만 해당합니다.

Techcombank의 상업용 주택 구매 대출 금리표는 기간별로 공개된 것을 보지 못했으므로 지점에 직접 문의하십시오. 실제 금리는 서류와 시점에 따라 다릅니다. 연 10% 넘는 주택 대출 금리도 참고하십시오.

월별 순현금흐름 공식

순현금흐름 = 실수령 임대료 − 운영비 − 상환액(원금 + 이자).

• 실수령 임대료: 두 계약 사이의 공실 달을 뺀 금액 — 연 최소 1개월은 계산하십시오.
• 운영비: 집주인이 내는 관리비, 손님을 찾을 때마다 드는 중개 수수료, 수리비, 임대 세금(임대 총매출이 연 10억 동 이하인 개인은 납부하지 않음 — 자세한 내용은 총임대수익률과 순임대수익률 참고).
• 상환액: 변동금리라면 은행이 금리를 조정할 때 바뀌는 부분입니다.

원금 상환액은 사라지는 비용이 아니라 집에 쌓이는 돈입니다. 하지만 매달 현금으로 있어야 하는 돈이므로 현금흐름에 포함합니다.

3개 시나리오표: 20억 동 대출, 25년

참고 예시와 가정: 40억 동 아파트, 20억 동(50%) 대출, 25년간 원리금 균등 상환, 금리는 각 수준에서 전 기간 유지; 월 1,100만 동 임대(총수익률 3.3%), 연 1개월 공실, 집주인이 부담하는 관리비 월 100만 동, 중개 수수료 연 임대료 1개월분, 수리비 연 800만 동, 매출은 세금 기준 이하 → 상환 전 순수입은 약 월 750만 동. 연 11% 기준은 보통 고정금리 10.9%(DKRA)에 가깝게 잡았고, +3%p(14%)는 우대 후 13~15% 구간(VARS-IRE)에 속합니다.

금리 시나리오	월 상환액	그중 첫 달 이자	순임대수입	매달 메워야 할 돈	연간 메울 돈
기준: 연 11%	약 1,960만	약 1,830만	약 750만	약 1,210만	약 1억 4,500만
+1%p: 연 12%	약 2,110만	2,000만	약 750만	약 1,360만	약 1억 6,300만
+3%p: 연 14%	약 2,410만	약 2,330만	약 750만	약 1,660만	약 1억 9,900만

금리가 1%p 오를 때마다 20억 동 대출에서 메워야 할 돈은 약 월 150만 동씩 늘어납니다. 기준에서 +3%p로 가면 메울 돈이 약 월 450만 동(37%) 늘어납니다. 금리가 오를 때 월 상환액을 그대로 두고 기간을 늘리는 계약이라면 이달 수치는 작아지지만 총이자는 커집니다. 은행이 어떻게 조정하는지 문의하십시오.

손익분기: 메우지 않으려면 필요한 최소 임대료

위와 같은 비용 가정에서 현금흐름이 0이 되려면 필요한 임대료입니다.

금리 시나리오	손익분기 임대료(참고 예시)	40억 동 아파트 기준 총수익률 환산
연 11%	약 월 2,550만 동	약 7.7%
연 12%	약 월 2,730만 동	약 8.2%
연 14%	약 월 3,090만 동	약 9.3%

총수익률 7.79.3%는 호찌민시의 연 23% 수준(Avison Young, 2026년 3분기)의 세 배 정도입니다. 즉 50%를 대출받은 아파트는 현재 금리 수준에서 임대료로 손익분기를 맞출 수 없습니다. 순임대수입 월 750만 동으로 대출을 스스로 다 갚으려면 25년 대출은 연 11%에서 약 7억 7,000만 동, 12%에서 7억 1,000만 동, 14%에서 6억 2,000만 동만 빌려야 합니다. 곧 아파트 가격의 약 15~20%만 대출받는 셈입니다.

메우는 데 쓰는 돈은 임대료 외의 안정적인 소득이어야 합니다. +3%p 금리에서의 소득 대비 부채 비율도 은행 대출 레버리지 안전 한도 글에 따라 확인하십시오.

금리 위험을 완충하는 방법

1. 6개월 예비 자금. +3%p 시나리오의 6개월치 상환액을 임대료 없이(집이 비는 경우 대비) 현금으로 따로 보관합니다. 위 예시에서는 약 1억 4,500만 동입니다. 신중한 제안일 뿐 규정은 아닙니다.

2. 원금 조기 상환. 3억 동을 먼저 갚으면(잔액 17억 동, 기간 유지) 연 14%에서 월 상환액이 약 2,410만 동에서 약 2,050만 동으로 줄어듭니다. 시행규칙 39/2016/TT-NHNN(제14조)은 은행이 약정에 따라 조기 상환 수수료를 받을 수 있게 하며, 베트남은행협회(2022)에 따르면 중장기 대출의 수수료율은 은행과 대출 연차에 따라 상환액의 약 0.33%입니다. 본인 계약서의 수수료표를 읽으십시오. 보통 35년 뒤에는 줄어듭니다.

3. 우대 기간이 긴 상품을 고르고 변동 방식을 꼼꼼히 읽기. 시행규칙 39/2016/TT-NHNN(제13조 제5항)은 계약서에 조정 금리를 정하는 원칙, 요소, 조정 시점을 명시하도록 요구합니다. 서면으로 물어보십시오: 기준금리는 무엇을 따르는가, 가산 금리는 얼마인가, 얼마 주기로 조정하는가. HPR이 분양 중인 일부 프로젝트에는 시행사의 이자 지원이 있습니다. 예컨대 Green Skyline(통지 133/2026/CSBH-TB, 페이지 업데이트 2026년 10월 15일)은 70% 대출 시 최대 36개월(2029년 10월 15일 이내) 고정금리 5.5% 또는 최대 18개월 0%, 50% 대출 시 최대 24개월 0%를 선택할 수 있습니다. 지원이 끝나면 변동금리로 돌아가므로, 그 시점부터의 현금흐름표를 작성하십시오.

4. 임대 계약이 있기 전에는 임대료를 계산하지 마십시오. 건설 중인 프로젝트는 매매계약 체결부터 임차인이 생기기까지 몇 년이 걸릴 수 있으며, 그동안은 전적으로 다른 소득으로 대출을 갚습니다.

대출을 줄이거나 일부 매도해야 할 신호

• +3%p 시나리오의 월 메우는 돈이 가계 지출 후 남는 소득을 넘음.
• 예비 자금이 상환액 3개월 미만으로 줄었고 보충할 곳이 없음.
• 집이 연속 3개월 넘게 비거나, 손님을 잡으려고 임대료를 내려야 함.
• 우대 / 이자 지원 기간이 곧 끝나는데 우대 후 수준의 계산표를 감당하지 못함.
• 여러 채를 동시에 대출받았고 전체 포트폴리오 금리가 함께 변동함.

두 가지 이상 해당하면 원금 일부 상환, 은행과의 기간 재조정, 한 채 일부 매도를 검토하십시오. 아파트 매도와 임대 지속: 숫자로 비교와 프로젝트 아파트 재매매 위탁을 참고하십시오.

유의 사항

위 표는 고정된 가정을 둔 시뮬레이션이며 금리 전망이 아닙니다. 금리가 오를지 내릴지는 아무도 확실히 모릅니다. 목적은 수준별로 메울 돈을 미리 알아 얼마를 빌릴지 결정하는 것입니다. 가정을 지금 보고 있는 세대의 실제 수치(매입가, 실제 임대 계약 임대료, 신용 계약의 금리)로 바꾸십시오.

이 글은 참고용이며 개별 사안에 대한 법률·재무 자문을 대체하지 않습니다.

1. 대출금, 기간, 현재 금리, 우대 종료일, 우대 후 가산 금리를 신용 계약서(또는 은행 제안서)에 따라 적습니다.
2. 순임대수입을 계산합니다: 실제 계약 임대료 × 임차인이 있는 개월 수에서 관리비, 중개 수수료, 수리비, 세금을 뺍니다.
3. 상환액을 3개 수준에서 계산합니다: 현재 금리, +1%p, +3%p.
4. 상환액에서 순임대수입을 뺀 값 = 수준별로 매달 메워야 할 돈입니다.
5. +3%p 수준의 메울 돈을 가계 지출 후 남는 소득과 비교합니다.
6. +3%p 수준 상환액 6개월분의 예비 자금을 따로 둡니다.
7. 은행에 연차별 조기 상환 수수료와 금리 변경 시 상환액 조정 방식을 문의합니다.
8. 은행이 금리를 조정하는 주기마다 다시 점검하도록 일정에 표시합니다.

• 경제·재정 잡지(재정부) — 2026년 하반기 은행 금리, 크게 내리기 어려워 (중앙은행 2026년 6월 금리 동향 보고서 인용), 2026년 7월 22일.
• 투자 신문 — 주택 대출 평균 금리 이미 연 10% 돌파 (DKRA 2026년 8월, VARS-IRE 2026년 2분기, BIDV, Vietcombank, VietinBank), 2026년 8월 28일.
• VietnamFinance — Vietcombank, 주택 대출 20조 동 편성, 금리 최대 1% 인하, 2026년 8월 24일.
• Vietnam+ (TTXVN, Avison Young 인용) — Ho Chi Minh City's housing market sees price stabilisation, sharper buyer segmentation (임대 수익률 23%, 대출 금리 1215%), 2026년 10월 13일.
• LuatVietnam — 신용기관·외국은행 지점의 대출 활동에 관한 시행규칙 39/2016/TT-NHNN (제13, 14, 18, 23조; 시행규칙 06/2023, 12/2024, 52/2025, 29/2026으로 개정), 2026년 10월 24일 접속.
• 베트남은행협회 — 조기 상환 위약금은 어떻게 계산하나?, 2022년 11월 16일.
• Green Skyline 정책: 통지 133/2026/CSBH-TB, 프로젝트 페이지 (2026년 10월 15일 업데이트).